Contrato de Arrendamento: Impostos a pagar pelo inquilino
Arrendar uma casa envolve mais do que pagar uma renda mensal. Há impostos e encargos que podem recair sobre o inquilino, dependendo do tipo de contrato e das cláusulas acordadas. Neste artigo explicamos tudo o que é importante saber sobre o que se paga, quando se paga e quem deve pagar — com foco nos impostos no arrendamento.
Encontre aqui as ideias-chave deste artigo
Imposto de Selo
🧾 O Imposto de Selo é um dos impostos no arrendamento com maior impacto para quem está a iniciar um contrato de habitação. Ainda que frequentemente esquecido ou mal compreendido, trata-se de um encargo obrigatório, pago pelo inquilino, e que deve ser liquidado no momento em que o contrato é celebrado.
⚖️ Base legal
O Imposto de Selo está previsto no Código do Imposto do Selo (CIS), Tabela Geral – Verba 2.1, e aplica-se a:
📃 Contratos de arrendamento
📜 Subarrendamento
📝 Cessões de posição contratual ou promessas
📌 O que é o Imposto de Selo no contexto do arrendamento?
É um tributo obrigatório pago pelo inquilino e que incide sobre a totalidade das rendas previstas durante a vigência do contrato.
A taxa é fixa: 10% sobre uma renda mensal, multiplicada pelo número de meses contratualizados.
🧮 Como se calcula o Imposto de Selo?
🧠 Fórmula de cálculo:
Renda mensal × Nº de meses × 10%
📊 Exemplos práticos:
| 🏠 Renda Mensal (€) | 📆 Duração (meses) | 💰 Imposto de Selo (€) |
|---|---|---|
| 700 € | 12 | 700 × 12 × 0,10 = 840 € |
| 850 € | 24 | 850 × 24 × 0,10 = 2.040 € |
| 600 € | 6 | 600 × 6 × 0,10 = 360 € |
🏦 Quem é responsável por pagar e declarar?
🧍♂️ Quem paga?
➡️ O inquilino
💻 Quem comunica e declara o contrato?
➡️ O senhorio, através do Portal das Finanças, no prazo de 30 dias após a assinatura do contrato
💼 Quem entrega o imposto ao Estado?
➡️ O senhorio, mas com valor suportado pelo inquilino (normalmente incluído no primeiro pagamento)
📅 Quando se paga?
📌 O pagamento do Imposto de Selo deve ser feito até ao final do mês seguinte à celebração do contrato.
💳 Pode ser pago:
Online no Portal das Finanças (durante a submissão do contrato)
Presencialmente, nos serviços da AT, caso o contrato seja entregue em papel (opção cada vez mais rara)
🔁 E nos contratos renováveis?
Se o contrato for renovado automaticamente, não há lugar a novo pagamento de Imposto de Selo, desde que:
❌ Não haja alteração ao valor da renda
⏳ Não haja alteração do prazo
📄 O contrato original esteja em vigor
Se houver alterações, o senhorio deve submeter uma adenda e pode haver nova liquidação de imposto.
❓ E se não houver contrato escrito?
Mesmo em contratos verbais, o arrendamento deve ser declarado e o Imposto de Selo é devido na mesma. A ausência de contrato escrito não isenta o imposto — apenas aumenta o risco de incumprimento e coimas.
🛑 E em casos de isenção?
Existem poucas situações de isenção, mas é importante conhecê-las:
| 🟢 Situação | 📝 Isenção do Imposto de Selo? |
|---|---|
| Contratos de arrendamento gratuitos (renda = 0 €) | ✅ Sim |
| Arrendamento a estudantes no âmbito de programas públicos | ✅ Sim (em certos casos) |
| Contratos de habitação social | ✅ Sim |
| Subarrendamento informal sem declaração | ❌ Não (ainda é devido) |
🚨 O não pagamento ou não comunicação do contrato pode resultar em:
💶 Multas até 3.750 €
⏳ Juros de mora
❌ Perda do direito à dedução das rendas no IRS
🧾 Contratos considerados nulos ou informais perante a AT
Além disso, o senhorio pode ter problemas legais sérios e o inquilino fica sem qualquer prova legal do arrendamento.
🧭 Casos especiais
📌 Arrendamento de curta duração (ex: alojamento local):
Não está sujeito a Imposto de Selo como arrendamento habitacional, mas sim a IVA e tributação própria como atividade comercial.
