Despesas de Condomínio: Entenda melhor como são divididas

Viver em condomínio envolve compartilhar despesas de condomínio comuns. Este guia detalhado irá ajudá-lo a entender como essas despesas de condomínio são divididas e o que cada condómino deve saber para uma gestão eficiente e harmoniosa! 

Despesas de condomínios

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Despesas de Condomínio Comuns : O que são?

Despesas de condomínio comuns são todos os gastos necessários para a conservação, funcionamento e usufruto das áreas comuns do edifício, como, por exemplo, o custo da eletricidade consumida pelo elevador, da água utilizada na limpeza de espaços comuns ou em sistemas de rega, os salários de prestadores de serviços, ou os custos de reparações e segurança.

Quotas de condomínio: O que são e como são divididas?

Quotas de condomínio são contribuições financeiras periódicas pagas pelos proprietários de frações  num condomínio para cobrir as despesas comuns do edifício. As quotas de condomínio são calculadas com base no valor relativo de cada unidade dentro do condomínio, conhecido como “permilagem”. A permilagem é uma medida que representa a proporção de cada fração (unidade) em relação ao total do edifício.

De acordo com a legislação portuguesa, especificamente no Artigo 1424 do Código Civil, existe a possibilidade de as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum serem distribuídas de maneira diferente das quotas habituais baseadas na permilagem. Esta alternativa pode ser adotada se estiver prevista no regulamento de condóminos e for aprovada sem oposição por uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Assim, essas despesas podem ser atribuídas aos condóminos em partes iguais ou de acordo com a proporção da sua utilização dos serviços. Para que esta forma de repartição seja válida, é necessário que os critérios de determinação e imputação das despesas sejam devidamente especificados e justificados no regulamento.

Além das quotas de condomínio regulares, os condomínios devem ter um Fundo Comum de Reserva (uma poupança para cobrir despesas destinadas a futuras obras de conservação e manutenção do edifício) ao qual devem contribuir com, no mínimo, 10% do valor da quota de condomínio das restantes despesas comuns. 

A frequência de pagamento das quotas (mensal, trimestral, semestral ou anual) é definida em assembleia e o valor é geralmente pago no início de cada período. Em situações excepcionais, como a necessidade de obras urgentes, pode ser estabelecida uma quota de condomínio extraordinária para cobrir esses gastos adicionais.

Exeções à regra: Quais são?

Em alguns casos mais específicos, a divisão das despesas de condomínio pode seguir regras diferentes. (Artigo 1424.º)

  • As despesas de condomínio relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Um exemplo disso são os gastos relativos a lanços das escadas que sirvam, em exclusivo, um número restrito de moradores.
  • Nas despesas dos elevadores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas, excluindo, por exemplo, aqueles que residem em andares térreos.

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Quotas de condomínio: Como são calculadas?

As quotas de condomínio são calculadas com base no orçamento anual do condomínio e na permilagem de cada unidade e devem conter tanto os encargos com as áreas comuns como a comparticipação para o Fundo Comum de Reserva.

A fórmula básica para calcular a quota anual é:  Orçamento Anual x (Permilagem da Fração/ 1000).

Ora vejamos o exemplo:

  • Orçamento anual: 15.000,00€
  • Permilagem: 35 por mil
  • Quota de condomínio anual: 15.000,00€ x (35:1000) = 525,00€
  • Quota de condomínio mensal: 525,00€ / 12 = 43,75€

Não paguei as quotas de condomínio: O que acontece?

O artigo 1434.º do Código Civil permite que a assembleia de condóminos estabeleça a obrigatoriedade de celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador. Além disso, a assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do Código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.

O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca poderá exceder um quarto (1/4) do rendimento coletável anual da fração do infrator.

Assim, desde que a aplicação das multas por incumprimento das quotas do condomínio tenha sido decidida em assembleia de condóminos e estejam previstas no Regulamento de Condomínio, o administrador, responsável pela aplicação destas penas, poderá aplicá-las aos condóminos com pagamentos em atraso.

É importante que os condóminos estejam cientes da importância de manter as quotas em dia para evitar problemas legais e garantir o bom funcionamento do condomínio.

Quotas de condomínio em atraso do proprietário anterior: Tenho de as pagar?

Esta é uma dúvida comum entre compradores de imóveis em condomínio e a resposta é: depende.

As dívidas referentes às quotas de condomínio mensais regulares não são transferidas para o novo proprietário pois são consideradas ser da responsabilidade de quem usufruiu dos serviços. No entanto, dívidas relacionadas a despesas de condomínio extraordinárias (como obras de conservação ou aprimoramento que valorizam o imóvel) podem ser cobradas ao novo proprietário, porque se entende que o mesmo beneficie dessas.

É fundamental que o comprador se informe sobre a existência de débitos condominiais antes de finalizar a compra do imóvel, para evitar surpresas e garantir uma negociação transparente.

Despesas do condomínio

Conclusão

A divisão das despesas de condomínio é um aspecto crucial para a sua gestão eficiente e harmoniosa. Compreender os diferentes tipos de despesas de condomínio, as formas de cálculo das quotas de condomínio e as responsabilidades de cada condómino é fundamental para evitar conflitos. É importante que todos os condóminos estejam cientes dos seus direitos e deveres, participando ativamente nas assembleias e decisões que afetam a vida em comunidade.

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