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O regulamento do condomínio é o documento que transforma a lei geral em regras concretas para o seu prédio: horários de obras, uso da garagem, animais nas partes comuns, utilização do terraço, recolha do lixo ou penalizações para quem não cumpre. Muitos prédios funcionam anos sem regulamento, ou com um texto antigo que ninguém conhece, e é aí que nascem os conflitos. Neste guia explicamos quando o regulamento é obrigatório, quem o elabora, que maioria o aprova, o que pode e não pode conter e como o atualizar em 2026.
Em resumo
- Com mais de quatro condóminos, é obrigatório haver regulamento, se não fizer parte do título constitutivo (art. 1429.º-A do Código Civil).
- Compete à assembleia elaborá-lo; se esta não o fizer, cabe ao administrador.
- O regulamento disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
- Pode fixar penas pecuniárias, com o limite anual de 1/4 do rendimento coletável da fração do infrator (art. 1434.º).
- Pode definir a repartição de serviços de interesse comum em partes iguais ou por utilização, com aprovação reforçada (art. 1424.º, n.º 2).
- Não pode contrariar a lei nem o título constitutivo.
Quando é obrigatório ter regulamento
A obrigação está no Código Civil:
«1 – Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.» — Código Civil, artigo 1429.º-A
Repare em dois pormenores. Primeiro, conta-se o número de condóminos, não de frações: um prédio com seis frações e apenas três proprietários não está obrigado, embora seja aconselhável ter regras escritas. Segundo, se o título constitutivo já incluir um regulamento, esse texto vale como regulamento do condomínio (artigo 1418.º, n.º 2, alínea b)).
Quem elabora e quem aprova
O n.º 2 do artigo 1429.º-A atribui a elaboração à assembleia de condóminos e, se esta não o fizer, ao administrador. Na prática, o administrador prepara uma proposta, envia-a com a convocatória e a assembleia de condomínio discute e vota.
A aprovação segue, em regra, a maioria geral do artigo 1432.º: maioria dos votos representativos do capital investido. Há, porém, cláusulas com maioria própria:
| Cláusula do regulamento | Maioria exigida | Base legal |
|---|---|---|
| Regras gerais de uso, fruição e conservação das partes comuns | Maioria dos votos do capital investido | Art. 1432.º |
| Divisão de serviços de interesse comum em partes iguais ou por utilização | Maioria dos condóminos com a maioria do valor total, sem oposição | Art. 1424.º, n.º 2 |
| Proibição de atos ou atividades nas frações | Deliberação aprovada sem oposição | Art. 1422.º, n.º 2, alínea d) |
| Penas pecuniárias por incumprimento | Maioria geral, com limite legal do montante | Art. 1434.º |
Conheça as regras de cada votação no guia sobre as maiorias na assembleia.
O que deve conter um bom regulamento
Não existe um modelo legal obrigatório, mas um regulamento útil responde às perguntas que mais vezes chegam à administração. Sugerimos a seguinte estrutura:
- Identificação do edifício e remissão para o título constitutivo.
- Partes comuns: lista do que é comum e do que está afeto ao uso exclusivo de alguém (artigo 1421.º).
- Utilização das partes comuns: entrada, escadas, elevadores, garagem, terraços, jardins, arrecadações.
- Horários: obras dentro das frações, mudanças, utilização de espaços comuns de lazer.
- Animais de companhia nas partes comuns (veja os direitos e deveres de quem tem animais).
- Resíduos: local e horário de colocação do lixo, monos e reciclagem.
- Estacionamento: atribuição de lugares, visitas, cargas e descargas.
- Obras nas frações: aviso prévio à administração e proteção das partes comuns.
- Repartição de despesas que fujam à regra da permilagem, quando aprovadas com a maioria exigida.
- Penas pecuniárias e procedimento de aplicação.
Quanto às obras, o regulamento não pode permitir o que a lei proíbe: o Regulamento Geral do Ruído só admite obras ruidosas no interior de edifícios de habitação em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. O regulamento pode ser mais restritivo, por exemplo, proibindo obras à hora de almoço.
O que o regulamento não pode fazer
O regulamento é uma deliberação da assembleia e está sujeito à lei e ao título constitutivo. Não pode, por exemplo:
- Alterar a permilagem ou o fim das frações: isso exige modificação do título, em regra com acordo de todos (artigo 1419.º);
- Retirar direitos legais, como o de instalar rampas para pessoas com mobilidade condicionada ou carregadores elétricos nos termos da lei;
- Fixar multas acima do limite de um quarto do rendimento coletável anual da fração;
- Proibir atividades dentro das frações por simples maioria: essa proibição só vale se constar do título constitutivo ou de deliberação aprovada sem oposição (artigo 1422.º, n.º 2, alínea d));
- Isentar condóminos da contribuição para o fundo comum de reserva, que a lei impõe a todos.
Uma cláusula ilegal pode ser impugnada pelos condóminos que não a aprovaram, nos prazos do artigo 1433.º.
Penas pecuniárias: como funcionam
O artigo 1434.º permite à assembleia fixar penas pecuniárias para quem não cumprir a lei, as deliberações ou as decisões do administrador. O limite é claro: o montante aplicado em cada ano nunca excede a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator. Para que a pena seja aplicável, o regulamento deve descrever a infração, o valor e o procedimento (aviso prévio, prazo para corrigir, comunicação escrita). As penas aprovadas em ata e não pagas podem ser cobradas como as restantes dívidas ao condomínio.
Como atualizar um regulamento antigo
Muitos regulamentos foram escritos antes das reformas de 2022 e 2026 e falam ainda em convocatórias só por carta ou ignoram a assembleia por videoconferência, os carregadores elétricos e os painéis solares. Para atualizar:
- Pedir à administração o texto em vigor e as atas que o alteraram;
- Identificar cláusulas desatualizadas ou contrárias à lei;
- Recolher sugestões dos condóminos antes da assembleia;
- Enviar a proposta com a convocatória, com as alterações assinaladas;
- Votar cada cláusula com a maioria que lhe corresponde;
- Distribuir a versão final a todos, incluindo arrendatários.
Regulamento e título constitutivo: qual prevalece?
O título constitutivo da propriedade horizontal define as frações, o fim a que cada uma se destina e pode já conter um regulamento (artigo 1418.º). O regulamento aprovado em assembleia não pode contrariar o título nem a lei. Se houver conflito, prevalece o título constitutivo, que só pode ser alterado nos termos legais.
Regulamento do condomínio: perguntas frequentes
O regulamento do condomínio é obrigatório?
É obrigatório quando há mais de quatro condóminos e o título constitutivo não inclui regulamento (artigo 1429.º-A do Código Civil).
Quem faz o regulamento se a assembleia não o aprovar?
A lei atribui a elaboração à assembleia e, se esta não o fizer, ao administrador.
Os arrendatários têm de cumprir o regulamento?
Sim. O senhorio deve dar-lhes conhecimento e as regras de uso das partes comuns aplicam-se a quem utiliza o prédio. Convém anexar o regulamento ao contrato de arrendamento.
Qual é o valor máximo das multas do regulamento?
As penas aplicadas em cada ano não podem exceder um quarto do rendimento coletável anual da fração do infrator (artigo 1434.º).
O regulamento pode dividir despesas em partes iguais?
Pode, para serviços de interesse comum, se a regra for aprovada sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total e os critérios estiverem justificados (artigo 1424.º, n.º 2).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico personalizado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
