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Viver num prédio em propriedade horizontal significa ser, ao mesmo tempo, dono exclusivo de uma fração e comproprietário das partes comuns com todos os vizinhos. Esta dupla condição traz direitos e deveres definidos no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94. Neste guia explicamos o regime, os direitos e deveres de cada condómino, como funciona a administração e que caminhos existem para resolver conflitos, com as regras atualizadas em 2026.
Em resumo
- Cada condómino é dono exclusivo da fração e comproprietário das partes comuns, e os dois direitos são inseparáveis (art. 1420.º).
- Pode fazer obras na sua fração, mas não pode prejudicar a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422.º).
- Paga as despesas comuns na proporção da permilagem, salvo regras especiais (art. 1424.º).
- O seguro contra incêndio é obrigatório para frações e partes comuns (art. 1429.º).
- O condomínio é gerido pela assembleia e pelo administrador (art. 1430.º).
- Uma deliberação ilegal pode ser anulada: a ação tem de ser proposta em 60 dias, ou 20 dias após assembleia extraordinária (art. 1433.º).
O que é a propriedade horizontal
A propriedade horizontal permite que as frações de um edifício pertençam a proprietários diferentes, desde que constituam unidades independentes (artigo 1414.º do Código Civil). Para isso, têm de ser distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública (artigo 1415.º).
O regime é constituído por um título constitutivo, que descreve as frações, o valor relativo de cada uma em percentagem ou permilagem e, muitas vezes, o fim de cada fração e o regulamento (artigo 1418.º). Antes de comprar, peça sempre o título constitutivo e o regulamento: evitam surpresas sobre garagens, arrecadações e regras de uso. Explicamos a permilagem no artigo sobre como se calcula a proporção de cada fração.
Direitos dos condóminos
Propriedade exclusiva e compropriedade
«2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.» — Código Civil, artigo 1420.º, n.º 2
Ou seja, quem vende a fração vende também a sua parte nas partes comuns, e ninguém pode deixar de pagar as despesas comuns dizendo que não usa o elevador ou o jardim, salvo as exceções previstas na lei.
Usar as partes comuns
Cada condómino pode usar as partes comuns, como escadas, corredores, elevadores e jardins, respeitando o seu fim e o uso dos outros, e as regras do regulamento. As partes comuns estão listadas no artigo 1421.º.
Participar e votar
Todos os condóminos podem participar nas assembleias, pessoalmente ou por procurador, com tantos votos quantas as unidades inteiras da sua permilagem (artigo 1430.º). Têm também direito a consultar as atas e a receber a comunicação das deliberações quando faltam. Desde 2022, as assembleias podem ser por videoconferência.
Fazer obras na fração
Pode fazer obras no interior da sua fração, desde que não prejudique a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. As obras que alterem a fachada precisam de autorização prévia da assembleia, por dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º), e do procedimento camarário aplicável. Desde 2024, mudar o uso de uma fração para habitação não precisa de autorização dos vizinhos (artigo 1422.º-B).
Veja os direitos em detalhe no artigo 5 direitos no condomínio.
Deveres dos condóminos
Pagar as despesas comuns
As despesas de conservação e fruição das partes comuns e dos serviços de interesse comum são pagas em proporção do valor das frações (artigo 1424.º). Há exceções: os serviços comuns podem ser divididos em partes iguais ou pela fruição, se o regulamento o previr; as partes que servem só alguns condóminos são pagas por eles; e nas despesas do elevador só participam as frações servidas. Quem não paga pode ser executado com base na ata, que é título executivo, e a fração pode ser penhorada. Saiba mais no artigo sobre dívidas ao condomínio.
Contribuir para o fundo de reserva
Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas para o fundo comum de reserva, que paga a conservação do edifício (artigo 4.º do DL 268/94).
Ter seguro contra incêndio
O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório, quer para as frações, quer para as partes comuns. Se o condómino não o fizer, o administrador faz o seguro e cobra-lhe o prémio (artigo 1429.º).
Respeitar o fim da fração e o regulamento
É proibido dar à fração uso diferente do fim a que se destina, usá-la de forma ofensiva dos bons costumes ou praticar atos proibidos no título constitutivo ou por deliberação aprovada sem oposição (artigo 1422.º, n.º 2). O regulamento e as deliberações da assembleia vinculam todos os condóminos e também os inquilinos.
Manter os dados atualizados
Desde 2022, os condóminos têm de dar ao administrador o NIF, morada, telefone e e-mail e comunicar a venda da fração em 15 dias (artigo 3.º do DL 268/94). Veja os deveres em detalhe no artigo 5 deveres no condomínio.
Como é administrado o condomínio em propriedade horizontal
A administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (artigo 1430.º). A assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas e o orçamento (artigo 1431.º), e as deliberações tomam-se, em regra, pela maioria dos votos representativos do capital investido.
O administrador convoca a assembleia, elabora o orçamento, cobra as quotas, executa as deliberações em 15 dias úteis, representa o condomínio e guarda os documentos (artigo 1436.º). O cargo pode ser exercido por um condómino ou por um profissional. Veja o artigo sobre o papel do administrador de condomínios.
Resolução de conflitos
| Via | Quando usar | Prazo ou nota |
|---|---|---|
| Diálogo e administrador | Ruído, uso das partes comuns, pequenas infrações | Regista a queixa e aplica o regulamento |
| Assembleia extraordinária | Revogar uma deliberação inválida | Pedido em 10 dias; realiza-se em 20 dias |
| Centro de arbitragem | Litígio sobre uma deliberação | 30 dias |
| Ação de anulação | Deliberação contrária à lei ou ao regulamento | 60 dias, ou 20 dias após a assembleia extraordinária |
| Julgados de paz ou mediação | Conflitos entre vizinhos | Via mais rápida e menos formal |
As deliberações contrárias à lei ou a regulamentos são anuláveis a pedido de qualquer condómino que não as tenha aprovado (artigo 1433.º). Os prazos são curtos: os de 10 e 30 dias contam-se da deliberação ou, para os ausentes, da sua comunicação; o de 60 dias conta-se, segundo a lei, da data da deliberação. Explicamos o processo no artigo sobre como impugnar uma deliberação da assembleia.
Direitos e deveres na propriedade horizontal: perguntas frequentes
Posso deixar de pagar o condomínio se não uso o elevador?
Nas despesas do elevador só participam as frações que ele possa servir. Fora isso, não é lícito renunciar à parte comum para deixar de pagar as despesas.
Posso fazer obras na minha fração sem autorização?
No interior, sim, desde que não afete a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético. Obras que alterem a fachada exigem autorização da assembleia por dois terços do valor do prédio.
Qual é o prazo para impugnar uma deliberação?
A ação de anulação tem de ser proposta em 60 dias sobre a deliberação ou, se tiver pedido assembleia extraordinária, em 20 dias sobre esta.
O seguro contra incêndio é obrigatório?
Sim, para as frações autónomas e para as partes comuns, nos termos do artigo 1429.º do Código Civil.
Os inquilinos têm de cumprir o regulamento do condomínio?
Sim. As deliberações registadas em ata vinculam também terceiros com direitos sobre as frações, e o senhorio deve dar-lhes a conhecer as regras.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
