no Google
As obras de inovação são as que acrescentam algo novo ao prédio: um elevador onde não existia, painéis solares na cobertura, um sistema de videovigilância, carregadores para carros elétricos ou a transformação de um espaço comum. Valorizam o edifício e melhoram o dia a dia, mas exigem maiorias mais exigentes do que as obras de conservação. Em 2026 houve uma novidade importante: desde 1 de julho, as unidades de autoconsumo de energia renovável passaram a precisar apenas de maioria simples. Explicamos o que é uma inovação, que maioria é necessária em cada caso, quem paga e como preparar a votação.
Em resumo
- Inovação é uma alteração que cria algo novo nas partes comuns; conservação é manter ou repor o que já existe.
- Regra geral: inovações precisam da maioria dos condóminos que represente 2/3 do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 1).
- Com 8 ou mais frações, elevadores e gás canalizado bastam com a maioria do valor do prédio (n.º 2).
- Desde 1 de julho de 2026, painéis solares e outras UPAC renováveis precisam só de maioria simples em prédios com pelo menos duas frações (Lei n.º 29/2026).
- Quem votou contra também paga, salvo se o tribunal considerar a recusa fundada (art. 1426.º).
- O administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos para inovações (art. 1436.º, n.º 2).
O que são obras de inovação
O Código Civil não dá uma definição fechada, mas a distinção faz-se pela finalidade da obra. As obras de conservação mantêm o edifício no estado em que deve estar: pintar a fachada, impermeabilizar o telhado, substituir canalizações degradadas. As obras de inovação alteram a coisa comum, acrescentando-lhe algo ou mudando o seu destino.
| Obra | Conservação ou inovação? | Porquê |
|---|---|---|
| Reparar o elevador existente | Conservação | Repõe um equipamento que já existe |
| Instalar um elevador novo | Inovação | Cria um equipamento novo |
| Impermeabilizar a cobertura | Conservação | Mantém a função do telhado |
| Painéis solares na cobertura | Inovação (regra especial) | Acrescenta uma instalação nova |
| Substituir o portão avariado | Conservação | Repõe o que existia |
| Fechar uma zona comum para arrumos | Inovação | Muda o destino da parte comum |
Na dúvida, a qualificação deve ser discutida antes da assembleia, porque dela depende a maioria exigida. Explicamos as diferenças entre tipos de obras no artigo Obras em condomínios: diferenças.
Que maioria é necessária para aprovar uma inovação
A regra está no artigo 1425.º do Código Civil, alterado pela Lei n.º 29/2026, de 23 de junho:
«1 – Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.» — Código Civil, artigo 1425.º, n.º 1
São precisas, ao mesmo tempo, duas condições: a maioria dos condóminos (em número de pessoas) e que esses condóminos representem dois terços da permilagem total. Não basta a maioria dos presentes na assembleia.
Elevadores e gás canalizado
Em prédios com pelo menos oito frações autónomas, a colocação de elevadores e a instalação de gás canalizado dependem da maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (n.º 2). A lei facilita estas obras porque melhoram muito a habitabilidade.
Painéis solares e autoconsumo: a novidade de 2026
Desde 1 de julho de 2026, data em que a Lei n.º 29/2026 entrou em vigor, a instalação de equipamento e a exploração de unidades de produção para autoconsumo (UPAC) a partir de fontes renováveis dependem apenas de maioria simples dos condóminos, desde que o prédio tenha pelo menos duas frações (n.º 3). É uma mudança relevante para condomínios que queiram instalar painéis fotovoltaicos na cobertura e reduzir a fatura das partes comuns. Veja também os apoios a condomínios sustentáveis.
Rampas e plataformas para mobilidade condicionada
Se um membro do agregado familiar de um condómino tiver mobilidade condicionada, esse condómino pode colocar rampas de acesso ou plataformas elevatórias (quando não exista elevador adequado) sem aprovação da assembleia, bastando comunicar ao administrador com 15 dias de antecedência e respeitar as normas técnicas de acessibilidade (n.os 4 e 7). Desenvolvemos o tema no guia sobre mobilidade reduzida em condomínios.
