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Comprar uma casa num prédio é também entrar numa pequena comunidade com regras próprias. Os deveres do condómino não se esgotam em pagar a quota: incluem o seguro contra incêndio, o respeito pelo regulamento, o cuidado com as partes comuns e o uso adequado da fração. Quando estes deveres falham, os problemas chegam depressa, de dívidas que bloqueiam obras a conflitos entre vizinhos. Neste guia explicamos os cinco deveres essenciais, o que diz a lei em vigor em 2026 e o que acontece em caso de incumprimento, com exemplos práticos.
Em resumo
- Pagar as despesas comuns na proporção da permilagem, incluindo pelo menos 10% para o fundo de reserva (art. 1424.º do Código Civil e art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- A ata que fixa as quotas constitui título executivo contra quem não paga (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Ter seguro contra incêndio da fração e das partes comuns, atualizado todos os anos (art. 1429.º).
- Cumprir o regulamento e as deliberações da assembleia.
- Não prejudicar a segurança, a estética e o uso das partes comuns, nem dar à fração um uso diferente do previsto (art. 1422.º).
1. Contribuir para as despesas comuns
É o dever mais conhecido e o mais importante para o funcionamento do prédio. A regra está no Código Civil:
«1 – Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.» — Código Civil, artigo 1424.º, n.º 1
O «valor da fração» é a permilagem fixada no título constitutivo. Uma fração com 120 permilagens num total de 1000 paga 12% das despesas comuns. Há exceções: nas despesas dos elevadores só participam as frações servidas por eles, e as despesas de partes comuns que sirvam apenas alguns condóminos ficam a cargo desses (n.os 3 e 4). Desde a Lei n.º 8/2022, o regulamento pode prever que certos serviços comuns sejam pagos em partes iguais ou pela fruição, se aprovado sem oposição pela maioria exigida (n.º 2).
Além da quota corrente, cada condómino contribui para o fundo comum de reserva com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Veja como se faz a divisão das despesas e quotas do condomínio.
O que acontece se não pagar
A ata que aprova as quotas tem força especial:
«2 – A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 6.º, n.º 2
Isto significa que o condomínio pode avançar diretamente para uma ação executiva, sem precisar de um processo declarativo prévio. O título abrange os juros de mora à taxa legal e as sanções aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento. O administrador deve instaurar a ação no prazo de 90 dias após o primeiro incumprimento, quando a dívida for igual ou superior ao IAS do ano (537,13 € em 2026), salvo deliberação em contrário. Saiba mais no guia sobre a ata como título executivo para cobrar quotas.
Na venda da fração, o vendedor tem de pedir ao administrador uma declaração de encargos e dívidas, emitida em 10 dias, que acompanha a escritura (art. 1424.º-A).
2. Ter seguro contra incêndio
O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório, tanto para as frações como para as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil). Se um condómino não o fizer no prazo e pelo valor fixados pela assembleia, o administrador deve contratá-lo e tem direito a reaver o prémio. A atualização é anual (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
| Modalidade | Vantagens | Pontos de atenção |
|---|---|---|
| Seguro individual por fração | Cada condómino escolhe a seguradora | O administrador tem de confirmar que todas as frações têm seguro |
| Seguro coletivo do prédio | Coberturas e capital uniformes | Exige deliberação e acordo sobre o capital |
Muitos condomínios optam por um multirriscos coletivo, que cobre também danos por água ou fenómenos da natureza. Leia o guia sobre o seguro multirriscos do condomínio em 2026.
3. Cumprir o regulamento e as deliberações
O regulamento do condomínio disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns e das frações. Pode constar do título constitutivo ou ser aprovado em assembleia. As deliberações tomadas em assembleia e lavradas em ata vinculam todos os condóminos e também quem tenha direitos sobre as frações, como os inquilinos (art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Se discordar de uma deliberação, o caminho não é ignorá-la, mas impugná-la nos prazos legais: pode pedir uma assembleia extraordinária em 10 dias, recorrer a um centro de arbitragem em 30 dias ou propor ação de anulação em 60 dias (art. 1433.º). Veja como impugnar uma deliberação da assembleia.
4. Preservar as partes comuns
As partes comuns, como escadas, telhado, fachada, garagens ou jardins, pertencem a todos. O Código Civil proíbe aos condóminos prejudicar a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, com obras novas ou por falta de reparação (art. 1422.º, n.º 2). Na prática:
- Não deixar objetos nas escadas, patamares ou garagens fora dos espaços próprios.
- Não fazer obras na fachada ou na varanda que alterem o aspeto do prédio sem autorização da assembleia por dois terços do valor do prédio.
- Comunicar ao administrador danos ou avarias que detete.
- Respeitar as regras sobre lixo, animais e utilização do elevador.
5. Usar a fração de forma adequada
Cada fração tem um fim definido no título constitutivo (habitação, comércio, serviços). Dar-lhe um uso diferente sem autorização é proibido, tal como usos ofensivos dos bons costumes ou atividades proibidas no título ou por deliberação aprovada sem oposição (art. 1422.º, n.º 2). Há uma exceção relevante: desde 2024, mudar o uso de uma fração para habitação não precisa de autorização dos restantes condóminos (art. 1422.º-B).
O uso normal da fração também tem limites de convivência. O ruído entre as 23 e as 7 horas pode levar a polícia a ordenar que cesse de imediato (art. 24.º do Regulamento Geral do Ruído).
Checklist do bom condómino
- Quotas e fundo de reserva pagos nas datas aprovadas.
- Seguro contra incêndio em vigor e atualizado.
- Regulamento lido e cumprido; inquilinos informados das regras.
- Obras na fração comunicadas e, se mexerem na fachada, autorizadas.
- Presença ou representação nas assembleias.
- Avarias nas partes comuns comunicadas ao administrador.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais e o selo DECO pelo terceiro ano. Emitimos avisos de pagamento, acompanhamos as dívidas desde o primeiro atraso, confirmamos os seguros e damos a cada condómino acesso digital às quotas, atas e regulamento.
Deveres do condómino: perguntas frequentes
Quais são os principais deveres de um condómino?
Pagar as despesas comuns e o fundo de reserva, ter seguro contra incêndio, cumprir o regulamento e as deliberações, preservar as partes comuns e usar a fração conforme o fim previsto.
Como é calculada a minha quota?
Em regra, na proporção da permilagem da sua fração (art. 1424.º do Código Civil). Há exceções para elevadores e partes comuns de uso exclusivo.
O que acontece se eu não pagar as quotas?
A ata que fixa as quotas é título executivo. O condomínio pode cobrar a dívida em tribunal, com juros e sanções aprovadas.
O inquilino tem de cumprir o regulamento?
Sim. As deliberações registadas em ata vinculam também quem tem direitos sobre as frações, incluindo os inquilinos.
Posso transformar a minha loja em habitação sem autorização?
Desde 2024, a alteração do uso para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos (art. 1422.º-B), mas tem de cumprir as regras da câmara municipal.
O seguro contra incêndio é mesmo obrigatório?
Sim, para frações e partes comuns (art. 1429.º do Código Civil), com atualização anual.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
