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Regulamento do condomínio: o guia essencial

O regulamento do condomínio é um dos pilares essenciais para garantir o bom funcionamento de qualquer edifício em propriedade horizontal. Mais do que um conjunto de regras, é um documento que define direitos, deveres e limites entre todos os que partilham o mesmo espaço. Neste guia, explicamos tudo o que precisa de saber — da obrigatoriedade legal à elaboração, aplicação e atualizações possíveis.

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Regulamento do condomínio: obrigatório?

📘 O regulamento do condomínio é muitas vezes encarado como uma formalidade ou um simples documento administrativo. No entanto, trata-se de um elemento essencial para o bom funcionamento da vida em comunidade num edifício em propriedade horizontal. O seu papel vai muito além da definição de normas: é o instrumento jurídico que regula a convivência, a utilização das partes comuns e a conduta dos condóminos.

Uma das questões mais comuns colocadas por quem vive ou gere um condomínio é a seguinte: é obrigatório ter regulamento?


📌 Obrigatoriedade legal a partir de cinco frações
A legislação portuguesa, nomeadamente o artigo 1429.º do Código Civil, determina que a existência de um regulamento do condomínio é obrigatória sempre que existam mais de quatro condóminos.

Ou seja, nos edifícios com cinco ou mais frações autónomas, deve existir um regulamento formal, aprovado em assembleia de condóminos. Este documento deve conter um conjunto de regras claras sobre o uso das partes comuns, os deveres dos condóminos, as regras de convivência e o funcionamento da assembleia.

Nos edifícios com até quatro frações, o regulamento não é obrigatório, mas a sua existência é fortemente recomendada. Mesmo em comunidades pequenas, os conflitos podem surgir com facilidade, e a ausência de normas claras pode transformar situações simples em problemas recorrentes.


🛠️ Regulamento facultativo, mas altamente benéfico
Num edifício com três ou quatro frações, a convivência entre vizinhos pode parecer simples — até ao momento em que surgem dúvidas ou desacordos. Quem pode usar o terraço comum? Quais são os horários aceitáveis para obras? O que acontece se alguém danificar uma parte comum? A resposta a estas questões torna-se muito mais fácil quando há um regulamento que define previamente os limites e procedimentos.

Além disso, a existência de um regulamento reduz significativamente a margem para conflitos, uma vez que as regras estão previamente estabelecidas e aceites por todos. Sem este documento, qualquer decisão fica sujeita à interpretação individual, o que pode levar a impasses ou até a disputas legais.


⚠️ E se o regulamento for obrigatório… mas não existir?
Infelizmente, não é raro encontrar edifícios que, apesar de terem mais de quatro frações, funcionam sem um regulamento formal. Esta omissão pode não ter consequências imediatas, mas deixa o condomínio juridicamente fragilizado e mais propenso a conflitos.

A ausência de regulamento:

  • Complica a gestão e dificulta o trabalho da administração;

  • Torna as decisões da assembleia mais vulneráveis a contestações;

  • Dificulta a resolução de litígios entre condóminos;

  • Pode prejudicar a relação com inquilinos ou proprietários ausentes.


📊 Quando é obrigatório e quando é facultativo?

Nº de Frações no EdifícioRegulamento do CondomínioObservações
2 a 4 fraçõesFacultativoRecomendado para evitar mal-entendidos
5 ou mais fraçõesObrigatórioExigido por lei; deve ser aprovado em assembleia

Por vezes, o regulamento é incluído no próprio título constitutivo, sobretudo em edifícios novos. No entanto, mesmo nesses casos, pode ser posteriormente alterado pela assembleia de condóminos, desde que cumpridas as formalidades legais.

💡 Dica Condoroo
Se o seu prédio tem cinco ou mais frações e ainda não dispõe de um regulamento aprovado, está a incumprir a lei. Esta situação pode comprometer a eficácia da administração e dificultar a resolução de conflitos. Agendar este ponto para a próxima assembleia de condóminos é um passo essencial para assegurar uma gestão mais organizada e uma convivência mais tranquila entre todos.

Elaboração e aprovação do regulamento

📝 A criação de um regulamento de condomínio eficaz é um passo fundamental para garantir uma convivência saudável e organizada entre os condóminos. Este documento deve refletir não apenas as obrigações legais, mas também as especificidades e necessidades concretas do edifício em questão.