📌 Cessão de posição no contrato (passar contrato a outro inquilino):
Também está sujeita a Imposto de Selo, devendo ser comunicada à AT.
📌 Contratos mistos (habitação + comércio):
A incidência do imposto pode variar conforme a parte afetada à habitação. Nestes casos, recomenda-se apoio jurídico ou contabilístico.
💡 Dica Condoroo
Peça sempre ao senhorio o comprovativo da entrega do contrato e do pagamento do Imposto de Selo.
Ter esta documentação garante proteção legal, permite usufruir de benefícios fiscais no IRS e evita surpresas desagradáveis no futuro.
Dedução de Rendas no IRS
🏠 Uma das vantagens fiscais mais relevantes associadas ao arrendamento habitacional é a possibilidade de deduzir as rendas no IRS. No entanto, há regras, prazos e condições específicas que devem ser cumpridas — tanto pelo inquilino como pelo senhorio — para que essa dedução seja válida.
Este benefício pode traduzir-se em centenas de euros de reembolso, mas só se tudo estiver em conformidade com as exigências da Autoridade Tributária (AT).
📑 O que diz a lei?
De acordo com o art.º 78-E do Código do IRS, é possível deduzir:
“15% das despesas com rendas relativas a imóveis destinados à habitação permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.”
👨👩👧👦 Ou seja: quem vive numa casa arrendada como residência habitual pode beneficiar deste apoio fiscal.
✅ Condições obrigatórias para a dedução
🔒 Para que as rendas possam ser deduzidas no IRS, é necessário que:
✔️ O contrato esteja registado nas Finanças (com Imposto de Selo pago)
✔️ O contrato seja de habitação permanente, e não de férias ou arrendamento temporário
✔️ As rendas tenham sido efetivamente pagas
✔️ O senhorio passe recibos electrónicos de renda (emitidos no Portal das Finanças)
✔️ O NIF do inquilino conste nos recibos
⚠️ Atenção: se o senhorio não emitir os recibos eletrônicos, as rendas não aparecem automaticamente na declaração e não podem ser deduzidas.
💸 Quanto se pode deduzir?
| 🧾 Total de Rendas Anuais | 💰 Dedução de 15% | 🧮 Dedução Máxima |
|---|---|---|
| 6.000 € | 900 € | 502 € |
| 4.800 € | 720 € | 502 € |
| 2.400 € | 360 € | 360 € |
800 € se houver dependentes (filhos)
1.000 € em famílias monoparentais ou com dependentes com deficiência
📆 Como declarar as rendas no IRS?
Normalmente, não é necessário inserir manualmente os valores das rendas, desde que:
Os recibos eletrônicos tenham sido emitidos
O contrato esteja válido e registado
Na declaração automática ou no Modelo 3 (Anexo H), as rendas aparecem na Categoria E > Despesas com Habitação Permanente.
🛠️ No entanto, se houver erros ou omissões, pode e deve ser corrigido manualmente.
❗ E se as rendas não aparecerem na declaração?
Se as rendas não surgirem automaticamente no IRS, deve:
Aceder ao Portal das Finanças
Verificar se os recibos eletrônicos foram emitidos pelo senhorio
Confirmar se o contrato está ativo e registado
Contactar o senhorio para regularizar (se necessário)
Em último caso, comunicar à AT, podendo ser feita denúncia anónima
❓Quem não pode deduzir rendas?
🚫 Não é possível deduzir rendas se:
❌ O contrato for de alojamento local ou curta duração
❌ A casa não for a residência habitual
❌ O senhorio não emitir recibos nem declarar o contrato
❌ O arrendamento for informal ou verbal
❌ O imóvel estiver em nome de empresa e o contrato não estiver associado ao NIF pessoal
🧩 Dúvidas frequentes:
📌 Posso deduzir rendas pagas a familiares?
Sim, desde que haja contrato formal, registado, e com recibos emitidos. Não há exclusão legal por laços familiares.
📌 E se partilhar casa com colegas (arrendamento conjunto)?
Cada pessoa pode deduzir a sua parte da renda, desde que conste no contrato e nos recibos com NIF individual.
📌 Rendas pagas em numerário contam?
Só se houver recibo electrónico correspondente. A AT não aceita apenas transferências bancárias como prova.
🧠 Benefícios adicionais
➡️ Proteção legal: Ter recibos e contrato formal protege contra abusos por parte do senhorio.
