Seguro multirriscos condomínio: a lei ainda só obriga o de incêndio — o que muda (e o que não muda) em 2026
O sector da administração de condomínios voltou a colocar no debate público a obrigatoriedade do seguro multirriscos, num momento em que o Governo prepara regras para profissionalizar os gestores externos. Segundo dados citados na imprensa, a lei continua a exigir apenas o seguro contra o risco de incêndio, enquanto a prática bancária e a maioria das apólices de habitação já caminham noutro sentido — e o diploma em elaboração, ainda em circuito legislativo, foca-se no contrato escrito, na responsabilidade civil e na fiscalização do IMPIC, sem alterar, pelo que foi relatado, o regime de seguros do edifício.
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1. O gancho: profissionalização dos gestores e o pedido de multirriscos obrigatório
Em setembro de 2026, a discussão sobre condomínios em Portugal cruzou dois planos que convém não misturar. De um lado, está em preparação um diploma destinado a quem administra condomínios de forma profissional e remunerada: contrato escrito, seguro de responsabilidade civil, formaão e supervisão. Do outro, o sector da administração de condomínios insiste que a proteção do edifício deveria ir além do mínimo legal de 1966 — o seguro de incêndio — e passar a exigir um leque de coberturas base alinhado com a sinistralidade atual, tipicamente associada a danos por água e não só a fogo.
O Expresso descreve este pedido como um ponto «crucial» que o executivo ainda não terá incorporado no texto em elaboração. Para condóminos e assembleias, a mensagem prática é outra: enquanto a lei não mudar, decidir coberturas, capitais e quem contrata o que continua a ser trabalho de casa — e não um detalhe administrativo.
Para o enquadramento mais amplo da regulação anunciada (licenças, formação, Caderno Digital do Edifício), a Condoroo reuniu o essencial em Regulação dos condomínios em Portugal 2026.
2. O que a lei exige hoje: só o seguro de incêndio (art. 1429.º)
O artigo 1429.º do Código Civil é claro:
- é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifcio, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
- 2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor fixado em assembleia, ficando com o direito de reaver o respetivo prémio.
A Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) confirma o mesmo quadro: na habitação, o único seguro legalmente obrigatório é o de incêndio — e apenas em edifícios em regime de propriedade horizontal (os condomínios habituais). Cada fração e a quota-parte nas partes comuns (telhado, escadas, elevadores, garagem, etc.) devem estar cobertas, em regra segundo a permilagem.
Em linguagem de assembleia: o mínimo legal não é «um seguro qualquer do prédio», é uma cobertura específica de incêndio (e, na apólice uniforme, danos diretamente ligados a esse risco, como fumo, meios de combate ou queda de raio, conforme o contrato). Tudo o que vá além disso — inundações, tempestades, riscos elétricos, furto, responsabilidade civil alargada — pertence, em geral, ao universo do multirriscos, que é facultativo perante a lei.
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3. Porque é que o «só incêndio» parece desatualizado
O argumento histórico, retomado na imprensa em 2026, é intuitivo: quando o Código Civil foi pensado, a construção residencial usava mais madeira em soalhos, caixilharias e elementos interiores; o risco de incêndio pesava de forma diferente. Hoje, materiais e técnicas mudaram. Sem inventar estatísticas de sinistralidade nacional, o sector aponta para um padrão que muitos condomínios reconhecem no dia a dia: inundações e canos rebentados geram mais dores de cabeça e mais contas — do que o fogo.
A DECO Proteste ilustra bem o problema prático: um temporal danifica a cobertura, a água desce dois pisos e o prejuízo propaga-se. Se o telhado parte comum, a responsabilidade de reparar e de lidar com danos conexos começa no condomínio. Com seguro de incêndio puro, esse cenário fica frequentemente fora da cobertura obrigatória. Com multirriscos (coletivo ou individual), a discussão muda de quem paga do bolso?» para «que franquia, que capital e que exclusões se aplicam?».
Daí o pedido setorial de um cabaz mínimo de coberturas desenhado a partir da sinistralidade real — não necessariamente uma apólice «premium para todos, mas um chão legal mais próximo da vida dos prédios.