O limite: inovações que prejudicam um condómino
Mesmo com a maioria reunida, há inovações proibidas: nas partes comuns não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum condómino, das suas coisas próprias ou das comuns (n.º 8). Obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício exigem, além disso, autorização prévia da assembleia por dois terços do valor do prédio (artigo 1422.º, n.º 3).
Quem paga as obras de inovação
As despesas seguem a regra geral: são repartidas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações (artigo 1424.º). E quem votou contra? Não fica automaticamente dispensado:
«2 – Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.» — Código Civil, artigo 1426.º, n.º 2
A recusa considera-se sempre fundada quando as obras tenham natureza voluptuária (de mero luxo ou recreio) ou não sejam proporcionadas à importância do edifício. Nesse caso, o condómino não paga, mas pode mais tarde participar nas vantagens da inovação pagando a sua quota das despesas de execução e manutenção. Note que é o tribunal que decide se a recusa é fundada; não basta votar contra e deixar de pagar.
Como preparar a aprovação de uma obra de inovação
- Defina a obra com rigor: o que se pretende, onde e com que impacto nas partes comuns e nas frações;
- Confirme se precisa de licença ou comunicação à câmara municipal. Veja o que mudou com o Simplex;
- Peça pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, como exige o artigo 1436.º, n.º 2, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia;
- Envie a documentação com a convocatória, para que os condóminos decidam informados;
- Calcule a maioria antes da reunião, com a lista de permilagens;
- Registe em ata a votação, com os votos e a permilagem de cada sentido de voto, o valor aprovado e a forma de pagamento.
Se a obra for financiada pelo fundo comum de reserva, lembre-se de que este se destina às despesas de conservação; usá-lo para outro fim obriga a repor o montante em 12 meses (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Exemplos de inovações que valorizam o prédio
- Painéis fotovoltaicos para as partes comuns, agora com maioria simples;
- Carregadores partilhados para veículos elétricos nas garagens (a instalação individual num lugar próprio segue regras próprias, explicadas no nosso guia de carregadores elétricos);
- Elevador em prédios antigos sem ascensor;
- Videoporteiro e controlo de acessos;
- Isolamento térmico pelo exterior, quando altera a fachada;
- Bicicletários ou espaços de arrumação em zonas comuns subaproveitadas.
Na Condoroo acompanhamos obras em mais de 600 condomínios, da recolha de orçamentos à fiscalização, e explicamos a cada assembleia que maioria é necessária antes da votação. Saiba mais sobre as maiorias nas deliberações da assembleia.
Obras de inovação: perguntas frequentes
Que maioria é precisa para instalar painéis solares no condomínio?
Desde 1 de julho de 2026, maioria simples dos condóminos, em prédios com pelo menos duas frações, nos termos do artigo 1425.º, n.º 3, do Código Civil, na redação da Lei n.º 29/2026.
Votei contra a obra. Tenho de pagar?
Em regra, sim. Só fica dispensado se o tribunal considerar a recusa fundada, o que acontece sempre que a obra seja voluptuária ou desproporcionada à importância do edifício.
Instalar um elevador é inovação?
Sim. Em prédios com pelo menos oito frações, basta a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor do prédio; nos restantes, aplica-se a regra dos dois terços.
Posso colocar uma rampa sem autorização da assembleia?
Sim, se um membro do seu agregado tiver mobilidade condicionada. Tem de comunicar ao administrador com 15 dias de antecedência e cumprir as normas técnicas de acessibilidade.
O administrador pode avançar com uma inovação sem assembleia?
Não. As inovações precisam de deliberação da assembleia. O administrador só pode intervir sozinho em reparações urgentes, convocando depois uma assembleia extraordinária para ratificação.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