Ao contrário do que se possa pensar, o regulamento não é imposto por uma entidade externa. A sua elaboração é feita pelos próprios condóminos, e a sua aprovação deve seguir regras específicas, com base na legislação em vigor.


🛠️ Como é elaborado o regulamento do condomínio?
A elaboração do regulamento pode ser iniciada por qualquer condómino, pelo administrador ou por um grupo de moradores. O mais comum, no entanto, é que a proposta parta da administração do condomínio, com o apoio de um advogado, solicitador ou empresa especializada.

O processo de elaboração envolve:

  1. Identificação das necessidades específicas do edifício: número de frações, existência de elevadores, garagens, zonas de lazer, etc.

  2. Definição de regras práticas para o uso das partes comuns, obras, animais de estimação, ruído, entre outros aspetos.

  3. Consulta à legislação aplicável, nomeadamente ao Código Civil, para garantir que as normas propostas não contrariam a lei.

  4. Redação clara e objetiva: o regulamento deve ser compreensível para qualquer condómino, evitando linguagem demasiado técnica.

Em muitos casos, especialmente em edifícios mais recentes, o regulamento já vem incluído no título constitutivo da propriedade horizontal, redigido pelo promotor imobiliário. Ainda assim, esse regulamento pode ser alterado mais tarde pela assembleia, desde que se respeitem os requisitos legais.


🗳️ Como é aprovado o regulamento?
A aprovação do regulamento é feita em assembleia de condóminos. O processo pode parecer simples, mas há regras específicas quanto às maiorias exigidas.


🔐 Se for o primeiro regulamento (nunca existiu um antes):

  • Basta maioria simples dos votos dos condóminos presentes na assembleia (50% + 1), desde que estejam representadas frações correspondentes a, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.


🔄 Se for uma alteração a um regulamento já existente:

  • A lei exige o consentimento unânime de todos os condóminos, exceto se o regulamento for autonomamente aprovado fora do título constitutivo — nesse caso, pode ser alterado com maioria qualificada, dependendo do conteúdo.

Exceções:

  • Caso o regulamento esteja incluído no título constitutivo, qualquer alteração exige escritura pública, feita por todos os condóminos — o que torna o processo mais complexo e formal.


⚖️ Requisitos legais e boas práticas
A legislação portuguesa não estabelece um modelo rígido de regulamento, mas exige que este não infrinja direitos fundamentais nem contrarie disposições legais em vigor. Por exemplo:

  • Não é permitido restringir o acesso de pessoas com mobilidade reduzida às zonas comuns;

  • Não se pode proibir, de forma absoluta e sem fundamento legal, a presença de animais de companhia;

  • Nenhum regulamento pode dispensar o pagamento de despesas comuns, salvo em situações específicas previstas por lei.

Para garantir validade legal, recomenda-se que o regulamento:

  • Esteja redigido por escrito;

  • Esteja datado e assinado pela administração e, preferencialmente, pelos condóminos presentes na assembleia;

  • Seja anexado à ata da assembleia onde foi aprovado;

  • Esteja disponível para consulta por todos os condóminos.


📄 Documentos úteis no processo de aprovação
Durante a assembleia, é aconselhável que a administração disponibilize:

DocumentoFinalidade
Cópia do projeto de regulamentoPara análise e debate pelos condóminos
Cópia do título constitutivoPara verificar se o regulamento está incluído nele
Ata da assembleia anterior (se aplicável)Para contexto e continuidade
Minuta da ata da reunião atualPara registar a aprovação do regulamento

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Conteúdo do regulamento do condomínio

📑 Mais do que um conjunto de proibições e regras avulsas, o regulamento do condomínio é um documento estruturado que deve abordar os principais aspetos da vida em comum dentro do edifício. A sua função é proporcionar clareza, previsibilidade e estabilidade no dia-a-dia dos condóminos.

Apesar de não existir um modelo legal obrigatório, há temas essenciais que qualquer regulamento bem elaborado deve contemplar. Além disso, o conteúdo deve adaptar-se às particularidades do edifício, tendo em conta a sua dimensão, funcionalidades, localização e perfil dos residentes.


🏢 Estrutura típica de um regulamento
A organização do regulamento deve ser lógica e fácil de consultar. Embora os títulos possam variar, os temas mais comuns são os seguintes:

  1. Disposições gerais
    Introdução, âmbito de aplicação e identificação do edifício.

  2. Utilização das partes comuns
    Normas para utilização de escadas, elevadores, garagem, terraços, corredores, salas comuns, jardins, etc.

