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A administração de condomínios em Portugal assenta no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94. A grande reforma recente foi a Lei n.º 8/2022, que trouxe as convocatórias por email, as atas com assinatura eletrónica e a declaração de encargos na venda de frações. Em 2026 chegaram mais duas mudanças com impacto direto nos prédios: a votação dos painéis solares por maioria simples e a revisão do regime das obras. Neste guia reunimos as obrigações legais da administração de condomínios em 2026, com a lei citada e o que cada uma muda no dia a dia.
Em resumo
- A convocatória pode ser feita por email a quem o aceitou em assembleia, com registo em ata (art. 1432.º, n.º 2, do Código Civil).
- As atas podem ser assinadas com assinatura eletrónica qualificada ou subscritas por email (art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Na venda de uma fração, o administrador emite a declaração de encargos em 10 dias; é documento obrigatório da escritura (art. 1424.º-A).
- O fundo comum de reserva é de, pelo menos, 10% da quota de cada condómino e tem de estar num banco.
- Desde a Lei n.º 29/2026, os painéis solares e outras UPAC renováveis aprovam-se por maioria simples.
- O RJUE foi revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026.
A base legal da propriedade horizontal
O regime da propriedade horizontal está nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil. O Decreto-Lei n.º 268/94 completa-o com as regras das atas, do fundo comum de reserva e da cobrança de dívidas. Estas são as leis que o administrador tem de conhecer e aplicar. Se ainda tem dúvidas sobre o papel do administrador, leia sobre a obrigatoriedade do administrador de condomínios.
Comunicação digital: convocatórias e atas
Convocatória por email
A regra continua a ser a carta registada com 10 dias de antecedência, ou o aviso convocatório com recibo assinado. Mas desde a Lei n.º 8/2022 a convocatória é feita por email para os condóminos que o pediram numa assembleia anterior, com o endereço registado em ata. O condómino responde pelo mesmo meio com recibo de receção (art. 1432.º, n.ºs 2 e 3).
Atas com assinatura eletrónica
As atas podem ser assinadas com assinatura eletrónica qualificada ou manuscrita, no original ou num documento digitalizado. Também vale como subscrição o email do condómino a declarar que concorda com a ata que recebeu pela mesma via (art. 1.º, n.ºs 6 e 7, do Decreto-Lei n.º 268/94). A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata. Veja como redigir uma ata de assembleia.
Venda de frações: declaração de encargos
Quem vende uma fração tem de pedir ao administrador uma declaração com os encargos em vigor e as dívidas existentes. A lei fixa o prazo e o valor deste documento:
«2 – A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte.» — Código Civil, artigo 1424.º-A, n.º 2
O comprador pode prescindir da declaração na escritura, mas nesse caso aceita responder por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (n.º 3). As quotas que se vençam depois da venda são do novo proprietário (n.º 4). O administrador também tem de emitir, em 10 dias, a declaração de dívida que o condómino lhe peça (art. 1436.º, n.º 1, alínea q)). Para a lista completa de documentos, veja quer vender a sua casa: documentos necessários.
Fundo comum de reserva
Todos os condomínios têm de ter um fundo comum de reserva para as despesas de conservação do edifício. Cada condómino contribui com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas, e o fundo tem de estar depositado num banco, sob administração da assembleia (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Quotas em atraso e título executivo
A ata que fixa as contribuições, com o montante anual de cada condómino e as datas de vencimento, permite cobrar judicialmente as quotas em dívida:
«2 – A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 6.º, n.º 2
O administrador deve instaurar a ação no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, se a dívida for igual ou superior ao IAS desse ano, salvo deliberação em contrário da assembleia (art. 6.º, n.ºs 4 e 5). Em 2026, o IAS é de 537,13 €. Saiba mais sobre a ata como título executivo.
Novidades de 2026
Painéis solares por maioria simples
A Lei n.º 29/2026 alterou o artigo 1425.º do Código Civil. Desde 1 de julho de 2026, a instalação de unidades de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis precisa apenas de maioria simples, em prédios com pelo menos duas frações. As restantes inovações continuam a exigir dois terços do valor do prédio.
Revisão do regime das obras
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação foi revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026. Antes de obras de fachada ou cobertura, confirme com a câmara o procedimento aplicável e leia o guia sobre obras de condomínio e autorização da câmara municipal.
Checklist do administrador em 2026
| Obrigação | Base legal | Prazo ou regra |
|---|---|---|
| Convocar a assembleia | Art. 1432.º CC | 10 dias de antecedência |
| Convocatória por email | Art. 1432.º, n.º 2 | A quem o pediu, com registo em ata |
| Lavrar e guardar as atas | Art. 1.º DL 268/94 | Facultar consulta aos condóminos |
| Declaração de encargos | Art. 1424.º-A CC | 10 dias |
| Declaração de dívida | Art. 1436.º, n.º 1, q) | 10 dias |
| Fundo comum de reserva | Art. 4.º DL 268/94 | Mínimo 10%, em banco |
| Cobrar quotas em atraso | Art. 6.º DL 268/94 | Ação em 90 dias se dívida ≥ IAS |
| Três orçamentos | Art. 1436.º, n.º 2 | Obras extraordinárias ou inovações |
| Situações urgentes | Art. 1436.º, n.º 1, r) | Intervir e pedir ratificação |
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com mais de 20 profissionais e o selo DECO pelo 3.º ano. Tratamos de convocatórias por email, atas com assinatura eletrónica, declarações de encargos no prazo legal e cobrança de quotas em atraso, desde 6,50 € por fração por mês.
Administração de condomínios em 2026: perguntas frequentes
A convocatória da assembleia pode ser enviada por email?
Sim, aos condóminos que o pediram numa assembleia anterior, com o endereço registado em ata (art. 1432.º, n.º 2, do Código Civil).
As atas podem ser assinadas digitalmente?
Sim. Com assinatura eletrónica qualificada ou por email do condómino a declarar que concorda com a ata (art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Em quanto tempo o administrador emite a declaração de encargos?
No máximo em 10 dias a contar do pedido. É documento obrigatório da escritura (art. 1424.º-A).
Qual o valor mínimo do fundo de reserva?
Pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas, depositado num banco.
Quando tem o administrador de avançar com a cobrança judicial?
No prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, se a dívida for igual ou superior ao IAS, salvo deliberação em contrário.
Que maioria é precisa para instalar painéis solares?
Maioria simples, desde a Lei n.º 29/2026, em prédios com pelo menos duas frações.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
