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Quem arrenda casa pergunta muitas vezes que impostos no arrendamento lhe cabem a si e quais são do senhorio. A resposta curta surpreende: num arrendamento habitacional, o inquilino quase não paga impostos sobre a renda. O que tem é um benefício fiscal, a dedução das rendas no IRS, e algumas obrigações práticas para não o perder. Este guia explica, com as regras em vigor em 2026 e a fonte oficial de cada uma, o que é do inquilino, o que é do senhorio e o que muda quando o contrato é comercial.
Em resumo
- O imposto do selo do contrato (10% de uma renda) é pago pelo senhorio, não pelo inquilino.
- O IMI é do proprietário; a renda de habitação está isenta de IVA (art. 9.º, n.º 29, do Código do IVA).
- O inquilino pode deduzir 15% das rendas no IRS; para as rendas de 2026 o limite é de 900 €, e sobe para 1 000 € a partir de 2027.
- Para deduzir, a renda tem de estar comunicada à AT (recibo eletrónico ou fatura). Se o senhorio não comunicar o contrato, o inquilino pode fazê-lo desde agosto de 2025.
- Nos contratos comerciais, o inquilino com contabilidade organizada tem de reter 25% de IRS sobre a renda.
Quem paga o imposto do selo do contrato
Cada contrato de arrendamento paga imposto do selo uma vez, no início, e sempre que a renda é aumentada por acordo. A taxa está na verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo: 10% sobre o valor de uma renda mensal (ou sobre o aumento). Com uma renda de 900 €, o imposto é de 90 €. É um erro comum multiplicar a renda pelos meses do contrato: a base é uma única renda.
Quem paga é o senhorio. É ele que tem de comunicar o contrato à Autoridade Tributária e liquidar o imposto, como lembra o Portal das Finanças:
«Os locadores e sublocadores têm a obrigação de comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) a celebração, alteração, ou cessação de contratos de arrendamento e subarrendamento […] bem como proceder ao pagamento do imposto que for devido, a que se refere a Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo.» — Portaria n.º 106/2025/1, preâmbulo (Portal das Finanças)
O prazo do senhorio para comunicar o contrato termina no fim do mês seguinte ao início do arrendamento. Como inquilino, não tem de pagar este imposto, nem deve aceitar uma cláusula que o obrigue a reembolsá-lo como se fosse uma despesa sua.
IMI e IVA: o que não é do inquilino
IMI
O IMI é um imposto sobre a propriedade e é pago pelo proprietário do imóvel, como explica o folheto da AT Proprietários de prédios: direitos e deveres. Não aparece no recibo de renda nem é cobrado ao inquilino pela AT. O senhorio pode, aliás, deduzi-lo às rendas na sua declaração de IRS.
IVA
A renda de uma casa não tem IVA. O artigo 9.º, n.º 29, do Código do IVA isenta expressamente «a locação de bens imóveis».
A isenção tem exceções expressas: alojamento hoteleiro e análogo, estacionamento coletivo de veículos, locação de equipamentos fixos ou que transfira a exploração de um estabelecimento, cofres-fortes e espaços de exposição ou publicidade. Num contrato de habitação, se a renda vier com IVA, peça esclarecimentos antes de pagar.
Encargos e despesas: luz, água e condomínio
Fora dos impostos, há despesas que o contrato pode pôr a cargo do inquilino. O artigo 1078.º do Código Civil deixa as partes decidir por escrito e define a regra quando o contrato não diz nada: os encargos correntes com o fornecimento de bens ou serviços ao locado «correm por conta do arrendatário» (n.º 2), e os encargos de administração, conservação e fruição das partes comuns do edifício «correm por conta do senhorio» (n.º 3).
Ou seja, sem cláusula em contrário, a luz, a água e o gás da casa são do inquilino, e as quotas do condomínio são do senhorio. Se o contrato passar as quotas para o inquilino, deve dizê-lo por escrito. Quando há uma quantia fixa mensal por conta das despesas, os acertos fazem-se semestralmente (art. 1078.º, n.º 7). O senhorio pode deduzir as quotas que paga às rendas no IRS. Para perceber a relação entre inquilino, senhorio e condomínio, veja o nosso guia sobre o contrato de arrendamento.
| Encargo | Quem paga (regra) | Fonte |
|---|---|---|
| Imposto do selo do contrato | Senhorio | TGIS, verba 2 |
| IMI | Proprietário | Folheto da AT |
| IVA na renda de habitação | Não há (isento) | CIVA, art. 9.º, n.º 29 |
| Luz, água, gás do locado | Inquilino, salvo acordo | CC, art. 1078.º, n.º 2 |
| Quotas do condomínio | Senhorio, salvo acordo | CC, art. 1078.º, n.º 3 |
| IRS sobre as rendas | Senhorio | CIRS, art. 72.º |
A dedução das rendas no IRS
O principal tema fiscal para o inquilino é positivo: pode abater à coleta do IRS 15% das rendas pagas pela sua habitação permanente. A regra está no artigo 78.º-E do Código do IRS:
«1 – À coleta do IRS devido pelos sujeitos passivos é dedutível um montante correspondente a 15 % do valor suportado por qualquer membro do agregado familiar: a) Com as importâncias, líquidas de subsídios ou comparticipações oficiais, suportadas a título de renda pelo arrendatário de prédio urbano ou da sua fração autónoma para fins de habitação permanente […] até ao limite de 800 €» — Código do IRS, artigo 78.º-E (Portal das Finanças)
Qual é o limite em 2026
O limite subiu várias vezes nos últimos anos. Em maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 (publicação no Diário da República) acrescentou um n.º 10 ao artigo, que eleva o limite para 1 000 € a partir de 2027 e fixa um limite de 900 € para as rendas pagas em 2026 (artigo 15.º, norma transitória). Para quem tem rendimentos coletáveis mais baixos, o n.º 4 do mesmo artigo prevê limites majorados, que se aplicam quando são superiores.
