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A ata é o documento que dá vida às decisões da assembleia. Sem ela, uma deliberação sobre obras, quotas ou o regulamento não produz efeitos e não pode ser executada. Uma ata de assembleia de condomínio mal redigida, sem os resultados das votações ou sem as assinaturas necessárias, pode também abrir caminho a impugnações e dificultar a cobrança de dívidas. Neste guia explicamos o que a lei exige em 2026, como estruturar a ata, quem a assina e por que meios, e deixamos um modelo de estrutura e uma checklist para não falhar nada.
Em resumo
- As atas são obrigatórias, redigidas e assinadas pelo presidente da assembleia e subscritas por todos os condóminos presentes (art. 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Devem indicar data, local, presentes e ausentes, assuntos, deliberações e resultado de cada votação (n.º 2).
- A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata (n.º 3).
- A assinatura pode ser eletrónica qualificada ou manuscrita sobre documento digitalizado, e a subscrição pode ser feita por email (n.os 6 e 7).
- As deliberações têm de ser comunicadas aos ausentes em 30 dias (art. 1432.º, n.º 9, do Código Civil).
O que diz a lei
A regra está no artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022. Sobre o conteúdo:
«2 – A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 1.º, n.º 2
A ata é um resumo, não uma transcrição. Deve registar o essencial de forma clara e objetiva, sem opiniões de quem a redige.
Estrutura recomendada da ata de assembleia
- Cabeçalho: identificação do condomínio (morada e NIF), número da ata, tipo de assembleia (ordinária ou extraordinária).
- Data, hora e local, ou indicação de que a reunião decorreu por meios de comunicação à distância.
- Convocatória: data e meio de envio; se for segunda convocatória, indicá-lo.
- Presenças: condóminos presentes e representados (com a permilagem de cada um) e ausentes; procurações anexadas.
- Mesa: presidente e secretário eleitos.
- Ordem de trabalhos, ponto por ponto.
- Deliberações: para cada ponto, a proposta votada, os votos a favor, contra e abstenções em permilagem, e o resultado.
- Montantes e prazos: quando se aprovam quotas, o montante anual de cada condómino e as datas de vencimento.
- Leitura e aprovação da ata.
- Assinaturas do presidente e dos condóminos presentes.
| Elemento | Obrigatório por lei | Porque importa |
|---|---|---|
| Data e local | Sim | Conta os prazos de impugnação |
| Presentes e ausentes | Sim | Define quem tem de ser notificado |
| Resultado de cada votação | Sim | Prova as maiorias exigidas |
| Leitura e aprovação | Sim | A eficácia das deliberações depende da aprovação |
| Quota anual e vencimento | Sim, se forem aprovadas quotas | Torna a ata título executivo (art. 6.º) |
| Permilagem dos votos | Recomendado | Facilita confirmar as maiorias |
Votações e resultados
As deliberações tomam-se, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5, do Código Civil). Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua permilagem (art. 1430.º). Por isso, a ata deve registar os votos em permilagem e não apenas o número de pessoas. Saiba quais as maiorias exigidas em cada deliberação.
Quando a ata aprova as contribuições, deve mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento. Assim, constitui título executivo contra quem não pagar (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Veja o guia sobre a ata como título executivo.
Quem assina a ata e como
A ata é redigida e assinada por quem presidiu à assembleia e subscrita por todos os condóminos presentes (art. 1.º, n.º 1). Desde 2022, a lei aceita vários meios:
- Assinatura eletrónica qualificada, como a do Cartão de Cidadão ou da Chave Móvel Digital.
- Assinatura manuscrita sobre o original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
- Declaração por correio eletrónico: o condómino envia para o email da administração a declaração de que concorda com o conteúdo da ata que lhe foi remetida pela mesma via; a declaração é anexada ao original (n.º 7).
Compete à administração escolher os meios e a ordem de recolha das assinaturas (n.º 8). Importante: a eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, independentemente de estar assinada por todos os condóminos (n.º 3).
Depois da assembleia
- Comunicar aos ausentes: as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por email, nos casos em que o condómino o aceitou (art. 1432.º, n.º 9).
- Guardar e facultar: incumbe ao administrador guardar as atas e permitir a sua consulta aos condóminos e a terceiros com direitos sobre as frações (art. 1.º, n.º 5).
- Executar: o administrador executa as deliberações não impugnadas no prazo máximo de 15 dias úteis (art. 1436.º, alínea i)).
- Prazos de impugnação: contam-se a partir da deliberação, para os presentes, ou da comunicação, para os ausentes (art. 1433.º).
Se a assembleia for online, os mesmos requisitos aplicam-se. Leia sobre assembleias online nos condomínios.
Erros que fragilizam uma ata
- Omitir o resultado das votações. A ata tem de indicar o resultado de cada votação; escrever apenas «aprovado» sem identificar votos dificulta a prova de que foi atingida a maioria exigida.
- Não identificar presentes e ausentes. Sem a lista de presentes, representados e ausentes, e a respetiva permilagem, não é possível confirmar o quórum.
- Quotas sem montante nem data. Para a ata valer como título executivo, tem de mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Deixar a ata por aprovar. A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, independentemente de estar assinada por todos.
- Atrasar a comunicação aos ausentes. Os ausentes têm de ser informados das deliberações no prazo de 30 dias; esse prazo influencia também a contagem dos prazos de impugnação.
Checklist da ata de assembleia
- Identificação do condomínio, data, hora e local.
- Presentes, representados (com procurações) e ausentes, com permilagens.
- Mesa eleita.
- Cada ponto com proposta, votos e resultado.
- Quotas com montante anual e vencimento, se aplicável.
- Menção à leitura e aprovação.
- Assinatura do presidente e subscrição dos presentes.
- Envio aos ausentes em 30 dias.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios. Preparamos a convocatória, apoiamos a mesa, redigimos a ata com as votações em permilagem, recolhemos as assinaturas por meios eletrónicos e enviamos as deliberações aos ausentes dentro do prazo. Todas as atas ficam disponíveis na área digital do condómino.
Ata de assembleia de condomínio: perguntas frequentes
O que deve constar de uma ata de assembleia de condomínio?
Data e local, condóminos presentes e ausentes, assuntos apreciados, deliberações com o resultado de cada votação e a menção de que a ata foi lida e aprovada.
Quem tem de assinar a ata?
Quem presidiu à assembleia assina; os condóminos presentes subscrevem. A subscrição pode ser feita por email.
A ata pode ser assinada digitalmente?
Sim, com assinatura eletrónica qualificada, ou com assinatura manuscrita sobre documento digitalizado.
Uma deliberação vale se a ata não estiver assinada por todos?
A eficácia depende da aprovação da ata, independentemente de estar assinada por todos os condóminos.
Tenho de enviar a ata aos condóminos ausentes?
As deliberações têm de ser comunicadas aos ausentes em 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por email, se o condómino o tiver aceitado.
Quem guarda as atas?
O administrador, que deve facultar a consulta aos condóminos e a terceiros com direitos sobre as frações.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