4. Multirriscos vs incêndio; habitação vs condomínio
4.1. O que o multirriscos acrescenta
Segundo a ASF, o seguro multirriscos habitação reúne coberturas facultativas que podem incluir danos por inundações, tempestades e riscos elétricos; reparação de bens móveis (recheio); furto ou roubo; responsabilidade civil do agregado; e outras opções complementares. O prémio depende das coberturas escolhidas — e, na prática, a diferença face a um seguro só de incêndio é frequentemente apresentada como «pouco mais» de custo face a um salto de proteção.
4.2. Apólice da fração vs apólice do condomínio
Há duas lógicas que convivem (e por vezes colidem) no mesmo prédio:
- Multirriscos-habitação (individual): cada condómino assegura a sua fração e, tipicamente, a quota-parte das partes comuns. Pode incluir recheio. Em sinistros que afetam várias frações e zonas comuns, entra em jogo a articulação entre várias seguradoras.
- Multirriscos-condomínio (coletivo): a assembleia delibera uma apólice para o edifício completo ou, com frequência, só para as partes comuns. A DECO sublinha vantagens clássicas: uma única seguradora acelera a regularização; o prémio coletivo pode sair mais económico do que a soma das apólices individuais; coberturas complementares (máquinas do condomínio, bens móveis comuns, danos estéticos) fazem sentido no edifício. Em contrapartida, o recheio da casa costuma ficar de fora — exige apólice própria.
Guias públicos como o da Idealista sobre multirriscos habitação ou multirriscos condomínio ajudam a mapear estas diferenças antes de votar em assembleia. O ponto crítico não é «qual é o nome do produto», mas o que está coberto, com que capital, com que franquia e quem aciona o sinistro.
4.3. Velocidade em caso de sinistro
Quando a água entra pelo telhado ou rebenta um cano comum, o tempo conta. Com dezenas de aplices individuais, o administrador precisa de contactar vários tomadores e várias companhias. Com um multirriscos coletivo bem documentado, o contacto inicial é um — e a coordenação documental (fotografias, orçamentos, atas) torna-se mais previsível. Isso não elimina exclusões nem franquias; apenas reduz atrito administrativo quando o prédio mais precisa de resposta.
5. Os bancos já exigem multirriscos: a prática à frente da lei
Aqui está o paradoxo português, bem documentado nos dados citados na imprensa:
- Em 2024, a ASF registava 3,64 milhões de apólices de «riscos múltiplos» para habitação.
- Nos Censos 2021, havia cerca de 5,97 milhões de alojamentos familiares clássicos.
A inferência publicada é simples: mais de metade dos alojamentos terá já multirriscos. A explicação dominante não é a lei do condomínio — é o crédito à habitação. Os bancos pedem o multirriscos como condição de segurança para financiar a compra. Assim, a prtica quotidiana já ultrapassou o mínimo do artigo 1429.º, sobretudo entre quem tem empréstimo ativo.
Para o sector, tornar o multirriscos obrigatório seria «aproximar a lei da vida corrente». Para a assembleia, o aviso é outro: quem já tem apólice ligada ao banco e quem vive num prédio com seguro coletivo das partes comuns precisa de evitar duplicações inúteis sem criar lacunas. A DECO recomenda comparar coberturas e, quando fizer sentido, negociar com a instituição de crédito a possibilidade de transferir o seguro para fora do banco, sem agravar o spread.
6. O que o diploma dos gestores profissionais inclui — e o que deixa de fora
Segundo o relato jornalístico de setembro de 2026, o texto apresentado ao sector aponta para:
– Contrato escrito de prestação de serviços;
- Seguro de responsabilidade civil da atividade profissional;
- – Formação adequada;
- – Possibilidade de retirada da licença em caso de incumprimento;
- – Fiscalização pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).
Três limites essenciais: o diploma visa empresas e profissionais do sector — não os condomínios autoadministrados; o processo ainda está em circuito legislativo; e a obrigatoriedade do multirriscos do edifício não aparece, no que foi divulgado, como peça já incorporada nesse diploma.
Em termos práticos, mesmo que a profissionalização avance, o seguro do prédio continua no regime do Código Civil e nas deliberações da assembleia. Confundir o seguro de RC do gestor com o seguro multirriscos do edifício é um erro caro.