➡️ Histórico fiscal: Pode ser útil como comprovativo de residência ou estabilidade financeira, por exemplo, em pedidos de crédito.
➡️ Acesso a apoios públicos: Alguns programas habitacionais exigem prova de arrendamento legal com recibos.
💡 Dica Condoroo
Confirme no Portal das Finanças, em janeiro ou fevereiro, se os recibos de renda do ano anterior foram todos emitidos.
Evita surpresas na altura do IRS e permite corrigir a tempo eventuais omissões.
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IVA no arrendamento
📊 O IVA no arrendamento é um dos temas mais mal compreendidos no universo dos impostos no arrendamento. Há quem pense que todas as rendas têm IVA, outros acreditam que estão sempre isentas. Na verdade, a resposta depende do tipo de arrendamento, do uso do imóvel e do regime fiscal do senhorio.
Vamos esclarecer tudo — com rigor, mas de forma clara.
🧩 O arrendamento habitacional está sujeito a IVA?
🚫 Não.
Por regra, o arrendamento de imóveis para habitação permanente está isento de IVA, nos termos do artigo 9.º, n.º 30 do Código do IVA.
💡 Isto significa que:
As rendas pagas pelo inquilino não têm IVA incluído
O senhorio não cobra nem liquida IVA
Não há lugar a dedução de IVA suportado nas despesas associadas ao imóvel
🏢 Quando é que o arrendamento tem IVA?
O arrendamento só está sujeito a IVA quando:
O imóvel for arrendado para fins comerciais, industriais ou profissionais
O senhorio opte voluntariamente pela renúncia à isenção, desde que esteja enquadrado no regime de IVA
📌 Exemplos típicos:
Escritórios
Armazéns
Lojas
Espaços de cowork
Alojamento local em regime empresarial
📜 Renúncia à isenção: como funciona?
O senhorio pode optar por renunciar à isenção de IVA, passando assim a:
Liquidar IVA nas rendas
Deduzir o IVA de despesas relacionadas com o imóvel (ex: obras, comissões de imobiliárias, manutenção)
🔧 Esta opção pode ser vantajosa em arrendamentos comerciais, mas nunca para fins habitacionais.
🧾 Para renunciar à isenção, é necessário:
Comunicar essa opção à Autoridade Tributária
Estar enquadrado no regime normal de IVA
Emitir faturas com IVA discriminado
Cumprir todas as obrigações declarativas e de reporte
⚠️ Riscos e cuidados
🚨 Caso o senhorio cobre IVA indevidamente num contrato de habitação:
O arrendamento é considerado irregular
O inquilino pode recusar pagar o IVA
A AT pode aplicar coimas e exigir restituições com juros
🔍 Casos especiais
| Situação | IVA Aplicado? |
|---|---|
| Arrendamento de habitação permanente | ❌ Não |
| Arrendamento para comércio ou escritórios | ✅ Sim (23%) |
| Alojamento local (regime empresarial) | ✅ Sim (23%) |
| Subarrendamento com fins lucrativos | ✅ Sim, em certos casos |
| Arrendamento de garagens isoladas | ✅ Sim (caso não incluído no contrato principal) |
🤝 O inquilino paga IVA?
🧾 Em contratos habitacionais:
➡️ Não. Nenhum valor de IVA deve aparecer na renda mensal.
🏢 Em contratos comerciais ou de serviços:
➡️ Sim, paga-se IVA à taxa normal de 23% (em Portugal continental) sobre o valor da renda contratualizada.
🔄 Exemplos práticos:
📘 Exemplo 1 – Arrendamento habitacional
Renda: 800 €
IVA: 0 €
Total pago: 800 €
📙 Exemplo 2 – Escritório arrendado com renúncia à isenção
Renda base: 1.000 €
IVA (23%): 230 €
Total pago: 1.230 €
📚 Obrigações fiscais do senhorio com IVA
Se o senhorio estiver no regime de IVA, deve:
📌 Emitir faturas com IVA discriminado
📌 Submeter declarações periódicas de IVA
📌 Entregar o imposto nos prazos legais
📌 Ter contabilidade organizada (em muitos casos)
🧠 E se o contrato mudar de finalidade?
Se um imóvel inicialmente arrendado para habitação passar a ser usado para comércio (ou vice-versa), o senhorio deve:
🔄 Fazer uma alteração contratual
🧾 Atualizar a situação fiscal na AT
📍 Verificar se há lugar a liquidação de IVA
💡 Dica Condoroo
Desconfie de contratos de arrendamento habitacional que incluam IVA na renda.
