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O elevador é usado todos os dias por quase todos os moradores e é, ao mesmo tempo, um dos equipamentos que mais pesa no orçamento do condomínio e que mais exige em segurança. Neste guia sobre manutenção de elevadores em condomínios explicamos o que a lei obriga, como funcionam as inspeções periódicas, quem paga, o que pôr no contrato, o que fazer numa avaria e qual o papel do administrador e dos condóminos.
Em resumo
- O condomínio tem de ter contrato de manutenção com uma EMIE reconhecida pela DGEG (Decreto-Lei n.º 320/2002).
- A EMIE responde solidariamente com o proprietário por acidentes causados por deficiente manutenção.
- As inspeções periódicas são de 2, 4 ou 6 anos, consoante o tipo de edifício.
- Só pagam o elevador os condóminos cujas frações possam ser servidas por ele (art. 1424.º, n.º 4, do Código Civil).
- O administrador contrata a manutenção, guarda os registos e trata das inspeções.
A manutenção é obrigatória
O Decreto-Lei n.º 320/2002 obriga o proprietário de um elevador a contratar a manutenção a uma empresa de manutenção de instalações de elevação, a EMIE. Num prédio em propriedade horizontal, o proprietário é o condomínio, representado pelo administrador. A DGEG explica as regras e sublinha a responsabilidade da empresa:
«A EMIE assume a responsabilidade, criminal e civil, pelos acidentes causados pela deficiente manutenção das instalações ou pelo incumprimento das normas aplicáveis, sendo a responsabilidade assumida solidariamente com o proprietário.» — DGEG, Manutenção e inspeção de ascensores
O texto consolidado do diploma pode ser consultado no Diário da República. Antes de assinar, peça à empresa o comprovativo da sua inscrição como EMIE.
Inspeções periódicas
| Tipo de edifício | Periodicidade da inspeção |
|---|---|
| Comercial ou de serviços, aberto ao público | 2 anos |
| Misto (habitação e comércio ou serviços) | 4 anos |
| Habitacional com mais de 32 fogos ou mais de 8 pisos | 4 anos |
| Restantes edifícios habitacionais | 6 anos |
A inspeção é pedida à câmara municipal ou a uma entidade inspetora reconhecida. Se forem detetadas anomalias graves, o elevador pode ser selado até à sua correção. Um bom contrato prevê que a EMIE prepare o equipamento para a inspeção e corrija as deficiências apontadas.
Quem paga o elevador
O elevador é uma parte comum, e as despesas repartem-se, em regra, pela permilagem (art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil). Para os ascensores, a lei tem uma regra especial:
«4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.» — Código Civil, artigo 1424.º, n.º 4
Uma loja de rua sem acesso ao elevador, por exemplo, pode ficar isenta. O título constitutivo ou o regulamento podem detalhar a repartição. Explicamos estas regras no guia sobre elevadores em condomínios e legislação e no artigo sobre a divisão de despesas e quotas de condomínio.
O papel do administrador
Cabe ao administrador realizar os atos conservatórios das partes comuns e regular a prestação dos serviços de interesse comum (art. 1436.º, n.º 1, do Código Civil). No caso do elevador, isso significa:
- Manter um contrato com uma EMIE inscrita e com âmbito adequado.
- Guardar o livro de registo das visitas e intervenções.
- Pedir as inspeções periódicas dentro do prazo.
- Garantir que as anomalias são corrigidas e que o elevador não é usado se for selado.
- Apresentar à assembleia propostas de modernização, com pelo menos três orçamentos quando se trate de conservação extraordinária ou inovação (art. 1436.º, n.º 2).
O que avaliar num contrato de manutenção
- Âmbito: contrato simples, só com visitas e afinações, ou completo, com substituição de peças.
- Visitas: frequência e registo das intervenções.
- Resgate: disponibilidade 24 horas e tempo máximo de chegada em caso de pessoas presas.
- Exclusões: peças que ficam de fora e preço da mão de obra extra.
- Inspeções: preparação e correção das anomalias.
- Prazo e denúncia: duração do contrato e antecedência para o terminar.
Compare propostas com o mesmo âmbito. Um contrato barato com muitas exclusões pode sair caro na primeira avaria grave.
Planear os custos
O custo anual do elevador junta a mensalidade do contrato, a eletricidade, as reparações fora do contrato, a taxa da inspeção e, de tempos a tempos, obras maiores. Inclua todas estas parcelas no orçamento anual, aprovado em assembleia, e reserve uma margem para imprevistos. Peça à EMIE, todos os anos, uma lista das peças com desgaste previsível e uma estimativa das intervenções para os anos seguintes. Assim, a assembleia pode decidir com tempo, reforçar o fundo de reserva e evitar quotas extraordinárias inesperadas. Num prédio com vários elevadores, compare os custos de cada um: uma diferença grande pode indicar um equipamento perto do fim de vida.
Avarias e pessoas presas
Se alguém ficar preso, use o botão de alarme da cabina e ligue para o número de emergência da EMIE, afixado no elevador. Não tente abrir as portas nem retirar pessoas por conta própria. Se houver feridos ou mal-estar, ligue 112. Depois, informe a administração, que deve pedir à EMIE o relatório da avaria. Se as avarias se repetirem, a administração deve exigir à empresa uma análise da causa e um plano de correção, e ponderar, com a assembleia, a revisão ou a mudança do contrato.
O que os condóminos devem saber
- Respeite a carga máxima indicada na cabina.
- Proteja a cabina em mudanças e obras e avise a administração antes.
- Não deixe crianças pequenas sozinhas no elevador.
- Comunique ruídos, solavancos ou portas que não fecham bem.
- Participe nas assembleias em que se discute a modernização.
Modernizar ou substituir
Elevadores antigos podem precisar de obras para cumprir as normas de segurança atuais, como portas de cabina, nivelamento rigoroso ou comunicação bidirecional. A modernização é uma obra de conservação extraordinária ou inovação, aprovada em assembleia. O fundo de reserva pode ajudar a custeá-la. Para conhecer empresas, veja os guias sobre empresas de elevadores em Oeiras e empresas de elevadores em Lisboa.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo condomínios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Negociamos contratos de manutenção, acompanhamos as inspeções e tratamos das avarias. Os planos de gestão começam nos 6,50 € por fração por mês.
Elevadores em condomínios: perguntas frequentes
A manutenção do elevador é obrigatória?
Sim. O Decreto-Lei n.º 320/2002 obriga o proprietário, que num prédio é o condomínio, a ter contrato de manutenção com uma EMIE.
De quanto em quanto tempo é inspecionado o elevador?
De 2, 4 ou 6 anos, consoante o tipo de edifício. Nos edifícios habitacionais com até 32 fogos e 8 pisos, a periodicidade é de 6 anos.
O rés-do-chão paga o elevador?
Só participam nas despesas dos ascensores os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles (art. 1424.º, n.º 4, do Código Civil).
Quem responde por um acidente no elevador?
A EMIE responde, criminal e civilmente, por acidentes causados por deficiente manutenção, solidariamente com o proprietário, segundo a DGEG.
O que acontece se o elevador for selado na inspeção?
Não pode ser usado até as anomalias serem corrigidas e a situação regularizada.
Quantos orçamentos são precisos para modernizar o elevador?
Pelo menos três, de diferentes proveniências, para obras de conservação extraordinária ou inovações (art. 1436.º, n.º 2, do Código Civil).
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
