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As quotas saem todos os meses da conta de cada condómino. Mas, no fim do ano, muitos recebem apenas um mapa com totais, sem extratos nem faturas. A transparência nas contas do condomínio não é um favor do administrador: é uma obrigação legal. Neste guia explicamos o que a lei exige, que documentos pode pedir, como ler as contas, que sinais devem preocupar e o que fazer quando as contas não batem certo.
Em resumo
- O administrador tem de prestar contas à assembleia e elaborar o orçamento de cada ano.
- A assembleia reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento.
- Cada condómino contribui para o fundo comum de reserva com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas.
- Peça extratos bancários, faturas e mapa de dívidas, não apenas um resumo.
- A conta deve estar em nome do condomínio, não do administrador.
O que a lei obriga o administrador a fazer
As funções do administrador estão no art. 1436.º do Código Civil. Entre elas:
«b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano; […] l) Prestar contas à assembleia;» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 1
O mesmo artigo obriga a cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns, a verificar a existência do fundo comum de reserva e a guardar todos os documentos do condomínio. O calendário também está na lei:
«1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.» — Código Civil, artigo 1431.º, n.º 1
Essa reunião pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, se essa possibilidade estiver prevista no regulamento ou for aprovada por maioria (art. 1431.º, n.º 4). Se o administrador não cumprir as suas funções, é civilmente responsável pela omissão (art. 1436.º, n.º 3).
Que documentos pode pedir
| Documento | O que mostra | Sinal de alerta |
|---|---|---|
| Orçamento anual | Despesas previstas e quota de cada fração | Rubricas vagas como «diversos» com valores altos |
| Relatório de contas | Receitas e despesas reais do ano | Totais sem detalhe por fornecedor |
| Extratos bancários | Movimentos reais da conta | Conta em nome do administrador |
| Faturas e recibos | Comprovativo de cada despesa | Despesas sem fatura |
| Mapa de dívidas | Quotas em atraso por fração | Dívidas antigas sem ação |
| Fundo comum de reserva | Saldo e movimentos | Fundo usado em despesas correntes |
| Contratos com fornecedores | Preços e prazos de renovação | Renovações automáticas sem aprovação |
Peça os documentos por escrito, com antecedência em relação à assembleia. O administrador tem de guardar todos os documentos do condomínio (art. 1436.º, n.º 1, alínea n)) e o condómino tem interesse legítimo em consultá-los. Veja também o guia sobre a gestão das contas do condomínio.
Como ler as contas sem ser contabilista
Comece por comparar três números: o saldo da conta no início do ano, o total das receitas e o total das despesas. O saldo final tem de bater certo com o extrato bancário a 31 de dezembro. Depois, compare as despesas reais com o orçamento aprovado. Desvios grandes numa rubrica, como manutenção do elevador ou limpeza, têm de ter explicação.
Separe sempre as contas correntes do fundo comum de reserva. A lei obriga a que cada condómino contribua para o fundo com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). O fundo serve para obras de conservação e não deve tapar faltas de tesouraria. O guia sobre como gerir o fundo de reserva explica as regras.
Quotas em dívida: transparência também é cobrar
Um mapa de dívidas atualizado é parte da transparência. Quando as quotas ficam por pagar, os outros condóminos acabam por suportar o atraso. A ata que fixa as quotas é título executivo e a lei fixa um prazo para agir:
«5 – A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 6.º, n.º 5
Veja o guia sobre dívidas ao condomínio.
Sinais de alerta
- A conta bancária está em nome do administrador ou da empresa, e não do condomínio.
- As contas chegam no dia da assembleia, sem tempo para as ler.
- Não há extratos nem faturas, apenas um mapa resumido.
- O fundo comum de reserva desce sem obras aprovadas.
- Há despesas com fornecedores que a assembleia nunca aprovou.
- Os pedidos de documentos ficam sem resposta.
O que fazer se as contas não batem certo
- Peça por escrito os documentos em falta e um prazo para os receber.
- Leve o tema à assembleia e não aprove as contas sem esclarecimento.
- Peça uma auditoria independente às contas, se a assembleia o aprovar.
- Se uma deliberação for contrária à lei ou ao regulamento, pode ser impugnada nos prazos do art. 1433.º do Código Civil.
- Se houver irregularidades ou negligência, o administrador pode ser exonerado pela assembleia ou pelo tribunal (art. 1435.º). Veja o que fazer quando está descontente com o administrador.
A regulação em preparação
O projeto de regulação da administração profissional de condomínios, ainda em circuito legislativo, prevê regras de transparência, contrato escrito e seguro de responsabilidade civil para as empresas, segundo a CNN Portugal. Até ser aprovado, as regras que se aplicam são as do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94. Veja o ponto de situação em regulação dos condomínios em 2026.
Como a Condoroo ajuda
Na Condoroo, a conta bancária está em nome do condomínio e são os condóminos que a movimentam. Quando começamos a gerir um prédio, fazemos um relatório inicial com o estado das contas e das dívidas. Depois, os condóminos recebem um relatório mensal de desempenho. A Condoroo administra mais de 600 condomínios, tem seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e recebeu o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo. Os planos começam em 6,50 € por fração por mês.
Contas do condomínio: perguntas frequentes
O administrador é obrigado a apresentar contas?
Sim. Prestar contas à assembleia e elaborar o orçamento de cada ano são funções do administrador (art. 1436.º, n.º 1, alíneas b) e l), do Código Civil).
Quando têm de ser aprovadas as contas?
Na assembleia da primeira quinzena de janeiro ou, excecionalmente, no primeiro trimestre, se o regulamento o previr ou a assembleia o aprovar por maioria (art. 1431.º do Código Civil).
Posso pedir os extratos bancários do condomínio?
Sim. O administrador tem de guardar todos os documentos do condomínio e os condóminos podem pedir os comprovativos das contas, sobretudo antes da assembleia.
Quanto deve ter o fundo comum de reserva?
Cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas (art. 4.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94).
A conta pode estar em nome do administrador?
Não é boa prática. A conta deve estar em nome do condomínio, para que o dinheiro dos condóminos fique separado do património da empresa.
O que posso fazer se as contas não forem claras?
Não aprove as contas sem esclarecimento, peça documentos por escrito, proponha uma auditoria e, se necessário, a exoneração do administrador.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
