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A gestão de condomínios em Portugal enfrenta transformações significativas com a entrada em vigor da lei 8/2022 de 10 de janeiro – uma atualização imprescindível no regime da propriedade horizontal. Este novo contexto traz consigo um leque de mudanças nas normas que regem a vida nos condomínios.
Leia este artigo se pretende estar a par das mais recentes diretrizes da propriedade horizontal e como estas podem impactar a sua fração e a coletividade do seu prédio.
O que é o título constitutivo da propriedade horizontal?
Consiste num documento fundamental que estabelece a propriedade horizontal sendo essencial para a estrutura do condomínio, delineando a sua origem e detalhando as várias frações e áreas comuns.
Este documento contém informações cruciais, tais como: a localização do edifício e uma descrição das frações autónomas, incluindo a permilagem que cada uma representa no total. Este valor é fundamental para calcular a quota que cada condómino deve contribuir, entendida como a sua parte nas despesas comuns.
Além disso, o título constitutivo pode ainda incluir detalhes como: a finalidade específica de cada fração ou área comum, como habitação ou comércio; o regulamento interno do condomínio, que estabelece as regras para a utilização das áreas comuns e frações autónomas; uma referência à possibilidade de recorrer a um centro de arbitragem para resolver eventuais conflitos entre vizinhos.
Pode obter o título constitutivo numa Conservatória do Registo Predial.
Transparência na venda de frações
Uma inovação importante diz respeito ao ato de venda de um fração em regime de propriedade horizontal. Agora, o vendedor é obrigado a solicitar uma declaração de não dívida ao administrador do condomínio que apresente discriminadamente os encargos e dívidas pertinentes à fração. Assim, salvaguarda-se o interesse e a responsabilidade financeira dos novos proprietários, transferindo-se a este documento uma fundamental clareza e transparência no processo de transição.
Sob regime de propriedade horizontal, cada proprietário detém uma quota-parte do terreno e das partes comuns do edifício.
Flexibilidade na alteração do título constitutivo
Embora a regra geral persista – a necessidade de unanimidade entre condóminos para qualquer alteração ao título constitutivo – a novidade reside na possibilidade de suprimir tal condição pela via judicial. Esta é uma abertura legal que permite ajustes nas partes comuns do edifício, desde que a maioria concorde e que as modificações não afetem o uso individual das frações.
Justiça na distribuição de despesas
A nova lei esclarece mais precisamente o dever de cada condómino quanto ao pagamento de despesas com as partes comuns. A norma agora introduz flexibilidade na contribuição para despesas de serviços comuns, podendo ser divididas em partes iguais ou de acordo com a fruição de cada condómino, isto é, a permilagem da fração, mediante regulamentação aprovada pela maioria do valor total do edifício.
Naturalmente, os moradores que não contribuam financeiramente para as despesas não terão permissão de usufruir das melhorias implementadas, desde que tenham uma justificativa válida. Contudo, isso não impede que, no futuro, os mesmos não possam reconsiderar a sua posição. Caso decidam contribuir financeiramente, cobrindo não apenas os custos iniciais da obra, mas também as despesas de manutenção incorridas desde então, os condóminos terão a oportunidade de usufruir dos benefícios das melhorias implementadas.
Reforço das funções do administrador
As atribuições do administrador do condomínio estão agora mais definidas e ampliadas, incluindo a gestão efetiva de deliberações, comunicação constante com os condóminos e a capacidade de atuar em assuntos urgentes. Estas disposições visam promover maior eficiência e responsabilidade na gestão do condomínio.
Colaboração dos condóminos
De forma a facilitar a gestão, os condóminos passam a ter o dever de fornecer e atualizar dados pessoais, bem como informar sobre a venda de frações, de modo a colaborarem para a manutenção de um cadastro atualizado e transparente.
Agilidade nas convocatórias e elaboração de atas
Convocar uma assembleia de condóminos pode ser feito via e-mail, simplificando e agilizando o processo de comunicação e decisão coletiva, sempre com a garantia de confirmação de recebimento por parte dos destinatários.
Adicionalmente, clarificam-se as regras relativas às atas das assembleias para assegurar a fiabilidade e a eficiência dos registos de deliberações, adaptando-as inclusive às tecnologias de assinatura digital.
Adaptação às tecnologias na realização de assembleias
A tecnologia também encontra espaço no novo regime, possibilitando a realização de assembleias de condóminos à distância, especialmente por videoconferência, democratizando a participação de todos os condóminos.
Quer saber mais sobre este tema? Leia o nosso artigo de Vantagens da assembleia online para os condóminos.
Conclusão
Ao encerrar esta análise, fica evidente que as alterações à legislação de propriedade horizontal em Portugal representam um avanço significativo na transparência, eficiência e justiça nas relações entre condóminos e na gestão dos espaços comuns. Convidamos todos os proprietários e administradores a absorverem e a aplicarem estes novos preceitos, condição essencial para uma convivência harmoniosa e produtiva.