  3. Realização de obras
    Regras sobre obras nas frações e nas partes comuns, horários permitidos, necessidade de autorização prévia, ruído, etc.

  4. Animais de estimação
    Limites, responsabilidade pelos animais, áreas permitidas e medidas de segurança e higiene.

  5. Horários de silêncio e convivência
    Definição de períodos de silêncio, regras para festas, comportamentos ruidosos ou perturbadores.

  6. Administração do condomínio
    Funções do administrador, convocação de assembleias, sistema de votação, orçamentos e prestação de contas.

  7. Penalizações e sanções
    Medidas aplicáveis a quem viole o regulamento, incluindo multas ou ações judiciais (se previsto).

  8. Atualizações e revisões
    Procedimentos para revisão do regulamento e aprovação de alterações futuras.


📌 Conteúdos obrigatórios vs. facultativos
Embora a lei não determine exatamente o que o regulamento deve conter, alguns temas são imprescindíveis para o bom funcionamento do condomínio.

Tipo de conteúdoExemploObrigatório por lei?
Utilização das partes comunsRegras de uso do pátio, garagem, elevador✅ Sim, indireta pela prática
Regras de ruídoHorários de silêncio e eventos✅ Sim (com base no Código Civil e normas municipais)
Obrigações dos condóminosParticipação em despesas, acesso às assembleias✅ Sim (por norma geral)
PenalizaçõesMultas por infrações, advertências formais❌ Não é obrigatório, mas recomendado
Regras sobre animaisPermissão ou restrições, uso de trelas, número por fração❌ Facultativo, mas útil
Gestão administrativaCompetências do administrador, convocatórias✅ Sim (recomendado pelo art. 1436.º do CC)

📋 Exemplos de cláusulas úteis (adaptáveis)
Além das regras mais óbvias, há cláusulas que, embora não obrigatórias, podem prevenir conflitos futuros:

  • “É proibida a instalação de equipamentos sonoros nas varandas, com volume audível do exterior, após as 22h.”

  • “Os animais de companhia devem circular nas áreas comuns sempre com trela curta e sob vigilância do responsável.”

  • “Cada fração tem direito a um lugar de estacionamento, sendo proibida a ocupação por visitantes sem autorização prévia.”

  • “É obrigatória a afixação de aviso prévio com 48 horas de antecedência para qualquer intervenção que implique ruído.”

Estas cláusulas exemplificam o tipo de detalhe que torna o regulamento efetivo e aplicável, e não apenas decorativo.

💡 Dica Condoroo
Um bom regulamento é aquele que antecipa problemas antes que eles surjam. Evite fórmulas vagas ou genéricas: quanto mais específico for o conteúdo, mais eficaz será a aplicação. E lembre-se — um regulamento pode (e deve) evoluir com o tempo, desde que as alterações sejam aprovadas legalmente.

Alterações ao regulamento

✏️ O regulamento do condomínio não é um documento imutável. As necessidades dos condóminos podem evoluir com o tempo — seja por alterações no perfil dos residentes, mudanças nas funcionalidades do edifício ou até por novas exigências legais. Nestes casos, é fundamental saber como e quando o regulamento pode ser alterado, de forma legal e eficaz.

Apesar de parecer simples, alterar um regulamento pode envolver diferentes procedimentos, consoante a origem do regulamento e o tipo de alteração pretendida.


🔁 Em que situações pode ser necessário alterar o regulamento?
Há múltiplas razões que podem justificar a alteração do regulamento, como por exemplo:

  • A construção de novas estruturas (como portões automáticos, arrecadações ou coberturas em terraços);

  • A mudança de perfil dos moradores, que pode exigir novas regras (ex: mais famílias com crianças ou idosos);

  • Problemas recorrentes no edifício que demonstram que certas regras são ineficazes ou inexistentes;

  • Atualizações legais que exigem o alinhamento do regulamento com nova legislação (por exemplo, regras sobre animais de estimação ou acessibilidade).

Nestes casos, atualizar o regulamento é não só aconselhável, como pode ser essencial para manter a ordem e a legalidade dentro do condomínio.


