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Qual o papel do administrador?
O papel do administrador de condomínios, conforme delineado no Artigo 1436.º do Código Civil, e as suas funções são descritos pela lei, estando disponíveis para consulta no Diário da República.
O administrador desempenha um papel fulcral na coordenação das diversas vertentes envolvidas no condomínio. Encarregado pela gestão financeira, é responsável pela elaboração e controlo do orçamento e pagamento de despesas. No âmbito da manutenção, supervisiona a conservação das áreas comuns, contratando os serviços necessários.
Para além disso, assume um papel crucial no atendimento aos condóminos, gerindo conflitos, organizando assembleias e promovendo uma comunicação eficaz. Gerir a documentação legal do condomínio e implementar medidas de segurança são igualmente partes integrantes das suas responsabilidades.
Também é relevante notar que desde a entrada em vigor da Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro de 2022, o cargo do administrador de condomínios passou por mudanças significativas. Agora, as suas novas responsabilidades incluem:
- Verificar o fundo comum de reserva.
- Exigir aos condóminos as suas quotas nas despesas aprovadas.
- Executar as deliberações da assembleia condominial.
- Informar os condóminos sobre citações ou notificações judiciais.
- Providenciar pelo menos três orçamentos para obras de conservação extraordinária ou inovações.
- Emitir uma declaração de não dívida quando é vendida uma fração do prédio, indicando os encargos do condómino em vigor.
Estas mudanças aumentam a transparência, tornando o papel do administrador mais responsivo às necessidades dos condóminos.
Administrador de condomínios: um cargo obrigatório?
Sim, de acordo com o Código Civil em Portugal, o condomínio sob o regime de propriedade horizontal deve ter um administrador. A assembleia de condóminos tem a responsabilidade de eleger alguém para desempenhar essa função, que pode ser um condómino ou uma entidade externa, como uma empresa de gestão de condomínios. Se a assembleia não realizar essa eleição o administrador poderá ser nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos. Caso nenhum dos anteriores produza efeito, o papel de administrador de condomínios deve ser desempenhado pelo condómino cuja fração represente a maior permilagem do prédio.
Recusar o cargo de administrador de condomínios
A legislação destaca a importância da voluntariedade na eleição para o cargo de administrador de condomínios, respeitando a vontade da assembleia de condóminos. A necessidade de voluntariedade sugere que eleger um administrador contra a sua vontade é algo questionável em termos de legitimidade.
A opção de recusar o cargo é destacada pela DECO, especialmente na ausência de candidaturas voluntárias, aconselhando a fundamentação da recusa para evitar conflitos. Como alternativa, o condomínio pode escolher um administrador de condomínios externo, assegurando uma nomeação em interesse coletivo e um desempenho dedicado das funções.
Conclusão
O papel do administrador de condomínios em 2024 permanece fundamental para coordenar aspectos financeiros, de manutenção e interação entre condóminos. As mudanças legislativas recentes vieram aumentar a transparência e a responsividade às necessidades dos residentes. A obrigação legal de ter um administrador destaca a importância da liderança dedicada para garantir a eficácia na gestão condominial. Adicionalmente, a possibilidade de recorrer a uma administração de condomínios externa oferece uma opção viável para assegurar uma gestão eficiente em prol do interesse coletivo.
