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As despesas de condomínio são uma das maiores fontes de dúvidas e de conflitos entre vizinhos. Porque é que o vizinho do lado paga mais? Quem não usa o elevador tem de pagar? A limpeza pode ser dividida em partes iguais? Neste guia, explicamos a regra geral da permilagem, as exceções previstas no Código Civil, o fundo comum de reserva e o que acontece quando um condómino não paga.
Em resumo
- Regra geral: as despesas das partes comuns são pagas em proporção do valor das frações (art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil).
- Os serviços de interesse comum podem ser divididos em partes iguais ou pela fruição, se o regulamento o previr (n.º 2).
- Nos elevadores, só pagam as frações que possam ser servidas por eles (n.º 4).
- Cada condómino paga pelo menos 10% da sua quota-parte para o fundo comum de reserva (art. 4.º do DL 268/94).
- A ata que fixa as quotas é título executivo contra quem não paga (art. 6.º do DL 268/94).
A regra geral: a permilagem
O Código Civil define quem paga e em que proporção:
«1 – Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.» — Código Civil, artigo 1424.º, n.º 1
O valor de cada fração é expresso em permilagem ou percentagem no título constitutivo da propriedade horizontal. Por exemplo, uma fração com 120‰ paga o dobro de uma fração com 60‰, mesmo que nesta vivam mais pessoas. Para perceber como se calcula, leia o guia sobre a permilagem.
Repare num pormenor da lei: as despesas são da responsabilidade de quem era dono da fração no momento da deliberação. Isto é importante em compras e vendas de casas.
As exceções previstas na lei
Serviços de interesse comum em partes iguais
Serviços como a limpeza, a portaria ou a vigilância podem ser divididos de outra forma. O regulamento do condomínio pode prever que fiquem a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção da respetiva fruição, desde que a regra seja aprovada sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, e que os critérios sejam especificados e justificados (art. 1424.º, n.º 2).
Partes comuns que servem só alguns
As despesas relativas a partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo de quem delas se serve (n.º 3). Um exemplo típico é um pátio a que só duas frações têm acesso.
Elevadores
Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas (n.º 4). Uma loja sem acesso ao elevador pode ficar de fora; o morador do primeiro andar que prefere as escadas continua a pagar. Saiba mais no artigo sobre elevadores em condomínios.
Rampas e plataformas elevatórias
Quando instaladas por um condómino com mobilidade condicionada nos termos do artigo 1425.º, só participam nas despesas os condóminos que procederam à colocação (n.º 5).
| Tipo de despesa | Como se divide | Base legal |
|---|---|---|
| Conservação de partes comuns | Permilagem | Art. 1424.º, n.º 1 |
| Limpeza, portaria, vigilância | Permilagem ou partes iguais, se o regulamento o previr | Art. 1424.º, n.º 2 |
| Partes que servem só alguns | Só quem delas se serve | Art. 1424.º, n.º 3 |
| Elevador | Só frações servidas | Art. 1424.º, n.º 4 |
| Fundo comum de reserva | Pelo menos 10% da quota-parte | DL 268/94, art. 4.º |
O fundo comum de reserva
Além das despesas correntes, a lei obriga todos os condomínios a ter um fundo para obras de conservação:
«2 – Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º, n.º 2
O fundo tem de estar depositado num banco e é administrado pela assembleia. Se for usado para outro fim, os condóminos têm 12 meses para o repor (n.os 3 e 4). Veja como geri-lo no artigo sobre o fundo de reserva.
Orçamento anual e aprovação das quotas
O administrador elabora o orçamento anual das receitas e despesas (art. 1436.º, n.º 1, b)), que é aprovado na assembleia ordinária da primeira quinzena de janeiro, juntamente com as contas do ano anterior (art. 1431.º, n.º 1). A ata dessa reunião deve indicar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento. Para obras não previstas no orçamento, a assembleia pode aprovar quotas extraordinárias.
Quando um condómino não paga
A ata que fixa as contribuições constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte, incluindo os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias aprovadas (art. 6.º do DL 268/94). O administrador deve instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário, quando a dívida for igual ou superior ao indexante dos apoios sociais, que em 2026 é de 537,13 € (portaria do IAS).
Na venda de uma fração, o vendedor pede ao administrador uma declaração de encargos e dívidas, emitida em 10 dias (art. 1424.º-A). Saiba mais no guia sobre dívidas ao condomínio.
Checklist para perceber a sua quota
- Consultar a permilagem da sua fração no título constitutivo.
- Ler o regulamento: há serviços divididos em partes iguais?
- Confirmar se a sua fração é servida pelo elevador.
- Verificar a quota para o fundo comum de reserva (mínimo de 10%).
- Pedir o orçamento anual e a ata que o aprovou.
- Confirmar a data de vencimento das quotas.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, alguns com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Cada condómino consulta online a sua quota, os pagamentos e as contas do prédio. Os planos começam nos 6,50 € por fração por mês.
Despesas de condomínio: perguntas frequentes
Como se calcula a quota de condomínio?
Em regra, em proporção do valor da fração, expresso em permilagem no título constitutivo. A quota inclui a parte das despesas correntes e pelo menos 10% para o fundo comum de reserva.
A limpeza pode ser paga em partes iguais?
Pode, se o regulamento do condomínio o previr, aprovado sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor do prédio, com critérios justificados.
Quem não usa o elevador tem de pagar?
Se a fração puder ser servida pelo elevador, sim. Só ficam de fora as frações que não podem ser servidas por ele.
O fundo de reserva é obrigatório?
Sim. Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas (art. 4.º do DL 268/94).
Quem paga as quotas aprovadas antes de eu comprar a casa?
A lei atribui as despesas a quem era proprietário no momento da deliberação. Na compra, peça a declaração de dívidas emitida pelo administrador.
O que acontece se um vizinho não pagar as quotas?
A ata que fixa as quotas é título executivo. O administrador deve avançar com a ação judicial em 90 dias quando a dívida for igual ou superior ao IAS, salvo deliberação em contrário.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico especializado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
