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Desde a Lei n.º 8/2022, as assembleias de condóminos por videoconferência deixaram de ser um improviso e passaram a ter regras próprias. Hoje, muitos prédios combinam reuniões presenciais e online, ou fazem-nas só à distância. Neste guia sobre assembleias online no condomínio explicamos quando podem realizar-se, o que a administração tem de garantir aos condóminos sem meios técnicos, como funcionam a convocatória por email e a ata com assinatura eletrónica e quais as vantagens e os desafios que encontramos na prática.
Em resumo
- A assembleia é feita à distância, preferencialmente por videoconferência, quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Se um condómino, fundamentadamente, não tiver meios para participar, a administração tem de lhos assegurar; caso contrário, a assembleia não pode ser online.
- A convocatória pode ser enviada por correio eletrónico a quem o tenha pedido em assembleia anterior, com recibo de receção (art. 1432.º do Código Civil).
- A ata pode ser assinada com assinatura eletrónica qualificada ou subscrita por email (art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- As maiorias, os prazos e as regras de impugnação são as mesmas de uma assembleia presencial.
Assembleias online: o que diz a lei
A possibilidade de reunir à distância foi acrescentada ao Decreto-Lei n.º 268/94 pela Lei n.º 8/2022:
«1 – Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. 2 – Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 1.º-A
Duas notas importantes. Primeiro, a decisão pode partir da administração, sem votação prévia. Segundo, o condómino que não consegue participar tem de comunicar essa impossibilidade e fundamentá-la; a partir daí, cabe à administração resolver, por exemplo emprestando um equipamento ou disponibilizando uma sala com ligação.
Convocatória por email
A convocatória continua a exigir 10 dias de antecedência e deve indicar o dia, a hora, o local (ou a ligação) e a ordem de trabalhos (art. 1432.º do Código Civil). Pode ser enviada por correio eletrónico aos condóminos que o tenham pedido numa assembleia anterior, com o endereço registado em ata, e o condómino deve confirmar a receção pelo mesmo meio. Para os restantes, mantém-se a carta registada ou o aviso com recibo assinado. Veja como marcar uma reunião de condomínio.
A ata e a assinatura eletrónica
A ata é obrigatória e a eficácia das deliberações depende da sua aprovação. A lei prevê formas de assinatura compatíveis com reuniões online: assinatura eletrónica qualificada, assinatura manuscrita sobre documento digitalizado ou subscrição por email, com a declaração de concordância do condómino enviada para o endereço da administração (art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Para a redação, siga o guia como redigir uma ata de assembleia. Lembre-se de que uma ata bem feita pode servir de título executivo para cobrar quotas em dívida.
| Etapa | Presencial | Online |
|---|---|---|
| Decisão de reunir | Administrador ou 25% do capital | Administração ou maioria dos condóminos |
| Convocatória | Carta registada ou aviso com recibo | Igual, ou email a quem o pediu |
| Representação | Procuração | Procuração, enviada antes da reunião |
| Votação | Por permilagem | Por permilagem, com registo de cada voto |
| Ata | Assinatura manuscrita | Assinatura eletrónica qualificada ou subscrição por email |
| Impugnação | Prazos do art. 1433.º | Os mesmos prazos |
Vantagens das assembleias online
- Mais participação: condóminos que vivem fora, senhorios e quem tem horários difíceis participam sem deslocações.
- Quórum mais fácil: menos reuniões adiadas por falta de presenças.
- Registo fiel: a gravação, quando autorizada, ajuda a redigir a ata e a esclarecer dúvidas.
- Documentos partilhados: orçamentos e contas podem ser mostrados no ecrã e enviados antes.
- Rapidez: reuniões mais focadas na ordem de trabalhos.
Desafios das assembleias online no condomínio e como resolvê-los
- Info-exclusão: identifique antes da reunião quem precisa de apoio e garanta os meios, como exige a lei.
- Identificação: confirme quem está ligado e em representação de que fração; peça as procurações com antecedência.
- Votação clara: chame cada fração pelo nome e registe o voto e a permilagem.
- Ligações instáveis: tenha um número de telefone alternativo e defina o que acontece se a ligação cair durante uma votação.
- Proteção de dados: só grave com o conhecimento de todos e informe sobre quem guarda a gravação e durante quanto tempo.
Assembleia mista
Muitos prédios optam por uma reunião mista, com sala física e ligação por videoconferência. Funciona bem, desde que o presidente da mesa garanta que quem está online ouve e é ouvido nas mesmas condições.
Checklist para preparar uma assembleia online
- Decida a plataforma e teste a ligação com antecedência.
- Envie a convocatória com 10 dias de antecedência, com a ligação, a ordem de trabalhos e as instruções de acesso.
- Junte à convocatória os documentos a votar: contas, orçamento, propostas de obras.
- Pergunte quem precisa de apoio técnico e prepare a resposta antes da data.
- Peça que as procurações sejam enviadas antes da reunião.
- No início, confirme presenças, frações representadas e permilagem total.
- Em cada ponto, registe os votos a favor, contra e abstenções, com a permilagem.
- Envie a ata para aprovação e subscrição eletrónica logo após a reunião.
Esta preparação evita a maior parte das dúvidas sobre a validade das deliberações e reduz o risco de impugnação. Se algum condómino discordar de uma deliberação, os prazos para a impugnar contam da mesma forma que numa reunião presencial (art. 1433.º do Código Civil).
Votação à distância e procurações
Quem não pode estar presente, mesmo online, pode fazer-se representar por procurador (art. 1431.º, n.º 3, do Código Civil). Nas deliberações que exigem unanimidade, os ausentes são notificados no prazo de 30 dias e têm 90 dias para se pronunciar; o silêncio vale como aprovação (art. 1432.º). Leia mais sobre a procuração de representação na assembleia e sobre a votação à distância na assembleia.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios e realiza assembleias presenciais, online e mistas. Enviamos as convocatórias por email a quem o pediu, garantimos apoio a quem não tem meios, registamos as votações por permilagem e enviamos a ata para subscrição eletrónica.
Assembleias online no condomínio: perguntas frequentes
O condomínio pode fazer a assembleia só online?
Sim, se a administração o determinar ou a maioria dos condóminos o requerer (art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94).
E se um condómino não tiver computador?
Se comunicar e fundamentar a impossibilidade, a administração tem de lhe assegurar os meios. Caso contrário, a assembleia não pode ser online.
A convocatória pode ser enviada por email?
Sim, para os condóminos que o pediram numa assembleia anterior, com o endereço registado em ata e recibo de receção pelo mesmo meio.
Como se assina a ata de uma assembleia online?
Com assinatura eletrónica qualificada, assinatura manuscrita sobre documento digitalizado ou subscrição por email enviada à administração.
As maiorias são diferentes numa assembleia online?
Não. As maiorias, os prazos e as regras de impugnação são os mesmos de uma assembleia presencial.
A reunião pode ser gravada?
Pode ajudar a redigir a ata, mas só deve ser gravada com o conhecimento dos participantes e regras claras sobre a guarda da gravação.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