Se for o caso, está provavelmente a pagar mais do que devia — e o senhorio pode estar em incumprimento fiscal. É legítimo pedir fatura, sim, mas sem IVA em arrendamentos para habitação permanente.
Custos Extra: IMI e Condomínio
🏗️ Quando se fala em impostos no arrendamento, pensa-se logo em renda e talvez no Imposto de Selo. Mas existem dois custos adicionais que geram dúvidas e, por vezes, conflitos entre senhorios e inquilinos: o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e as despesas de condomínio.
Ambos os encargos não estão, à partida, incluídos no valor da renda, mas podem ser legalmente imputados ao inquilino — dependendo do que estiver estipulado no contrato.
Vamos analisar cada um ao detalhe.
🧱 IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) de cada imóvel, sendo pago pelo proprietário registado a 31 de dezembro de cada ano.
📌 No arrendamento, o IMI é sempre responsabilidade do senhorio, a menos que haja cláusula contratual que o transfira para o inquilino.
🧾 Como funciona na prática:
O senhorio paga o IMI à Câmara Municipal
Pode ou não exigir esse valor ao inquilino, se isso estiver no contrato
A lei permite essa transferência, mas só com acordo contratual explícito
📊 Valores do IMI
| Tipo de imóvel | Taxa de IMI (aproximada) |
|---|---|
| Prédio urbano (habitacional) | 0,3% a 0,45% |
| Prédio rústico | 0,8% |
Exemplos:
Imóvel com VPT de 100.000 € → IMI de ~300 €
Imóvel com VPT de 180.000 € → IMI de ~540 €
⚠️ Nota: A taxa exata é definida por cada município, todos os anos.
🏢 Despesas de Condomínio
As quotas de condomínio dizem respeito à gestão e manutenção das partes comuns do prédio, como:
Elevadores
Limpeza
Iluminação
Seguro do edifício
Portaria ou segurança
🧩 Por defeito, estas despesas são da responsabilidade do senhorio, mas também podem ser transferidas para o inquilino, caso isso esteja expressamente indicado no contrato.
👇 Há dois tipos de despesas de condomínio:
| Tipo de Despesa | Paga pelo Inquilino? |
|---|---|
| Correntes (ex: limpeza, luz, manutenção) | ✅ Se estiver no contrato |
| Extraordinárias (ex: obras estruturais) | ❌ Não — são sempre do senhorio |
📌 Ou seja: se houver obras no telhado ou substituição do elevador, o custo não pode ser imputado ao inquilino, mesmo que haja cláusula genérica.
📌 Cláusulas contratuais mais comuns
🔍 É habitual encontrar em contratos frases como:
“As despesas de condomínio e o valor do IMI ficam a cargo do arrendatário.”
⚠️ Legalmente, isto é válido, mas só se estiver bem definido. Cláusulas ambíguas ou omissas não obrigam o inquilino a pagar esses valores.
📬 Como saber se está a pagar a mais?
Se o contrato:
📄 Não menciona IMI ou condomínio → não tem de pagar
📄 Menciona explicitamente que são da responsabilidade do inquilino → pode ter de pagar
📄 É omisso, mas o senhorio cobra → pode contestar e recusar
📨 Nestes casos, o ideal é:
Verificar o contrato
Pedir faturas ou comprovativos dos valores
Exigir transparência nos valores cobrados
🤝 Em arrendamento de longa duração
Nos contratos com prazo igual ou superior a 5 anos, é prática cada vez mais comum incluir cláusulas que definem claramente as obrigações fiscais e administrativas de ambas as partes. Isto traz maior segurança — tanto para senhorio como para inquilino.
💡 Dica Condoroo
Antes de assinar qualquer contrato de arrendamento, leia com atenção as cláusulas relativas a encargos extra como IMI ou condomínio.
Evita surpresas, sobretudo em prédios com despesas elevadas ou em zonas com IMI acima da média.
Perguntas frequentes
🏠 O arrendamento está sujeito a algum imposto municipal além do IMI?
Não.
O único imposto municipal aplicável ao imóvel arrendado é o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), que incide anualmente sobre o valor patrimonial do imóvel. Outros encargos como a taxa de saneamento ou resíduos urbanos são pagos pela entidade gestora local (normalmente incluídos na fatura da água) e não têm ligação direta ao arrendamento.
