Elevadores em condomínios: Saiba o que diz a legislação
A manutenção e segurança dos elevadores em condomínios não é apenas uma questão de conforto, mas uma responsabilidade legal com impacto direto na segurança dos moradores. A legislação portuguesa define regras claras para instalação, inspeção e manutenção, atribuindo deveres ao condomínio e às empresas técnicas. Conhecer estas obrigações é essencial para garantir um funcionamento seguro e evitar sanções legais.
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Segurança e manutenção de elevadores
🛗 A segurança dos elevadores é uma responsabilidade partilhada entre o condomínio e os técnicos de manutenção. A legislação portuguesa estabelece normas rigorosas para garantir que estes equipamentos essenciais funcionem de forma segura, contínua e em conformidade com padrões técnicos.
📜 Enquadramento Legal
A base legal que rege a manutenção e segurança dos elevadores encontra-se no:
Decreto-Lei n.º 320/2002: Estabelece as condições de instalação, funcionamento, conservação e inspeção.
Lei n.º 65/2013: Refina os critérios para a qualificação das empresas de manutenção e técnicos responsáveis.
🛠️ Inspeções Periódicas Obrigatórias
De acordo com o Artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 320/2002, todos os elevadores em funcionamento devem ser sujeitos a inspeções periódicas, com uma frequência que varia consoante a tipologia e uso do edifício:
| Tipo de Edifício | Periodicidade da Inspeção |
|---|---|
| 🏢 Edifícios habitacionais com mais de 32 fogos ou mais de 8 pisos | A cada 4 anos |
| 🏬 Edifícios de uso misto (habitação + comércio/serviços) | A cada 4 anos |
| 🏠 Edifícios habitacionais fora das categorias acima | A cada 6 anos |
Estas inspeções são realizadas por organismos de inspeção acreditados e devem resultar num relatório técnico, com possíveis recomendações obrigatórias para correção de falhas.
💡 Dica Condoroo: A ausência ou atraso na realização destas inspeções pode resultar em contraordenações e responsabilidade civil em caso de acidentes.
👷♂️ Manutenção Técnica: Quem pode fazê-la?
A manutenção dos elevadores só pode ser efetuada por empresas autorizadas, devidamente registadas no IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) e que:
Contem com técnicos certificados, com formação especializada em elevadores;
Disponham de plano de manutenção ajustado ao tipo de equipamento;
Registem todas as intervenções num livro de manutenção, disponível no local.
A Lei n.º 65/2013 reforça estes requisitos, exigindo:
Auditorias regulares às empresas de manutenção;
Obrigatoriedade de existência de contrato formal com o condomínio;
Responsabilidade técnica clara por parte do prestador.
🔧 Tipos de manutenção
As empresas devem assegurar:
✅ Manutenção preventiva – Verificação periódica de componentes, lubrificação e testes de segurança.
🚨 Manutenção corretiva – Reparação de avarias e substituição de peças danificadas.
📄 Relatórios técnicos – Entregues após cada inspeção ou intervenção relevante.
As obrigações dos condomínios
🏢 Num edifício em propriedade horizontal, o condomínio é o responsável legal pelos elevadores, assumindo o dever de garantir a segurança, o bom funcionamento e a conformidade legal destes equipamentos.
📑 Contrato com Empresa de Manutenção (EMA)
A contratação de uma Empresa de Manutenção de Ascensores (EMA) é obrigatória. Esta empresa deve estar devidamente registada na Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG) e cumprir os requisitos definidos pela legislação.
📌 O que deve constar no contrato?
🛠️ Serviços prestados: manutenção preventiva, corretiva e assistência em caso de avarias;
📅 Frequência das visitas técnicas;
📋 Registo das intervenções no livro de manutenção;
🔧 Responsabilidade pela execução de reparações;
⚖️ Condições legais e de responsabilidade civil.
💡 Dica Condoroo: Exigir uma cópia do certificado de registo da empresa junto da DGEG e verificar regularmente se o contrato está atualizado.
👷♂️ Execução da manutenção
As intervenções técnicas devem ser realizadas por técnicos qualificados da EMA, cumprindo todas as exigências legais e técnicas em vigor.
✅ Durante a manutenção, são realizados testes funcionais e verificações de segurança.
🔄 Caso sejam identificadas anomalias, o condomínio deve ser informado por escrito.
⛔ Em situações de risco grave, o elevador deve ser imediatamente imobilizado.
📣 Comunicação obrigatória em caso de risco
Se o técnico verificar uma situação de risco iminente, deve:
❗ Imobilizar o elevador de imediato;
📨 Notificar o condomínio por escrito;
🏛️ Informar a Câmara Municipal no prazo de 48 horas.
