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Em muitas administrações, os prédios que mais reclamam são os que recebem mais atenção. Os outros esperam. Uma infiltração reportada em março chega à assembleia de janeiro seguinte, e a obra só começa no verão. A gestão de obras em condomínios exige método: saber o que está por fazer em cada prédio, preparar a decisão da assembleia com informação comparável e acompanhar a obra até ao fim. Neste guia explicamos as etapas de uma obra no condomínio, o que diz a lei em cada uma e como acompanhamos os temas de todos os prédios, todas as semanas.
Em resumo
- As obras começam com uma vistoria e um caderno de encargos que permite comparar propostas.
- Para obras de conservação extraordinária ou inovações, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos.
- As inovações exigem maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio.
- Desde 1 de outubro de 2026, muitas obras isentas de licença têm de ser comunicadas à câmara antes de começar.
- O acompanhamento só termina com a receção da obra e o arquivo das garantias.
As etapas de uma obra no condomínio
| Etapa | O que se faz | Base legal ou prática |
|---|---|---|
| 1. Vistoria | Levantamento do problema e das causas | Prática técnica |
| 2. Caderno de encargos | Descrição dos trabalhos, materiais e prazos | Torna as propostas comparáveis |
| 3. Orçamentos | Pelo menos três, de diferentes proveniências | Art. 1436.º, n.º 2, do Código Civil |
| 4. Assembleia | Aprovação da obra, do orçamento e do financiamento | Arts. 1424.º, 1425.º e 1432.º |
| 5. Câmara | Comunicação ou licença, quando aplicável | RJUE, na redação do DL 108/2026 |
| 6. Execução | Acompanhamento, autos de medição, comunicação aos condóminos | Contrato de empreitada |
| 7. Receção | Verificação final e arquivo das garantias | Contrato e Código Civil |
Da vistoria ao caderno de encargos
Uma obra bem decidida começa por perceber a causa. Uma mancha de humidade no último piso pode vir da cobertura, de uma caleira entupida ou de uma fissura na fachada. Sem um diagnóstico, cada empresa propõe uma solução diferente e os orçamentos não se comparam. O caderno de encargos fixa o que tem de ser feito, com que materiais e em que prazo. É ele que permite pôr três propostas lado a lado.
Três orçamentos e a decisão da assembleia
A lei é clara para as obras maiores:
«Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, (…) o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas.» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 2
A maioria necessária depende do tipo de obra. As obras de conservação são aprovadas, em regra, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º). As inovações têm uma regra mais exigente:
«1 – Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.» — Código Civil, artigo 1425.º, n.º 1
As obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício precisam de autorização por maioria de dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3). As despesas das partes comuns são pagas em proporção da permilagem, salvo regra diferente (art. 1424.º). Veja os tipos de obras em condomínios e as obras de inovação.
A câmara municipal
Antes de começar, confirme se a obra precisa de licença, de comunicação prévia ou apenas de aviso. O Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, alterou o RJUE e passou a exigir que muitas obras isentas de licença sejam comunicadas à câmara antes do início (texto do decreto-lei). Se houver andaimes na via pública, é preciso licença de ocupação. Veja o guia sobre obras de condomínio e autorização da câmara.
Como financiar a obra
A assembleia deve aprovar, ao mesmo tempo que a obra, a forma de a pagar. Há três caminhos habituais, que se podem combinar: usar o fundo comum de reserva, que existe para custear as obras de conservação (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94); aprovar uma quota extraordinária, paga de uma só vez ou em prestações; ou recorrer a financiamento bancário em nome do condomínio. Em qualquer caso, a ata deve indicar o valor, a forma de divisão e as datas de pagamento. A ata que fixa as contribuições serve de título executivo contra quem não pagar (art. 6.º do mesmo decreto-lei). Um calendário de pagamentos alinhado com os autos de medição evita que o condomínio pague trabalho que ainda não foi feito.
Durante a obra
- Informe os condóminos da data de início, do prazo e dos incómodos previstos.
- Faça visitas regulares e registe o avanço com fotografias.
- Pague contra autos de medição, não por adiantamentos sem obra feita.
- Registe por escrito qualquer trabalho a mais e leve-o à assembleia se ultrapassar o aprovado.
- Guarde faturas, garantias e fichas técnicas dos materiais.
Receção e garantias
No fim, verifique a obra com a empresa e registe os defeitos por escrito. Só depois feche os pagamentos. Guarde no arquivo do condomínio o contrato, as faturas e as garantias: se surgirem defeitos nos anos seguintes, são estes documentos que permitem reclamar. Em obras de construção, modificação ou reparação de edifícios, o Código Civil prevê um prazo de cinco anos a contar da entrega para a ruína ou os defeitos graves (art. 1225.º). Para os restantes defeitos, os prazos são mais curtos e os defeitos devem ser denunciados ao empreiteiro logo que descobertos (arts. 1220.º e 1224.º).
Como garantimos que nenhum condomínio fica para trás
Na Condoroo, cada gestor dá seguimento semanal a todos os temas em curso nos seus condomínios, incluindo as obras. Os prédios que não reclamam recebem a mesma atenção dos que reclamam. O gestor recebe os relatórios das vistorias, prepara os cadernos de encargos e os orçamentos para a assembleia e acompanha a execução. A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais, e foi distinguida nos Prémios Cinco Estrelas Regiões 2026, no distrito de Lisboa, na categoria Administração de Condomínios, com satisfação global de 7,75, numa avaliação com 1725 consumidores. Onde está disponível, o complemento RepairMax trata das pequenas reparações com a mão de obra incluída; o condomínio paga os materiais. Leia também sobre manutenção preventiva.
Gestão de obras em condomínios: perguntas frequentes
Quantos orçamentos são precisos para uma obra no condomínio?
Para obras de conservação extraordinária ou inovações, pelo menos três, de diferentes proveniências (art. 1436.º, n.º 2, do Código Civil).
Que maioria é precisa para aprovar uma obra?
Depende. As obras de conservação são aprovadas, em regra, por maioria do capital investido. As inovações exigem maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio (art. 1425.º).
Quem paga as obras nas partes comuns?
Todos os condóminos, em proporção da permilagem, salvo regra diferente no título constitutivo (art. 1424.º).
A obra tem de ser comunicada à câmara?
Muitas obras isentas de licença passaram a ter de ser comunicadas antes do início, desde 1 de outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026). Confirme sempre junto da câmara.
O que é um caderno de encargos?
É o documento que descreve os trabalhos, os materiais e os prazos da obra, para que todas as empresas orcem o mesmo.
Durante quanto tempo posso reclamar defeitos?
Para a ruína ou defeitos graves em obras de edifícios, cinco anos a contar da entrega (art. 1225.º do Código Civil). Para os outros defeitos, os prazos são mais curtos: denuncie-os por escrito logo que os descobrir.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