Exemplos
- Renda de 400 € por mês: 4 800 € por ano × 15% = 720 € de dedução, abaixo do limite.
- Renda de 600 € por mês: 7 200 € × 15% = 1 080 €, mas a dedução fica limitada a 900 € em 2026.
A dedução abate ao imposto, não ao rendimento. Não aumenta o reembolso de quem não tem IRS a pagar.
Condições para não perder a dedução
- A casa tem de ser a sua habitação permanente e o contrato tem de estar enquadrado no regime do arrendamento urbano.
- As rendas têm de estar comunicadas à AT: por fatura (senhorio com atividade, CAE 68200) ou por recibo de renda eletrónico (art. 78.º-E, n.º 2).
- O valor que conta é o líquido de subsídios ou apoios públicos à renda.
- Esta dedução não acumula com a dedução de juros de crédito à habitação de contratos antigos (art. 78.º-E, n.º 6).
E se o senhorio não comunicar o contrato?
Sem o contrato comunicado, os recibos podem não aparecer no e-fatura e a dedução fica em risco. Desde 1 de agosto de 2025, o inquilino pode ele próprio comunicar o contrato. A Portaria n.º 106/2025/1 criou a Comunicação do Locatário ou Sublocatário (CLS), facultativa, que se entrega no Portal das Finanças a partir do dia seguinte ao fim do prazo do senhorio. Deve indicar o motivo e juntar o contrato e os documentos que provam o que comunica. A AT cruza depois esses dados com a declaração do senhorio.
Se ainda está a escolher casa, leia antes o nosso artigo antes de arrendar casa e as dicas para alugar um imóvel.
Arrendamento comercial: a retenção de 25%
Quando o inquilino é uma empresa ou um profissional com contabilidade organizada (uma loja, um escritório, um consultório), passa a ter uma obrigação: reter o IRS do senhorio no momento em que paga a renda. O artigo 101.º, n.º 1, alínea e), do Código do IRS fixa a taxa em 25% para os rendimentos da categoria F.
Na prática, de uma renda de 1 000 €, o inquilino paga 750 € ao senhorio e entrega 250 € ao Estado. Desde o DL 97/2026, a taxa é de 10% nas rendas abrangidas pelo regime da renda moderada (art. 45.º-C do EBF, alínea f) do mesmo número). Um contrato comercial continua, em regra, isento de IVA, salvo nas exceções do artigo 9.º, n.º 29, ou se o senhorio tiver renunciado à isenção nos termos legais.
Subarrendamento: quando o inquilino passa a senhorio
Se o contrato autorizar o subarrendamento e o inquilino arrendar parte ou toda a casa a outra pessoa, passa a receber rendimentos prediais. Fica então com as obrigações de um senhorio: comunicar o subarrendamento à AT, pagar o imposto do selo sobre a sub-renda e declarar o rendimento em IRS. Veja as taxas aplicáveis no nosso guia fiscal para senhorios.
Checklist fiscal do inquilino
- Confirme que o contrato foi comunicado à AT até ao fim do mês seguinte ao início.
- Verifique se cada renda tem recibo eletrónico ou fatura no Portal das Finanças.
- Se o senhorio não comunicar, use a comunicação CLS no Portal das Finanças.
- Leia no contrato quem paga as quotas do condomínio e outras despesas.
- Recuse IVA na renda de habitação e o reembolso do imposto do selo.
- Guarde o contrato e os comprovativos de pagamento enquanto puderem ser pedidos pela AT.
- Na declaração de IRS, confirme o valor das rendas no anexo H ou nas deduções pré-preenchidas.
Para saber como prevenir conflitos sobre o estado da casa no fim do contrato, leia o artigo sobre danos causados por inquilinos.
Impostos no arrendamento: perguntas frequentes
O inquilino paga imposto do selo no contrato de arrendamento?
Não. O imposto do selo de 10% sobre uma renda mensal é liquidado e pago pelo senhorio, que também tem de comunicar o contrato à AT.
A renda de uma casa tem IVA?
Não. A locação de imóveis está isenta de IVA pelo artigo 9.º, n.º 29, do Código do IVA, com exceções como o alojamento hoteleiro ou o estacionamento coletivo.
Quanto posso deduzir das rendas no IRS em 2026?
15% das rendas da habitação permanente, até 900 € para as rendas de 2026. A partir de 2027 o limite passa para 1 000 €, com limites majorados para rendimentos mais baixos.
Quem paga as quotas do condomínio numa casa arrendada?
Se o contrato nada disser, o senhorio (art. 1078.º, n.º 3, do Código Civil). As partes podem acordar por escrito que as paga o inquilino.
O que faço se o senhorio não comunicar o contrato às Finanças?
Pode entregar a Comunicação do Locatário ou Sublocatário no Portal das Finanças, a partir do dia seguinte ao fim do prazo do senhorio, juntando o contrato.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
Se preferir deixar a gestão do contrato e das rendas connosco, veja os planos de gestão de arrendamentos ou as perguntas frequentes. Pode pedir um orçamento em 2 minutos.