💰 O senhorio pode aumentar a renda para compensar o pagamento do IMI?
Sim, mas com limites.
A renda pode ser revista anualmente com base nos critérios legais estabelecidos, como o coeficiente de actualização do INE ou em caso de obras de melhoria significativas.
O senhorio não pode simplesmente aumentar a renda por pagar IMI, a não ser que isso esteja acordado no contrato ou ocorra no âmbito de uma renovação com novos termos.
📆 Em que momento se paga o Imposto de Selo no arrendamento?
O Imposto de Selo é pago no momento do registo do contrato de arrendamento nas Finanças. Este registo deve ser feito até 30 dias após o início do contrato.
Se o contrato for renovado automaticamente, não é necessário novo pagamento — a não ser que haja alteração contratual relevante (ex: aumento da renda).
🧾 As despesas com condomínio podem ser deduzidas no IRS?
Não.
As despesas de condomínio, mesmo que pagas pelo inquilino, não são dedutíveis no IRS enquanto despesas com habitação. A dedução aplica-se exclusivamente ao valor da renda, desde que reunidas as condições legais.
🧮 Como saber se estou a pagar mais impostos do que devia?
Verifique estes pontos:
✔️ Está a pagar IVA numa renda habitacional? Não devia.
✔️ Estão a cobrar-lhe IMI ou condomínio? Veja se consta no contrato.
✔️ Tem recibos de renda electrónicos? Se não tiver, não pode deduzir IRS.
✔️ O contrato está registado nas Finanças? Se não, é ilegal.
Caso tenha dúvidas, pode pedir apoio junto de:
Um contabilista
A DECO ou outra entidade de defesa do consumidor
A própria Autoridade Tributária
📜 Os recibos de renda têm de ser electrónicos por lei?
Sim, desde 2015.
Todos os senhorios são obrigados a emitir recibos de renda electrónicos através do Portal das Finanças, salvo algumas exceções muito limitadas (por exemplo, senhores com idade avançada sem acesso digital, que usam modelo em papel validado pela AT).
🧑⚖️ O que acontece se o senhorio não declarar o contrato às Finanças?
O não registo do contrato e a não emissão de recibos são infrações fiscais graves, podendo resultar em:
Coimas para o senhorio (até 3.750 €)
Perda do direito ao rendimento declarado
Invalidação de benefícios fiscais
Para o inquilino, significa:
Perda da dedução no IRS
Falta de proteção legal contratual
🧠 Os contratos de arrendamento isentos de imposto de selo existem?
Sim, mas são raros.
Existem algumas exceções à aplicação do Imposto de Selo, nomeadamente:
Contratos de arrendamento social
Protocolos com entidades públicas
Situações de apoios habitacionais com regimes especiais
No entanto, na esmagadora maioria dos casos de arrendamento entre particulares, o Imposto de Selo é obrigatório.
🧾 Se o senhorio emitir fatura com IVA num arrendamento habitacional, o que fazer?
O ideal é:
Confirmar se o contrato é de habitação (e não de uso misto)
Pedir esclarecimento ao senhorio
Recusar o pagamento do IVA, se estiver claramente indevido
Comunicar à Autoridade Tributária, caso a situação não seja corrigida
🛑 Posso recusar pagar condomínio ou IMI se não estiver no contrato?
Sim.
Se o contrato não indicar expressamente que essas despesas são da responsabilidade do inquilino, não há obrigação legal de as pagar.
O senhorio não pode exigir valores que não estejam previstos contratualmente.
Conclusão
Lidar com impostos no arrendamento não tem de ser um bicho de sete cabeças — mas ignorá-los pode sair caro. Saber o que está (ou não) incluído na renda, perceber quem paga o quê e conhecer os direitos e deveres fiscais de cada parte é meio caminho andado para evitar surpresas desagradáveis.
Hoje em dia, com o aumento dos custos e das exigências legais, é essencial ter tudo claro: contrato, recibos, impostos e responsabilidades partilhadas. Estar informado é mais do que útil — é uma forma de proteger o orçamento e garantir um arrendamento transparente e justo.
💡 Dica Condoroo Final
Antes de assinar um contrato, negociar é importante, mas compreender é obrigatório. Não hesite em pedir ajuda profissional (contabilista, jurista ou consultor financeiro) para avaliar o impacto real de cada cláusula — pode ser a diferença entre um bom negócio e uma má surpresa.
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