Este protocolo está previsto no Decreto-Lei n.º 320/2002 e visa evitar acidentes graves em elevadores cuja utilização represente perigo para os utilizadores.
⚖️ Responsabilidade legal do condomínio
O condomínio pode ser responsabilizado civil e criminalmente por danos ou acidentes provocados por má manutenção, negligência na contratação de uma EMA ou incumprimento das inspeções obrigatórias.
📌 A responsabilidade do condomínio não termina com a contratação da empresa — a gestão e verificação contínua das condições do contrato e do equipamento é essencial para garantir a segurança de todos os condóminos.
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Fiscalização e inspeção de elevadores
🔍 A verificação da segurança e do estado dos elevadores não depende apenas da manutenção feita pelas empresas contratadas. O poder público também desempenha um papel essencial na fiscalização independente e imparcial dos equipamentos.
🏛️ Quem fiscaliza?
A Câmara Municipal é a entidade responsável pela fiscalização técnica dos elevadores nos edifícios em regime de propriedade horizontal. Esta competência inclui:
✅ Inspeções periódicas, regulares ou extraordinárias;
⚠️ Ações de inspeção após acidentes;
🔏 Selagem dos equipamentos que apresentem riscos evidentes para a segurança dos utilizadores.
As câmaras municipais atuam com base no Decreto-Lei n.º 320/2002, articulado com normas técnicas em vigor, com o objetivo de garantir o cumprimento das condições mínimas de operação e manutenção dos ascensores.
🧾 Tipos de inspeções possíveis
🗓️ Inspeções regulares: realizadas de acordo com os prazos legais definidos para cada tipo de edifício;
📣 Inspeções por denúncia: qualquer utilizador pode alertar a Câmara Municipal sobre suspeitas de más condições de funcionamento;
🚨 Inspeções pós-acidente: sempre que ocorre um incidente com um elevador, a autarquia deve abrir um inquérito e elaborar um relatório técnico.
💡 Dica Condoroo: Condóminos devem manter um registo atualizado de todas as intervenções feitas no elevador. Este histórico pode ser solicitado durante uma inspeção municipal.
🧯 Em caso de perigo: Selagem imediata
Se durante a fiscalização for detetada uma falta grave de segurança, a Câmara tem autoridade para selar o equipamento (impedindo o seu funcionamento até correções serem feitas).
A selagem é uma medida de proteção preventiva, aplicável mesmo sem haver um acidente.
💰 Custo das inspeções
🆓 Inspeções regulares promovidas pela Câmara são gratuitas;
💸 Inspeções solicitadas por iniciativa de utilizadores (ex: denúncia de falhas ou ruídos anormais) podem estar sujeitas ao pagamento de uma taxa, fixada pela autarquia.
Manter os elevadores em boas condições não é apenas uma questão de conforto. É um dever legal, fiscalizado pelas autoridades competentes — e o incumprimento pode ter consequências sérias para a segurança e para a responsabilidade do condomínio.
Em caso de avarias
⚠️ A ocorrência de uma avaria num elevador é uma situação que exige uma resposta rápida, segura e coordenada. O objetivo principal deve ser proteger a integridade física dos utilizadores e garantir o correto funcionamento do equipamento no menor tempo possível.
🛠️ Quem deve agir?
Assim que é detetada uma avaria:
🧰 Empresa de Manutenção de Ascensores (EMA) deve ser imediatamente notificada;
👥 Administrador do condomínio é o responsável por acionar a empresa e garantir que a ocorrência fique registada;
🏛️ Autoridades competentes, como a Câmara Municipal, devem ser notificadas em casos de avarias com risco grave ou reincidente.
🚫 Medidas imediatas a tomar
Para minimizar riscos enquanto o problema não é resolvido, devem ser adotadas medidas preventivas:
🪧 Imobilizar o elevador com aviso visível (“Fora de Serviço”);
🔐 Impedir o uso por parte dos condóminos ou visitantes até à intervenção técnica;
📝 Registar a ocorrência com data, hora e descrição do problema para fins legais e administrativos.
💡 Dica Condoroo: Nunca tente resolver avarias por conta própria. Qualquer intervenção não qualificada pode agravar o problema e gerar responsabilidade legal.
📩 Comunicação obrigatória
Segundo o Decreto-Lei n.º 320/2002, e complementado pela Lei n.º 65/2013, deve haver comunicação formal:
📬 À EMA contratada, sempre que haja qualquer falha técnica ou suspeita de risco;
🕒 À Câmara Municipal, no prazo máximo de 48 horas, quando o técnico identifica riscos graves durante a manutenção (ex: sistema de travagem com falhas, desgaste crítico de cabos, etc.).
🧾 E se for necessário reparação imediata?
