Como Lidar com Condóminos que Não Pagam
Os condóminos que não pagam as quotas de condomínio são um problema frequente que muitas vezes leva a sérias consequências para a gestão e manutenção dos condomínios. Este blog tem como objetivo orientar e explicar como lidar com condóminos inadimplentes, desde as primeiras tentativas de negociação amigável até as últimas medidas legais.
Encontre aqui as ideias-chave deste artigo
Condóminos que não pagam: Consequências
Consequências para o condomínio:
- A falta de pagamento das quotas pode comprometer o orçamento do condomínio, dificultando o pagamento de despesas essenciais.
- Possibilidade de adiamento ou cancelamento de obras e serviços importantes para o condomínio.
- O condomínio pode ser obrigado a aumentar as taxas condominiais dos demais condóminos.
- Um condomínio com problemas financeiros e falta de manutenção pode ter seus imóveis desvalorizados.
- A inadimplência pode gerar conflitos e desgastes nas relações entre os condóminos.
Consequências para o condómino:
- Possibilidade de aplicação de multas e juros sobre o valor da dívida, aumentando o valor a ser pago.
- O condomínio pode iniciar um processo de cobrança judicial ou extrajudicial.
- Em caso de ação judicial, o condómino pode ter seus bens penhorados.
- Suspensão de direitos como o voto em assembleias e o uso de áreas comuns do condomínio.
- A inadimplência pode ser registrada em órgãos de proteção ao crédito, dificultando a obtenção de financiamentos e outros serviços financeiros.
Condóminos que não pagam: Estratégias
Um administrador de condomínio deve evitar conflitos com os condóminos, mas tal pode ser complicado no que toca a faltas de pagamento das quotas de condomínio. A primeira abordagem deve ser o diálogo e a sensibilização. Seguidamente, não funcionando o primeiro passo, deve-se enviar uma carta a pedir a regularização do mês em falta. Se a dívida persistir, uma assembleia de condóminos deve ser convocada, tendo várias opções:
- Acordo de pagamento: O acordo deve detalhar o valor da dívida, a forma de pagamento, o prazo para quitar e pode ser aprovado por maioria simples.
- Suspensão temporária do pagamento das quotas: Aplica-se quando o condómino devedor informa que não poderá pagar as quotas de condomínio por um período. A decisão requer unanimidade e não isenta a dívida, apenas adia o pagamento de parte dela.
- Outros condóminos assumem a dívida: Considerada quando o devedor não é identificado, não possui bens ou a dívida é incobravel. A dívida é assumida no balanço do condomínio e a decisão, assim como a forma de repartir a dívida, exige unanimidade.
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Condóminos que não pagam: Medidas Legais
Se nenhuma dessas soluções for possível pode-se recorrer a outros mecanismos:
Compromisso Arbitral
O compromisso arbitral é a primeira escolha para a resolução de conflitos no condomínio sem o envolvimento dos tribunais tradicionais e está, se existir, definido no regulamento do condomínio, no título constitutivo da propriedade horizontal ou na ata da assembleia de condóminos.
Através do compromisso arbitral, os condóminos aceitam resolver os problemas que eventualmente surgirem sem recorrer à justiça comum através de um processo rápido, simples e sem custos (a menos que decorra nos centros de arbitragem). No entanto, caso o devedor não cumpra o que foi acordado na sentença arbitral, será necessário recorrer aos tribunais para garantir o cumprimento da decisão.
A primeira etapa deste processo é o requerimento. Em seguida, o condómino em falta pode ou não aceitar esta via. Assim, após nomeação do árbitro e expostos os factos, o condómino tem a oportunidade de contestar. Depois vem a audiência e, por fim, é declarada a sentença.
Julgados de Paz
Os Julgados de Paz são entidades judiciais que funcionam de forma mais simples, informal e com menores custos comparados aos tribunais. Destinam-se a resolver litígios de menor complexidade e valor econômico, até 15 mil euros, de forma rápida e acessível, com processos que duram em média 2 meses e meio. No entanto, estão apenas disponíveis em algumas regiões.
Os Julgados de Paz promovem a resolução amigável dos conflitos através de mediação. Contudo, se o devedor não cumprir a sentença, é necessário recorrer à penhora, aumentando a complexidade e a duração do processo.
Como Funcionam:
- Verificação da Disponibilidade: Inicialmente, é necessário confirmar se existe um Julgado de Paz na área onde o imóvel ou a disputa está localizada. Esta informação pode ser consultada no site oficial dos Julgados de Paz
- Apresentação do Requerimento: O requerente deve apresentar um requerimento, que pode ser verbal ou escrito, na secretaria do Julgado de Paz. Este requerimento deve incluir:
- A ata da assembleia que identifica o condómino faltoso, a sua fração e o valor em dívida.
