no Google
Fala-se muito numa nova lei dos condomínios. Mas há duas coisas diferentes: as regras que já estão em vigor e o projeto que o Governo está a preparar para a administração profissional. A regulação dos condomínios em Portugal assenta, há décadas, no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94, alterados em 2022. O que ainda não existe é um regime para as empresas que administram condomínios de forma profissional e remunerada. Neste guia reunimos nove pontos para separar o que já se aplica do que ainda está em preparação, em outubro de 2026.
Em resumo
- As regras do condomínio estão no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94, revistos pela Lei n.º 8/2022.
- O projeto de regulação da administração profissional está em circuito legislativo e não foi aprovado.
- O projeto prevê licença, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil e formação para as empresas.
- A administração pelos próprios condóminos continua a ser possível.
- O Caderno Digital do Edifício foi anunciado, mas não tem diploma nem calendário.
| Tema | Em vigor em outubro de 2026 | Em preparação |
|---|---|---|
| Regras do condomínio | Código Civil, DL 268/94, Lei 8/2022 | Sem alteração anunciada |
| Empresas de administração | Sem regime próprio | Licença, contrato escrito, seguro de RC, formação |
| Seguro do prédio | Incêndio obrigatório, atualização anual | Sem alteração anunciada |
| Arquivo do prédio | Dever do administrador de guardar documentos | Caderno Digital do Edifício |
| Obras isentas de licença | Comunicação prévia à câmara (DL 108/2026) | — |
1. O que já está em vigor
O regime da propriedade horizontal está nos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil. Define as partes comuns, a divisão das despesas pela permilagem, as maiorias da assembleia e as funções do administrador. O Decreto-Lei n.º 268/94 trata das atas, do fundo comum de reserva e da cobrança de dívidas. A Lei n.º 8/2022 reviu estas regras: reforçou os deveres do administrador, alterou as regras da ata como título executivo para a cobrança de quotas e permitiu as assembleias à distância. Nada disto depende da nova lei.
2. Porque se fala em regular a administração
Hoje, qualquer pessoa ou empresa pode ser eleita administradora de um condomínio. A Lei de Bases da Habitação, de 2019, previu a regulação da atividade, mas essa regulação nunca foi feita. Em junho de 2026, a secretária de Estado da Habitação anunciou um novo regime jurídico, segundo o ZAP.
3. Em que fase está o projeto
Em agosto de 2026, o Ministério das Infraestruturas e Habitação explicou à CNN Portugal o ponto de situação:
«em circuito legislativo, para análise e reunião de eventuais contributos por parte das demais áreas governativas» — Ministério das Infraestruturas e Habitação, citado pela CNN Portugal, 13 de agosto de 2026
Segundo o ministério, depois desse processo e da aprovação em Conselho de Ministros, a proposta dará entrada na Assembleia da República. Até lá, nada do que foi anunciado é obrigatório.
4. O que o projeto prevê para as empresas
De acordo com a CNN Portugal e o Jornal Económico, o projeto prevê:
- licença para exercer a atividade, que pode ser retirada em caso de incumprimento;
- contrato escrito de prestação de serviços;
- seguro de responsabilidade civil obrigatório;
- formação adequada dos profissionais;
- regras de transparência na gestão.
O texto final ainda pode mudar no Conselho de Ministros e no Parlamento.
5. A quem se aplica e a quem não se aplica
O projeto dirige-se a quem administra condomínios de forma profissional e remunerada. Segundo a CNN Portugal, a proposta apresentada à associação do setor não obriga os prédios a contratar uma empresa. Os condóminos continuam a poder eleger um deles como administrador, como prevê o art. 1435.º do Código Civil. Veja se é obrigatório ter um administrador de condomínio.
6. Caderno Digital do Edifício
Em paralelo, o Governo anunciou o Caderno Digital do Edifício, uma plataforma para reunir a informação de cada imóvel. Não tem diploma publicado, modelo nem calendário. O que o condomínio pode fazer já é organizar e digitalizar o arquivo, porque o administrador já tem o dever de guardar todos os documentos (art. 1436.º, n.º 1, alínea n), do Código Civil). Veja o guia sobre o Caderno Digital do Edifício.
7. Seguros: dois planos diferentes
O seguro contra incêndio do prédio é obrigatório e deve ser atualizado todos os anos (art. 1429.º do Código Civil e art. 5.º do DL 268/94). O seguro de responsabilidade civil previsto no projeto é da empresa de administração e cobre os danos causados pela gestão. Um não substitui o outro. Veja o guia sobre o seguro multirriscos do condomínio.
8. Honorários, contas e obras
Ainda não se sabe que impacto terá a regulação nos preços. Em declarações à CNN Portugal, o presidente de uma associação do setor disse não acreditar que, a haver aumento dos honorários, ele seja substancial. Também foi defendida por outra associação a entrega das contas do condomínio à Autoridade Tributária, mas trata-se de uma proposta, não de uma medida do Governo. Nas obras, já há uma mudança em vigor: o Decreto-Lei n.º 108/2026, desde 1 de outubro de 2026, obriga a informar a câmara antes de muitas obras isentas de licença (texto do decreto-lei).
9. Checklist para a próxima assembleia
- Confirmar que existe contrato escrito com a administração, mesmo antes de ser obrigatório.
- Pedir o comprovativo do seguro de responsabilidade civil da empresa, se o tiver.
- Verificar o seguro contra incêndio e a sua atualização anual.
- Rever o fundo comum de reserva e o plano de obras de conservação.
- Organizar o arquivo digital de atas, contas, seguros e contratos.
- Comparar propostas de administração com os mesmos critérios.
- Acompanhar a publicação do diploma no Diário da República.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Trabalhamos com contrato escrito, temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e a conta bancária está em nome do condomínio, movimentada pelos condóminos. Fazemos assembleias presenciais, mistas ou online e enviamos um relatório mensal de desempenho. Se a regulação for aprovada, ajudaremos a assembleia a perceber o que muda no seu prédio. Leia também as obrigações legais da administração de condomínios.
Regulação dos condomínios: perguntas frequentes
Já existe uma nova lei dos condomínios em 2026?
Não. Em outubro de 2026, o projeto de regulação da administração profissional está em circuito legislativo e ainda não foi aprovado em Conselho de Ministros nem na Assembleia da República.
O que mudou nas regras do condomínio recentemente?
A última grande revisão foi a Lei n.º 8/2022, que alterou o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 268/94. Em outubro de 2026, entrou também em vigor o Decreto-Lei n.º 108/2026, sobre obras e licenciamento.
Vou ser obrigado a contratar uma empresa de administração?
Segundo a CNN Portugal, essa obrigação não faz parte da proposta conhecida. Os condóminos continuam a poder administrar o prédio.
O que muda para as empresas de administração?
O projeto prevê licença, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil, formação e regras de transparência. O texto final ainda pode mudar.
O Caderno Digital do Edifício já é obrigatório?
Não. Foi anunciado em junho de 2026, mas não tem diploma, modelo nem calendário.
As quotas vão subir por causa da regulação?
Não há dados para o prever. O impacto depende do texto final e de cada contrato.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