A EMA deve:
Realizar diagnóstico técnico detalhado;
Executar a reparação no prazo estipulado contratualmente;
Emitir relatório técnico pós-intervenção, quando solicitado.
Enquanto isso, o administrador deve manter os condóminos informados sobre o estado da avaria, o prazo estimado de resolução e quaisquer alterações ao funcionamento do prédio (ex: uso exclusivo das escadas, assistência a moradores com mobilidade reduzida, etc.).
💡 Lidar com avarias de forma eficaz não é apenas um dever legal — é também uma demonstração de responsabilidade coletiva no condomínio. A comunicação, a prevenção e a atuação técnica qualificada são os pilares para garantir a segurança de todos.
Substituição de elevadores
♻️ A substituição ou modernização de elevadores em condomínios não é apenas uma questão de comodidade ou estética. Trata-se de um procedimento altamente regulado que visa garantir os mais elevados padrões de segurança, eficiência e acessibilidade, em conformidade com o quadro legal nacional e europeu.
📜 O processo deve respeitar normas específicas, nomeadamente o Decreto-Lei n.º 295/98, que define os requisitos essenciais de segurança para elevadores novos ou renovados.
⚙️ Etapas e requisitos obrigatórios na substituição de elevadores:
🧩 1. Requisitos de conceção e fabrico
Os novos equipamentos devem ser desenvolvidos de acordo com normas técnicas que garantam:
Segurança de utilização
Eficiência energética
Acessibilidade a pessoas com mobilidade reduzida
Estes requisitos devem respeitar os regulamentos europeus aplicáveis e as diretivas da União Europeia (ex.: Diretiva 2014/33/UE).
🛠️ 2. Instalação e controlo final
A instalação deve ser feita por empresas certificadas, segundo as melhores práticas do setor.
Após a instalação, realiza-se um controlo final, que inclui testes de funcionamento, segurança e conformidade com a legislação.
🧪 3. Ensaios obrigatórios
Antes de entrar em funcionamento, o elevador deve passar por ensaios rigorosos, que comprovem:
A eficácia dos sistemas de travagem
A resposta em situações de emergência
O cumprimento das normas de proteção contra quedas e incêndios
🔁 4. Substituição parcial ou modernização
Mesmo intervenções que envolvam apenas componentes (como cabinas, quadros elétricos ou motores) estão sujeitas a:
Inspeção prévia à reentrada em serviço
Declaração de conformidade
Atualização do registo do equipamento junto da Câmara Municipal ou da DGEG
🧾 Responsabilidades legais
O condomínio continua a ser responsável pelo cumprimento das normas de substituição e pela contratação de técnicos habilitados para cada fase do processo.
⚠️ Se as normas não forem cumpridas, poderá haver interdição de uso do elevador e eventual aplicação de coimas pelas entidades fiscalizadoras.
💡 Dica Condoroo
Antes de avançar com a substituição de um elevador, consulte a empresa de manutenção, o administrador do condomínio e a DGEG. Uma avaliação técnica cuidada evita erros dispendiosos e garante que todas as etapas legais são cumpridas.
Contraordenações e coimas
🚨 A legislação portuguesa é clara e rigorosa quanto ao incumprimento das normas relacionadas com a manutenção e operação de elevadores em condomínios. A imposição de contraordenações tem como objetivo garantir que todas as entidades envolvidas — condomínios e Empresas de Manutenção de Ascensores (EMA) — respeitem os parâmetros mínimos de segurança, responsabilidade e legalidade.
As coimas aplicam-se a infrações que coloquem em risco a integridade dos utilizadores ou comprometam o funcionamento adequado dos equipamentos.
⚖️ Infrações mais comuns e respetivas coimas:
👷♂️ Ausência do técnico de manutenção durante a inspeção
Coima: 250 € a 1.000 €
A presença de um técnico responsável, devidamente qualificado, é obrigatória sempre que ocorra uma inspeção oficial. A sua ausência representa uma falha grave na supervisão técnica dos equipamentos.
⏳ Não requerer inspeção nos prazos legais
Coima: 250 € a 5.000 €
A legislação exige que os condomínios solicitem inspeções periódicas dentro dos prazos definidos (Art.º 8.º do DL n.º 320/2002). O incumprimento representa um risco direto à segurança e pode ser penalizado consoante a gravidade da omissão.
📄 Funcionamento sem contrato de manutenção ativo
Coima: 1.000 € a 5.000 €
Todos os elevadores devem estar abrangidos por um contrato de manutenção com uma EMA devidamente licenciada. A sua inexistência representa um risco inaceitável e uma violação direta da lei.
