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Os danos causados por inquilinos são uma das maiores preocupações de quem arrenda casa. Paredes estragadas, eletrodomésticos partidos ou infiltrações provocadas por descuido podem comer meses de renda. O risco nunca desaparece, mas a lei dá ao senhorio instrumentos claros, desde que os use bem: um contrato com inventário, uma caução dentro dos limites legais, seguros adequados e um acompanhamento regular do imóvel. Explicamos as quatro medidas e o que fazer quando o dano já aconteceu.
Em resumo
- O inquilino tem de restituir a casa no estado em que a recebeu, salvo o desgaste de uma utilização prudente (art. 1043.º do Código Civil).
- Sem documento que descreva o estado da casa, presume-se que foi entregue em bom estado: faça sempre um inventário com fotografias.
- A caução não pode exceder 2 rendas (art. 1076.º).
- O inquilino tem de facultar o exame da casa ao senhorio e avisar de imediato sobre defeitos (art. 1038.º).
- Danos graves ou uso contrário ao contrato podem ser fundamento de resolução (art. 1083.º).
- Seguros multirriscos e de responsabilidade civil reduzem o risco, mas é preciso ler as exclusões.
O que diz a lei sobre danos causados por inquilinos
A regra base está no Código Civil:
«1. Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.» — Código Civil, artigo 1043.º, n.º 1
O inquilino responde pela perda ou deterioração da casa que vá além do desgaste normal, salvo se resultar de causa que não lhe seja imputável nem a quem ele tenha deixado usar a casa (artigo 1044.º). Entre as suas obrigações estão ainda não fazer uma utilização imprudente, facultar ao senhorio o exame da casa e avisá-lo imediatamente de defeitos ou perigos (artigo 1038.º).
| Situação | Desgaste normal | Dano do inquilino |
|---|---|---|
| Pintura desbotada após anos de uso | Sim | Não |
| Buracos e manchas nas paredes | Não | Sim |
| Pavimento com uso ligeiro | Sim | Não |
| Pavimento riscado ou queimado | Não | Sim |
| Eletrodoméstico avariado pela idade | Sim (paga o senhorio) | Não |
| Vidro partido por descuido | Não | Sim |
Medida 1: escolher bem o inquilino
Uma boa seleção é a prevenção mais eficaz. Pode pedir elementos que permitam avaliar a capacidade de pagamento, como comprovativos de rendimentos ou contrato de trabalho, e referências de senhorios anteriores. Peça apenas os dados necessários e trate-os com cuidado, porque o tratamento de dados pessoais está sujeito ao RGPD. Um fiador é uma garantia adicional comum.
Na visita, fale abertamente sobre animais, número de pessoas, eventuais obras e expectativas de manutenção. Pressa excessiva em fechar o negócio sem ver a casa é um sinal a avaliar com cautela. Uma conversa franca no início evita mal-entendidos e cria uma relação de confiança que facilita, mais tarde, a comunicação de avarias e o acesso à casa para reparações.
Medida 2: um contrato detalhado com inventário
O contrato é a principal ferramenta para prevenir e provar danos. Inclua:
- Inventário e relatório fotográfico datados, assinados pelas duas partes, anexos ao contrato;
- Regras de obras: o inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita;
- Animais, subarrendamento e uso: a cedência da casa a terceiros sem autorização é proibida por lei;
- Comunicação de avarias: canal e prazo para o inquilino avisar;
- Visitas: forma e antecedência do aviso para o exame da casa, que a lei já prevê.
O inventário é decisivo por causa desta presunção:
«2. Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.» — Código Civil, artigo 1043.º, n.º 2
A presunção protege o senhorio se a casa estava mesmo em bom estado, mas o inquilino pode tentar prová-lo em contrário; com fotografias assinadas, a discussão fica resolvida. Veja que cláusulas não podem faltar no artigo 7 cláusulas a incluir no seu contrato de arrendamento.
A caução
O senhorio pode exigir uma caução, mas com limite: não pode exceder duas rendas (artigo 1076.º). Indique no contrato que a caução serve para garantir o cumprimento das obrigações do inquilino, incluindo danos, e que é devolvida depois da vistoria final, descontados os danos comprovados. Guarde o recibo da entrega.
Medida 3: seguros adequados
| Seguro | O que pode cobrir | A verificar |
|---|---|---|
| Multirriscos habitação | Incêndio, água, fenómenos naturais e, em algumas apólices, atos de vandalismo | Exclusões para imóveis arrendados e para danos intencionais |
| Responsabilidade civil | Danos causados a terceiros, como vizinhos | Se cobre o senhorio, o inquilino ou ambos |
| Seguro de renda ou caução | Rendas em falta e, por vezes, danos | Condições, franquias e prazos de carência |
O seguro contra incêndio da fração é obrigatório num prédio em propriedade horizontal (artigo 1429.º); os restantes são facultativos. Pode também exigir ao inquilino um seguro de recheio com responsabilidade civil. Leia sempre as exclusões: muitas apólices não cobrem danos resultantes de falta de manutenção ou desgaste.
Medida 4: acompanhamento e manutenção regular
Uma casa bem mantida sofre menos danos e torna os problemas visíveis mais cedo. Combine com o inquilino vistorias periódicas com aviso prévio, registe-as com fotografias e responda depressa às avarias que lhe cabem. Lembre-se de que as obras de conservação são do senhorio, salvo acordo em contrário (artigo 1074.º). Explicamos a divisão no artigo Manutenção de um imóvel alugado: quem é o responsável?.
Danos causados por inquilinos: o que fazer quando já aconteceram
- Documente: fotografias, orçamentos de reparação e comparação com o inventário inicial;
- Notifique por escrito o inquilino, de preferência por carta registada, pedindo a reparação ou o pagamento num prazo razoável;
- Use a caução no fim do contrato para cobrir danos comprovados, entregando ao inquilino a justificação dos descontos;
- Acione o seguro, se a apólice cobrir o dano;
- Tente um acordo ou recorra a um julgado de paz ou centro de arbitragem;
- Resolução do contrato: se o incumprimento for grave, por exemplo uso para fim diverso ou violação das regras do condomínio, pode ser fundamento de resolução (artigo 1083.º).
Se o problema for falta de pagamento, veja o passo a passo legal quando o inquilino não paga a renda. Para delegar estas tarefas, conheça as vantagens da gestão de arrendamento.
Danos causados por inquilinos: perguntas frequentes
O inquilino tem de pagar os danos que causou?
Sim. Responde pelas deteriorações que vão além do desgaste de uma utilização prudente, salvo se não lhe forem imputáveis (artigos 1043.º e 1044.º do Código Civil).
Posso ficar com a caução para pagar danos?
Pode descontar os danos comprovados, de preferência com o inventário inicial e orçamentos, e devolver o restante com a justificação.
Qual é o valor máximo da caução?
Duas rendas, nos termos do artigo 1076.º do Código Civil.
Posso entrar na casa para ver o estado?
O inquilino tem de facultar o exame da casa, mas a visita deve ser combinada e avisada com antecedência; o senhorio não pode entrar sem autorização.
O seguro multirriscos cobre danos do inquilino?
Depende da apólice. Algumas cobrem vandalismo ou danos por água, mas muitas excluem danos intencionais ou resultantes de falta de manutenção.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
