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A assembleia ordinária é o momento mais importante do ano num condomínio. É aí que os condóminos aprovam as contas do ano anterior, decidem o orçamento do ano seguinte, elegem o administrador e discutem as obras e as regras do prédio. Uma assembleia bem preparada dura menos, gera menos conflitos e produz decisões que se cumprem. Neste guia sobre a assembleia ordinária de condomínio explicamos quando deve realizar-se, como é convocada, que quórum e maiorias se aplicam, o que se vota e como deve ser feita a ata.
Em resumo
- A assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para aprovar as contas e o orçamento (art. 1431.º, n.º 1, do Código Civil).
- A convocatória segue por carta registada ou aviso com recibo, com 10 dias de antecedência, ou por e-mail para quem o aceitou em ata.
- As deliberações tomam-se, salvo regra especial, por maioria do capital investido; em segunda convocatória, basta a maioria dos presentes que representem um quarto do valor do prédio.
- As deliberações são comunicadas aos ausentes no prazo de 30 dias.
- A ata resume o essencial e regista o resultado de cada votação.
Quando se realiza a assembleia ordinária
A lei fixa o calendário e o objetivo principal da reunião:
«1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.» — Código Civil, artigo 1431.º, n.º 1
A mesma norma permite que a assembleia reúna noutras alturas do ano, quando convocada pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido (art. 1431.º, n.º 2). Essas são as assembleias extraordinárias. Na prática, muitos condomínios aproveitam a ordinária para tratar também de obras e de outros temas, desde que constem da ordem de trabalhos. Para uma visão geral, veja o nosso guia sobre a assembleia de condomínio.
Como é feita a convocatória
O art. 1432.º do Código Civil define as regras. A convocatória é enviada por carta registada com 10 dias de antecedência, ou por aviso convocatório com a mesma antecedência e recibo assinado pelos condóminos. Pode também seguir por correio eletrónico para os condóminos que tenham manifestado essa vontade numa assembleia anterior, ficando o endereço registado em ata; nesse caso, o condómino deve enviar recibo de receção pelo mesmo meio.
A convocatória deve indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos, e informar sobre os assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade. Pode logo fixar uma segunda data, para o caso de não haver quórum na primeira. A assembleia pode também realizar-se por videoconferência, quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, nos termos do art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94.
Quórum e maiorias
| Momento | Regra | Fonte |
|---|---|---|
| Primeira convocatória | Maioria dos votos representativos do capital investido | Art. 1432.º, n.º 5 |
| Segunda convocatória (uma semana depois ou data fixada) | Maioria dos presentes que representem pelo menos 1/4 do valor do prédio | Art. 1432.º, n.º 6 |
| Segunda reunião no mesmo dia | 30 minutos depois, se estiver garantida a presença de 1/4 do valor | Art. 1432.º, n.º 7 |
| Deliberações que exigem unanimidade | Unanimidade dos presentes com 2/3 do capital, sujeita ao assentimento dos ausentes | Art. 1432.º, n.º 8 |
| Comunicação aos ausentes | No prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou e-mail | Art. 1432.º, n.º 9 |
Algumas decisões exigem maiorias especiais, como as obras que constituem inovações ou que alteram a linha arquitetónica do prédio. O nosso artigo sobre as maiorias nas deliberações reúne as principais. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador, como explicamos no guia sobre a procuração para a assembleia.
O que se vota na assembleia ordinária
Uma ordem de trabalhos típica inclui:
- Contas do ano anterior. O administrador apresenta receitas, despesas, dívidas de condóminos e saldo bancário, com os documentos de suporte.
- Orçamento do ano. Previsão das despesas correntes (limpeza, eletricidade, elevador, seguros, administração) e das quotas de cada fração.
- Fundo comum de reserva. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas, nos termos do art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
- Eleição do administrador. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia (art. 1435.º do Código Civil).
- Seguro do prédio. Verificação do seguro contra incêndio e do capital seguro.
- Obras e manutenção. Apreciação de orçamentos e calendário de intervenções.
- Outros assuntos. Regulamento, uso das partes comuns, assuntos dos condóminos.
Para que as contas sejam aprovadas sem surpresas, convém enviá-las aos condóminos antes da reunião, junto com a convocatória ou num link seguro.
A ata
A ata é o registo oficial do que se decidiu e tem efeitos importantes, por exemplo na cobrança de quotas em dívida. A lei indica o que deve conter:
«2 – A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 1.º, n.º 2
O nosso guia sobre como redigir uma ata de assembleia tem um modelo e os erros mais comuns.
Se não concordar com uma deliberação
Quem votou contra ou esteve ausente pode reagir a deliberações contrárias à lei ou ao regulamento, dentro dos prazos legais. O caminho começa, muitas vezes, por pedir uma assembleia extraordinária para revogar a deliberação e pode chegar à ação de anulação em tribunal. Explicamos os prazos e os passos no artigo sobre como impugnar uma deliberação da assembleia.
Dicas para uma assembleia eficaz
- Envie a convocatória com antecedência e uma ordem de trabalhos clara.
- Junte as contas, o orçamento e os orçamentos de obras à convocatória.
- Comece à hora marcada e siga a ordem de trabalhos.
- Dê a palavra a todos, com tempo limitado por intervenção.
- Vote cada ponto separadamente e registe o resultado.
- Envie a ata e as deliberações aos ausentes dentro do prazo.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo condomínios com mais de 300 frações. Preparamos a convocatória, as contas e o orçamento, conduzimos a assembleia, presencial ou por videoconferência, redigimos a ata e comunicamos as deliberações aos ausentes dentro do prazo.
Prepare a assembleia ordinária com tempo: a primeira quinzena de janeiro chega depressa.
Assembleia ordinária de condomínio: perguntas frequentes
Quando se realiza a assembleia ordinária de condomínio?
Na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (art. 1431.º, n.º 1, do Código Civil).
Com que antecedência tem de ser enviada a convocatória?
Com 10 dias de antecedência, por carta registada ou aviso com recibo, ou por e-mail para quem o aceitou em ata.
O que acontece se não houver quórum?
Se a convocatória não fixar outra data, há nova reunião uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, e basta a maioria dos presentes que representem um quarto do valor do prédio.
A assembleia pode ser por videoconferência?
Sim, quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94).
Os ausentes têm de ser informados das decisões?
Sim, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por e-mail, nos termos do art. 1432.º, n.º 9.
Quanto se paga para o fundo comum de reserva?
Pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas do condomínio (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação consultada a 26 de outubro de 2026.