🗳️ Como é feito o processo de alteração?
O procedimento legal para alterar o regulamento depende de um fator central: se o regulamento está incluído ou não no título constitutivo da propriedade horizontal.


📕 1. Regulamento incluído no título constitutivo
Se o regulamento fizer parte do título constitutivo, então qualquer alteração terá de cumprir os requisitos legais aplicáveis a esse título, ou seja:

  • Unanimidade de todos os condóminos;

  • Escritura pública de alteração;

  • Registo na conservatória do registo predial.

Este processo é mais moroso e formal, sendo pouco comum alterar-se o regulamento nestes moldes, exceto em casos excecionais.


📄 2. Regulamento autónomo (fora do título constitutivo)
Se o regulamento foi aprovado separadamente (o mais comum), então pode ser alterado com:

  • Maioria qualificada (geralmente, dois terços dos votos representativos do valor total do prédio);

  • A alteração deve constar na ordem de trabalhos da assembleia;

  • Deve ser lavrada em ata assinada, mencionando os condóminos presentes e os votos expressos.

⚠️ Atenção: se a alteração tiver impacto direto sobre os direitos de uso exclusivos (por exemplo, lugar de garagem atribuído), pode ser exigida a unanimidade, mesmo que o regulamento não esteja no título constitutivo.

🧾 Boas práticas ao alterar o regulamento
Apesar de não haver uma fórmula fixa, há recomendações essenciais para que o processo decorra de forma transparente e sem conflito:

  • Anexar à convocatória da assembleia a proposta de nova redação (com as alterações assinaladas);

  • Explicar claramente os motivos da alteração;

  • Evitar cláusulas ambíguas ou demasiado restritivas;

  • Garantir que o texto revisto não contraria o Código Civil nem outras normas legais;

  • Após aprovação, distribuir cópias a todos os condóminos e anexar à ata da assembleia.


🧮 Quadro resumo: alteração do regulamento

Tipo de regulamentoTipo de alteraçãoMaioria necessáriaExige escritura pública?
Integrado no título constitutivoQualquer alteraçãoUnanimidade✅ Sim
Autonomamente aprovadoRegras geraisDois terços do valor do prédio❌ Não
Afeta direitos individuais específicosUso exclusivo, etc.Unanimidade❌ Depende

Quem fica sujeito às regras estabelecidas

👥 O regulamento do condomínio não é apenas um conjunto de recomendações — trata-se de um instrumento legal com força vinculativa. Por isso, é fundamental compreender quem está, de facto, obrigado a cumpri-lo, sob que condições, e quais as consequências do seu incumprimento.

Em regra, qualquer pessoa que utilize o edifício — seja como proprietário, inquilino, visitante ou prestador de serviços — deve respeitar as normas estabelecidas no regulamento. No entanto, há nuances importantes quanto à forma como esta obrigatoriedade se aplica a cada tipo de interveniente.


🧍‍♂️ Proprietários: os principais responsáveis
Os condóminos (proprietários das frações) são os principais responsáveis pelo cumprimento do regulamento. São eles quem o aprova, altera e faz cumprir, e é também sobre eles que recai a responsabilidade legal direta.

Isto significa que:

  • São os proprietários que respondem por quaisquer infrações cometidas por inquilinos, familiares, empregados domésticos ou convidados;

  • Têm o dever de comunicar o regulamento a qualquer novo ocupante da sua fração, incluindo inquilinos ou usufrutuários;

  • São obrigados a participar nas despesas comuns, tal como previsto no regulamento e no título constitutivo da propriedade horizontal.


🏠 Inquilinos e usufrutuários: também estão vinculados?
Sim. Os inquilinos e usufrutuários também estão sujeitos ao regulamento, mesmo que não o tenham assinado diretamente. Esta vinculação resulta da própria natureza do contrato de arrendamento ou do usufruto, que inclui o dever de respeitar as regras de utilização do imóvel e das partes comuns.

Na prática, isso significa que:

  • O inquilino pode ser alertado ou advertido pela administração do condomínio;

  • Mas, legalmente, é o proprietário que responde em última instância por comportamentos irregulares.

💬 Exemplo real: Um inquilino que faz festas com ruído excessivo está a violar o regulamento. O administrador pode contactar diretamente o inquilino, mas quem será chamado à assembleia ou alvo de ação judicial é o proprietário da fração.