7. O que condóminos e assembleias devem verificar já
Independentemente do calendário legislativo, há diligências que valem ouro na próxima assembleia ordinária:
- Mapa de apólices. Quem tem seguro só de incêndio? Quem tem multirriscos individual? Existe apólice coletiva (edifício ou partes comuns)?
- Capitais seguros. O capital do imóvel deve refletir o custo de reconstrução, não o preço de mercado. A ASF alerta para a regra proporcional: capital insuficiente = indemnização reduzida na mesma proporção.
- Atualização anual. No seguro obrigatório de incêndio, a atualização é obrigatória. Se a assembleia não fixar o valor, aplica-se o índice de Edifícios (IE) publicado pela ASF.
- Lacunas típicas. Danos por água vs humidade crónica; tempestades com limiares de vento/chuva; exclusões por falta de manutenção; limites de responsabilidade civil.
- Dupla (ou tripla) cobertura. Apólice do banco + apólice da fração + coletiva das partes comuns podem sobrepor-se. Documentar e escolher qual acionar evita conflitos entre seguradoras.
- Quem comunica o sinistro. No coletivo, em regra o administrador; na fração, o tomador mas a coordenação deve estar escrita.
- Documentação. Apólices, condições particulares, comprovativos de prémio e histórico de sinistros devem estar no arquivo do condomínio.
Uma assembleia bem preparada pede propostas comparáveis, lê exclusões e decide com base no risco real do edifício.
8. Como a Condoroo ajuda (sem substituir a deliberação da assembleia)
A Condoroo trabalha a gestão profissional com foco em documentação, acompanhamento e clareza. Isso traduz-se em revisão periódica das aplices; alertas sobre capitais e atualizações; organização de atas, propostas e condições particulares; coordenação em sinistros que afetem partes comuns; e transparência de custos nas contas e no orçamento.
A decisão de contratar ou alargar coberturas continua a ser da assembleia. O papel da gestão profissional é garantir que essa decisão se faz com informação completa e sem surpresas no dia do sinistro.
9. Perguntas frequentes
O seguro multirriscos condomínio j é obrigatório em Portugal?
Não. O Código Civil (art. 1429.º) obriga apenas o seguro contra o risco de incêndio nas frações e partes comuns. O multirriscos é facultativo perante a lei, embora frequente por exigência bancária.
Quem tem de contratar o seguro de incêndio?
Os condóminos. Se não o fizerem no prazo e pelo valor fixado em assembleia, o administrador deve efetuá-lo e pode reaver o prémio.
Qual a diferença entre multirriscos-habitação e multirriscos-condomínio?
O primeiro é individual (fração + quota-parte das comuns, podendo incluir recheio). O segundo coletivo (edifício ou partes comuns) e costuma acelerar sinistros por haver uma única seguradora. O recheio quase sempre exige apólice própria.
Os bancos podem exigir multirriscos mesmo sem lei?
Sim, como condição contratual do financiamento.
O diploma dos gestores profissionais torna o multirriscos obrigatório?
Pelo que foi relatado em setembro de 2026, não. O texto foca-se em contrato escrito, RC profissional, formação e fiscalizaão do IMPIC.
A autoadministração fica de fora das novas regras dos gestores?
Sim, segundo a estimativa citada: cerca de metade dos condomínios administra-se a si própria.
O que é o índice de Edifícios (IE) da ASF?
é o índice usado para atualizar capitais do seguro de edifícios quando a assembleia não fixa outro critério.
Posso ter seguro coletivo e manter o do banco?
É possível, mas pode haver sobreposião. Compare condições e informe as seguradoras da existência de outras apólices.
Conclusão
Em 2026, o debate português sobre o seguro multirriscos condomínio mostra um desfasamento clássico entre lei, prática e risco real. A lei ainda manda garantir o incêndio; os bancos e mais de metade das habitações já vivem no mundo do multirriscos; o sector pede um cabaz mínimo alinhado com inundações e canalizações; e o diploma dos gestores profissionais avana noutro eixo — idoneidade, contrato, RC e IMPIC — sem fechar o capítulo dos seguros do edifício.
Para quem vive ou gere um prédio, a agenda útil não espera pelo Diário da República: mapear apólices, atualizar capitais, fechar lacunas e documentar quem aciona o quê. Quando a assembleia delibera com base em informação clara, o condomínio fica menos exposto com ou sem mudança legislativa imediata.
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