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Quem compra um apartamento num prédio passa a ser condómino e, com isso, ganha direitos que a lei protege, mesmo que não vá às reuniões nem conheça o administrador. Conhecer os direitos no condomínio ajuda a participar melhor nas decisões, a pedir explicações sobre as contas e a reagir quando algo corre mal. Neste guia, reunimos os cinco direitos mais importantes, com o artigo da lei em que se apoiam e o que fazer na prática. Os deveres correspondentes estão no artigo irmão sobre os 5 deveres no condomínio.
Em resumo
- Direito de propriedade: é dono exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns (art. 1420.º do Código Civil).
- Direito de participar e votar: na assembleia, com votos proporcionais à permilagem, pessoalmente, online ou por procurador.
- Direito à informação: consultar as atas, receber as contas, ser informado de processos judiciais e obter a declaração de dívida em 10 dias.
- Direito de contestar: impugnar deliberações ilegais e recorrer dos atos do administrador para a assembleia.
- Direito à acessibilidade: instalar rampas ou plataformas elevatórias se alguém do agregado tiver mobilidade condicionada, com comunicação prévia.
1. Direito de propriedade sobre a fração e as partes comuns
É a base de todos os outros direitos:
«1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. 2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.» — Código Civil, artigo 1420.º
Na prática, pode usar, arrendar, vender ou fazer obras no interior da sua fração, e usar as partes comuns, como escadas, elevador, garagem comum ou jardim, de acordo com o seu fim. Este direito tem limites: não pode prejudicar a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, nem dar à fração um uso diferente do previsto no título constitutivo (art. 1422.º). Pode também juntar ou dividir frações, nas condições do art. 1422.º-A; veja como funciona a junção e separação de frações.
2. Direito de participar e votar na assembleia
Todos os condóminos têm direito a ser convocados para a assembleia, com 10 dias de antecedência, e a votar, com um peso proporcional ao valor da fração (art. 1432.º). Pode participar pessoalmente, por videoconferência quando a assembleia for online, ou fazer-se representar por procurador (art. 1431.º, n.º 3). E não depende só do administrador: condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem convocar uma assembleia (art. 1431.º, n.º 2). Saiba como passar uma procuração de representação na assembleia.
3. Direito à informação
A lei garante transparência sobre a vida do condomínio:
- Atas: o administrador tem de guardar as atas e facultar a sua consulta aos condóminos (art. 1.º, n.º 5, do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Contas: o administrador presta contas à assembleia (art. 1436.º), que as discute e aprova na reunião anual da primeira quinzena de janeiro (art. 1431.º, n.º 1). Antes de votar, pode pedir para ver os documentos de suporte, como faturas e extratos.
- Processos: deve informar os condóminos, por escrito ou email, quando o condomínio é citado num processo, e dar notícias pelo menos semestralmente.
- Declaração de dívida: pode pedi-la, por exemplo para vender a fração, e o administrador tem 10 dias para a emitir.
| Direito | Base legal | Prazo ou condição |
|---|---|---|
| Ser convocado | Art. 1432.º CC | 10 dias de antecedência |
| Convocar assembleia | Art. 1431.º, n.º 2, CC | 25% do capital investido |
| Consultar atas | Art. 1.º DL 268/94 | A pedido |
| Declaração de dívida | Art. 1436.º CC | 10 dias |
| Pedir assembleia extraordinária | Art. 1433.º, n.º 2, CC | 10 dias após a deliberação |
| Ação de anulação | Art. 1433.º, n.º 4, CC | 60 dias, ou 20 após a extraordinária |
| Rampa ou plataforma | Art. 1425.º, n.ºs 4 e 7, CC | Comunicar com 15 dias |
4. Direito de contestar deliberações e atos do administrador
Se a assembleia aprovar algo contrário à lei ou ao regulamento, qualquer condómino que não tenha votado a favor pode reagir (art. 1433.º):
- No prazo de 10 dias, pedir ao administrador uma assembleia extraordinária, a realizar em 20 dias, para revogar a deliberação.
- No prazo de 30 dias, levar a questão a um centro de arbitragem.
- Propor a ação de anulação em tribunal no prazo de 60 dias, ou de 20 dias depois da assembleia extraordinária.
Os prazos contam da deliberação, para os presentes, ou da comunicação, para os ausentes. Também pode recorrer dos atos do administrador para a assembleia, que pode ser convocada pelo próprio condómino (art. 1438.º). Veja o passo a passo para impugnar uma deliberação da assembleia.
5. Direito a adaptar o prédio à mobilidade condicionada
Se alguém do seu agregado familiar tiver mobilidade condicionada, pode instalar rampas de acesso ou, quando o elevador não sirva uma cadeira de rodas, plataformas elevatórias, sem precisar de votação da assembleia. Basta comunicar previamente ao administrador, com 15 dias de antecedência, e cumprir as normas técnicas de acessibilidade (art. 1425.º, n.ºs 4 e 7). As despesas destas instalações são pagas por quem as fez (art. 1424.º). Mais detalhes no guia prático de mobilidade reduzida em condomínios.
E quando um direito não é respeitado?
Comece por expor a situação por escrito ao administrador. Se não resultar, peça que o tema seja incluído na ordem de trabalhos da próxima assembleia ou convoque-a com outros condóminos. Para conflitos que não se resolvem internamente, os julgados de paz, os centros de arbitragem e os tribunais são as vias seguintes. Guarde sempre cópias das comunicações e das atas. Lembre-se também de que exercer um direito não suspende os deveres: mesmo quando discorda de uma decisão, a quota aprovada continua a ser devida enquanto a deliberação não for anulada ou suspensa.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios. Na nossa plataforma, cada condómino consulta atas, contas e documentos a qualquer momento, pede a declaração de dívida e acompanha as decisões. Assim, os direitos de informação e participação ficam garantidos sem burocracia.
Direitos no condomínio: perguntas frequentes
Quais são os principais direitos de um condómino?
Usar a fração e as partes comuns, participar e votar na assembleia, ter acesso à informação, contestar deliberações e adaptar o prédio à mobilidade condicionada.
Posso convocar uma assembleia de condóminos?
Sim, em conjunto com condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido (art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil).
Tenho direito a ver as atas do condomínio?
Sim. O administrador tem de guardar as atas e facultar a sua consulta aos condóminos.
Como contesto uma decisão da assembleia?
Pode pedir uma assembleia extraordinária em 10 dias, recorrer à arbitragem em 30 dias ou propor a ação de anulação em 60 dias (art. 1433.º).
Posso instalar uma rampa sem autorização da assembleia?
Sim, se alguém do agregado tiver mobilidade condicionada, comunicando ao administrador com 15 dias de antecedência e cumprindo as normas técnicas.
Posso renunciar às partes comuns para não pagar despesas?
Não. A lei proíbe renunciar à parte comum para se livrar das despesas de conservação (art. 1420.º, n.º 2).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