🔄 Compradores recentes: têm de cumprir regras pré-existentes?
Sim. A compra de uma fração implica a aceitação automática e legal do regulamento em vigor no momento da transação, mesmo que o comprador não tenha participado na sua aprovação.

Isto aplica-se tanto ao regulamento como às obrigações financeiras em curso, como obras já aprovadas ou despesas extraordinárias já deliberadas.


🚪 Visitantes, prestadores de serviços e utilizadores pontuais
Embora não sejam condóminos nem inquilinos, estas pessoas estão igualmente obrigadas a respeitar as regras — na medida em que o seu comportamento pode afetar o bem-estar coletivo. Cabe ao condómino garantir que:

  • Visitantes não estacionam indevidamente em zonas comuns;

  • Empresas de mudanças ou obras respeitam horários e acessos permitidos;

  • Animais de amigos ou familiares seguem as mesmas regras dos residentes permanentes.


⚖️ E se alguém não cumprir o regulamento?
O incumprimento pode dar origem a diferentes tipos de resposta:

  1. Advertência verbal ou escrita por parte do administrador;

  2. Participação na ata da assembleia, podendo originar sanções internas (multas, medidas corretivas);

  3. Ação judicial por parte do condomínio, nos casos mais graves e reincidentes;

  4. Responsabilização civil por prejuízos causados ao condomínio ou a outros condóminos.

Em última instância, o regulamento é uma ferramenta para prevenir conflitos — mas também serve de fundamento legal em processos de resolução de litígios.

💡 Dica Condoroo
Mesmo quem não participou na elaboração do regulamento está obrigado a cumpri-lo. Por isso, sempre que uma fração muda de mãos — seja por venda ou arrendamento — é essencial entregar uma cópia atualizada do regulamento. Esta prática simples evita mal-entendidos e protege o condomínio de problemas futuros.

Perguntas frequentes

Sim, embora a sua existência não seja expressamente exigida por lei, é praticamente indispensável para o bom funcionamento do condomínio. O regulamento define regras essenciais para a convivência e a gestão do edifício, protegendo os direitos e deveres de todos os condóminos.

O regulamento pode ser elaborado pelos condóminos em assembleia geral, com o apoio do administrador ou de um consultor jurídico especializado. É importante que seja aprovado por maioria qualificada para ter validade legal.

A alteração depende do tipo de regulamento: se está integrado no título constitutivo, exige unanimidade e escritura pública; se for autónomo, basta a aprovação em assembleia com a maioria qualificada (geralmente dois terços do valor do prédio).

Todos os condóminos, inquilinos, usufrutuários, visitantes e prestadores de serviços que utilizem o edifício devem cumprir o regulamento. A responsabilidade final é dos proprietários das frações.

O regulamento pode definir regras sobre animais de estimação, como o tipo permitido, uso de trela nas áreas comuns ou número máximo por fração. Estas regras são para garantir a segurança e o conforto de todos.

O incumprimento pode originar advertências, multas aplicadas pelo condomínio ou, em casos graves, ações judiciais. A gestão do condomínio deve agir para garantir o cumprimento das regras e preservar a ordem no edifício.

É aconselhável rever o regulamento a cada dois anos ou sempre que surjam mudanças significativas na composição do condomínio, nas necessidades dos moradores ou na legislação aplicável.

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Conclusão

Gerir um condomínio não tem de ser um desafio constante. Com um regulamento bem estruturado, claro e adaptado às necessidades reais dos condóminos, muitos conflitos e dúvidas podem ser prevenidos antes mesmo de surgirem. É importante lembrar que o regulamento não serve apenas para resolver problemas — ele deve ser encarado como uma ferramenta de convivência, capaz de promover harmonia, segurança e justiça entre todos os ocupantes do edifício.

Independentemente de ser proprietário, inquilino ou administrador, compreender e respeitar o regulamento é um dever fundamental para o bem comum. E quando for necessário alterá-lo, há mecanismos legais para o fazer de forma transparente e eficaz. A convivência num espaço comum exige regras, e essas regras devem refletir o respeito mútuo entre todos.

💡 Dica Condoroo
Revise o regulamento do seu condomínio pelo menos de dois em dois anos. O que era adequado há uma década pode já não responder às exigências atuais dos moradores. Um documento atualizado, discutido e compreendido por todos é a melhor forma de manter o edifício — e as relações humanas dentro dele — em pleno funcionamento.

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