📋 Omissão da listagem de equipamentos por parte da EMA
Coima: 2.500 € a 7.500 €
As empresas de manutenção são obrigadas a manter e submeter listagens atualizadas dos equipamentos sob sua responsabilidade à DGEG. Esta obrigação assegura a rastreabilidade, controlo e supervisão dos serviços prestados.
🧑🔧 EMA sem quadro técnico mínimo ou inscrição na DGEG
Coima: 7.500 € a 37.500 €
A prestação de serviços de manutenção por empresas não registadas ou sem os técnicos exigidos é considerada infração gravíssima. Compromete diretamente a segurança de todos os utilizadores e está sujeita a coimas significativas.
🏢 Responsabilidade do condomínio
O condomínio, enquanto proprietário ou representante legal do edifício, pode ser corresponsável em muitos destes casos, nomeadamente quando:
Não contrata empresa certificada;
Permite o funcionamento sem inspeções regulares;
Não comunica avarias ou falhas à entidade competente.
💡 Dica Condoroo
A prevenção é sempre o melhor caminho: mantenha toda a documentação em ordem, escolha empresas com certificação DGEG e acompanhe os prazos legais com rigor. A gestão responsável evita sanções e garante a segurança de todos os condóminos.
E quem não usa? Paga a despesa?
Perguntas frequentes
⚖️ Quem é legalmente responsável pelos elevadores num condomínio?
A responsabilidade recai sobre o condomínio (na figura da administração), que deve contratar uma Empresa de Manutenção de Ascensores (EMA) certificada pela DGEG. Esta empresa é responsável por garantir a manutenção preventiva e corretiva dos equipamentos.
🛠️ Com que frequência devem ser feitas as inspeções obrigatórias?
A periodicidade depende do tipo e dimensão do edifício:
De 4 em 4 anos: edifícios habitacionais com mais de 32 fogos, 8 pisos ou mistos (comercial e habitação);
De 6 em 6 anos: edifícios habitacionais que não se enquadram na categoria anterior.
📄 É obrigatório ter contrato com uma empresa de manutenção?
Sim. O funcionamento de um elevador sem contrato de manutenção ativo é uma infração grave, punível com coimas entre 1.000 € e 5.000 €. O contrato deve incluir manutenção regular, inspeções técnicas e assistência em caso de avaria.
🔧 O que deve ser feito em caso de avaria do elevador?
A empresa de manutenção deve ser imediatamente contactada. Em caso de risco grave, o elevador deve ser imobilizado de imediato, e tanto o condomínio como a Câmara Municipal devem ser notificados por escrito num prazo máximo de 48 horas.
📉 Quando é necessário substituir um elevador?
A substituição total ou parcial deve ser considerada quando o equipamento deixa de cumprir os critérios de segurança ou eficiência técnica. Neste caso, deve seguir-se o Decreto-Lei n.º 295/98, que impõe ensaios, controlo final e avaliação técnica para validar a nova instalação.
🧾 Quem fiscaliza os elevadores?
As Câmaras Municipais são responsáveis pela fiscalização e têm autoridade para:
Realizar inspeções regulares ou extraordinárias;
Emitir autos de inquérito em caso de acidente;
Ordenar a selagem do elevador, caso não estejam reunidas as condições mínimas de segurança.
💸 Quais são as coimas por incumprimento?
Algumas coimas relevantes incluem:
Sem técnico na inspeção: 250 € – 1.000 €
Falta de inspeção periódica: 250 € – 5.000 €
Sem contrato de manutenção: 1.000 € – 5.000 €
EMA sem lista de gestão atualizada: 2.500 € – 7.500 €
EMA sem pessoal ou inscrição na DGEG: 7.500 € – 37.500 €
💡 Como saber se a empresa de manutenção está legalizada?
A empresa deve estar inscrita na DGEG e cumprir os requisitos mínimos de pessoal técnico. É possível confirmar a legalidade da EMA através do portal da Direção-Geral de Energia e Geologia.
Conclusão
A legislação aplicável aos elevadores em condomínios demonstra a importância de um sistema robusto de manutenção, inspeção e gestão responsável. Para garantir a segurança dos utilizadores e evitar sanções legais, os condomínios devem cumprir rigorosamente os prazos de inspeção, manter contratos ativos com empresas certificadas e assegurar a conformidade técnica dos equipamentos.
A substituição ou modernização de elevadores, bem como a gestão de avarias, exigem uma abordagem técnica, preventiva e legalmente informada. Ignorar estas obrigações pode comprometer a integridade do edifício e colocar em risco a vida dos seus ocupantes.
✅ Manter-se atualizado sobre os requisitos legais e adotar uma postura preventiva é a melhor forma de assegurar um condomínio funcional, seguro e em conformidade com a lei.
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