- O cartão de pessoa equiparada a pessoa coletiva do condomínio.
- A cópia do registo predial da fração devedora, obtida através do Registo Predial Online ou em qualquer serviço de registo predial, com um custo de 15 euros.
- Custos do Processo: O custo total do processo é de 70 euros, pago pela parte vencida, embora o juiz possa repartir esse valor. Se houver um acordo na fase de mediação, o custo desce para 50 euros, dividido entre ambas as partes.
Centros de Arbitragem
Quando um condomínio enfrenta conflitos e não existem Julgados de Paz na sua área, os Centros de Arbitragem surgem como uma alternativa viável e eficiente. Estas instituições oferecem uma solução extrajudicial para resolver disputas até seis meses, e são , embora incentivem a resolução amigável, a arbitragem só é possível com o consentimento do devedor, o que pode não ocorrer em todas as situações. Estes processos são conduzidos por um árbitro (ou uma comissão de árbitros) que analisa o caso e toma uma decisão vinculativa para ambas as partes.
Onde Recorrer?
Existem diferentes tipos de Centros de Arbitragem, cada um com seus próprios custos e especialidades. Estas são as duas principais opções:
Centro de Arbitragem de Litígios Civis, Comerciais e Administrativos
- Para calcular os custos atualizados, por favor, utilize a calculadora disponível no site deles.
Centro de Arbitragem da Propriedade e do Imobiliário da ESAI (Escola Superior de Atividades Imobiliárias)
- Para obter uma descrição detalhada dos serviços e preços atualizados, visite a página de serviços do CAPI.
Tribunais
Nos tribunais, quando esgotadas todas as outras opções fora do âmbito judicial, pode ser necessário recorrer à via judicial para resolver questões relacionadas com dívidas e penhoras. Aqui, explicamos o funcionamento dos tribunais neste contexto e os procedimentos a seguir:
Procedimento Extrajudicial Pré-Executivo (PEPEX)
O PEPEX é uma plataforma online que permite averiguar se o devedor possui bens que justifiquem uma penhora, sendo utilizado apenas para dívidas de valor inferior a dez mil euros. A pesquisa é feita através da consulta das bases de dados das Finanças, da Segurança Social, do Registo Nacional de Pessoas Coletivas, de Conservatórias e outros Registos.
O que é necessário fazer para iniciar o PEPEX?
- Constituir advogado ou solicitador: Se não puder apresentar o requerimento online, precisa de contratar um advogado ou solicitador.
- Custos: 51 euros (+IVA).
- Documentos necessários: Ata da assembleia onde constam os valores em dívida, números fiscais do credor e do devedor.
- Nomeação de um agente de execução: Um agente de execução é automaticamente nomeado e, em cinco dias úteis, realiza a pesquisa e elabora um relatório.
- Ações após o relatório:
- Se forem identificados bens penhoráveis, pode avançar com o processo de execução para penhora.
- Se não forem identificados bens penhoráveis, o devedor é notificado para pagar a dívida, efetuar um acordo de pagamento, indicar bens penhoráveis ou opor-se ao procedimento. O devedor tem 30 dias para reagir.
- Se o credor não tomar nenhuma ação durante este prazo de 30 dias, o procedimento é automaticamente extinto.
Ação Executiva
Se o PEPEX indicar a existência de bens ou se optar por uma via direta, pode-se iniciar uma ação executiva. Este processo envolve a penhora de contas bancárias, salários ou outros bens do devedor. A ação executiva é conhecida por ser um processo rápido, mas apresenta custos associados aos honorários de advogados, agentes de execução e custas judiciais.
Como funciona a penhora?
- Penhora de contas bancárias: É dada preferência às contas em que o devedor é o único titular e aos depósitos a prazo.
- Penhora de salários: Pode ser feita no máximo sobre 1/3 e no mínimo sobre 1/6 do valor do salário, respeitando o limite do salário mínimo nacional (760 euros em 2023).
- Penhora de bens: Apenas podem ser penhorados bens da propriedade do devedor, excluindo-se bens essenciais ao quotidiano, como cama e frigorífico.
Prevenção
Para evitar problemas com condóminos que não pagam as quotas, é fundamental adotar algumas medidas preventivas:
- Elaborar um regulamento de condomínio com regras claras (pagamento de quotas, consequências do não pagamento e penalidades aplicáveis),
- Criar um fundo de reserva para cobrir despesas inesperadas (para prevenir problemas financeiros),
- Manter uma comunicação transparente com os condóminos (sobre as finanças do condomínio e a importância do pagamento)
- Realizar assembleias regulares para discutir o orçamento e as finanças do condomínio garantindo que todos estejam cientes da situação financeira e comprometidos com as suas responsabilidades.
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