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A assembleia de condomínio é o órgão que decide sobre a vida do prédio: aprova as contas e o orçamento, elege o administrador, autoriza obras e aprova o regulamento. Uma assembleia mal convocada ou mal registada pode ver as suas deliberações impugnadas, por isso vale a pena seguir a lei à risca. Organizámos o processo em cinco passos, da escolha da data à assinatura da ata, com as regras do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94 em vigor em 2026.
Em resumo
- A assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro, ou no primeiro trimestre se o regulamento ou a assembleia o permitirem.
- Podem convocar o administrador ou condóminos que representem 25% do capital investido.
- A convocatória segue com 10 dias de antecedência, por carta registada, aviso com recibo assinado ou e-mail aceite em ata.
- A assembleia pode ser presencial ou por videoconferência.
- Em segunda convocatória, basta a maioria dos presentes que representem 1/4 do valor do prédio.
- As deliberações são comunicadas aos ausentes em 30 dias, e a ata é assinada por quem presidiu e subscrita pelos presentes.
Passo 1: definir o tipo de assembleia e a data
A lei distingue dois tipos de assembleia:
«1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.» — Código Civil, artigo 1431.º, n.º 1
A reunião ordinária pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o tiver aprovado por maioria (artigo 1431.º, n.º 4). As assembleias extraordinárias realizam-se sempre que necessário: obras urgentes, alteração do regulamento, eleição de um novo administrador ou litígios com impacto coletivo.
| Tipo | Quando | Quem convoca | Para quê |
|---|---|---|---|
| Ordinária | 1.ª quinzena de janeiro (ou 1.º trimestre, se permitido) | Administrador | Contas, orçamento, eleição do administrador |
| Extraordinária | Sempre que necessário | Administrador ou condóminos com 25% do capital investido | Obras, regulamento, urgências |
Se o administrador não convocar, os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem fazê-lo (artigo 1431.º, n.º 2). Para perceber quanto vale a sua fração nesta conta, veja o artigo sobre permilagem.
Passo 2: preparar e enviar a convocatória
A convocatória é o requisito formal mais escrutinado em caso de impugnação. O artigo 1432.º do Código Civil define as regras:
- Antecedência: pelo menos 10 dias;
- Meio: carta registada, aviso convocatório com recibo de receção assinado pelos condóminos, ou e-mail para quem o tenha pedido em assembleia anterior, com o endereço registado em ata; neste caso o condómino deve enviar recibo de receção pelo mesmo meio;
- Conteúdo: dia, hora, local e ordem de trabalhos, e indicação dos assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade.
A convocatória pode fixar desde logo uma segunda data. Os condóminos não residentes devem comunicar por escrito ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante (artigo 1432.º, n.º 12), e todos devem manter atualizados o NIF, a morada, o telefone e o e-mail (artigo 3.º do DL 268/94).
Que documentos juntar
Não é obrigatório por lei, mas juntar documentos permite que todos cheguem informados:
- Relatório de contas e saldo do fundo comum de reserva;
- Proposta de orçamento e mapa de quotas;
- Pelo menos três orçamentos para obras extraordinárias ou inovações, uma obrigação do administrador prevista no artigo 1436.º, n.º 2;
- Propostas de alteração ao regulamento.
Só se podem tomar deliberações sobre os assuntos da ordem de trabalhos. O ponto «outros assuntos» serve para informação e debate, não para aprovar decisões que os ausentes não puderam prever.
Passo 3: escolher o formato e o local
A assembleia pode ser presencial, numa sala ou espaço comum do prédio, ou à distância:
«1 – Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 1.º-A, n.º 1
Se um condómino não tiver, fundamentadamente, condições para participar à distância e o comunicar à administração, esta tem de lhe assegurar os meios, sob pena de a assembleia não se poder realizar nesse formato. Muitos condomínios optam por um regime misto. Leia as vantagens e desafios das assembleias online.
Passo 4: conduzir a reunião e votar
Presenças, procurações e votos
Comece por registar as presenças e as procurações: qualquer condómino pode fazer-se representar (artigo 1431.º, n.º 3). Veja como redigir uma no artigo sobre a procuração para a assembleia. Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua permilagem (artigo 1430.º).
Maiorias e segunda convocatória
- Regra geral: maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º, n.º 5);
- Sem quórum e sem segunda data na convocatória: nova reunião uma semana depois, à mesma hora e local, decidindo por maioria dos presentes que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio (n.º 6);
- 30 minutos depois: possível se a convocatória o previr e estiver garantida a presença de condóminos com 1/4 do valor do prédio (n.º 7);
- Unanimidade: pode ser alcançada pelos presentes que representem 2/3 do capital investido, sob condição de aprovação pelos ausentes (n.º 8).
As maiorias especiais para obras de inovação ou alterações à fachada estão explicadas no artigo sobre deliberações e maiorias nas assembleias.
Comunicar aos ausentes
As deliberações têm de ser comunicadas aos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por e-mail. Os ausentes têm 90 dias para comunicar por escrito o seu assentimento ou discordância, e o silêncio é considerado aprovação (artigo 1432.º, n.os 9 a 11).
Passo 5: lavrar, aprovar e assinar a ata
A ata é obrigatória e é dela que depende a eficácia das deliberações: o n.º 3 do artigo 1.º do DL 268/94 diz que essa eficácia depende da aprovação da ata, «independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos».
Segundo o artigo 1.º do DL 268/94, a ata é redigida e assinada por quem presidiu e subscrita por todos os condóminos presentes, e deve indicar a data e o local, os presentes e ausentes, os assuntos, as deliberações com o resultado de cada votação e o facto de ter sido lida e aprovada. Pode ser assinada com assinatura eletrónica qualificada ou manuscrita, mesmo sobre documento digitalizado, e vale como subscrição a concordância enviada por e-mail para a administração. O administrador guarda as atas e faculta a sua consulta.
A ata que fixa as quotas e as datas de vencimento é título executivo contra quem não paga. Veja como a redigir no guia Como redigir uma ata de assembleia.
E se uma deliberação for ilegal?
As deliberações contrárias à lei ou ao regulamento são anuláveis a pedido de qualquer condómino que não as tenha aprovado. Pode pedir uma assembleia extraordinária em 10 dias, recorrer a arbitragem em 30 dias ou propor ação de anulação no prazo de 60 dias sobre a deliberação, ou 20 dias após a assembleia extraordinária (artigo 1433.º). Saiba mais no artigo sobre como impugnar uma deliberação.
Na Condoroo preparamos e conduzimos assembleias em mais de 600 condomínios, presenciais e online, com atas assinadas digitalmente.
Assembleia de condomínio: perguntas frequentes
Quem pode convocar uma assembleia de condomínio?
O administrador e, para qualquer assembleia, os condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido.
Com que antecedência tem de ser enviada a convocatória?
Pelo menos 10 dias, por carta registada, aviso com recibo assinado ou e-mail para quem o tenha aceitado em ata.
A assembleia pode ser online?
Sim, quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, preferencialmente por videoconferência.
O que acontece se não houver quórum?
Se a convocatória não fixar outra data, há nova reunião uma semana depois, à mesma hora e local, decidindo a maioria dos presentes que representem pelo menos um quarto do valor do prédio.
Quem assina a ata?
Quem presidiu assina e todos os condóminos presentes subscrevem, à mão, com assinatura eletrónica qualificada ou por concordância enviada por e-mail.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
