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A ata como título executivo é a ferramenta mais rápida que o condomínio tem para cobrar quotas em atraso. Com a ata certa, o administrador pode avançar diretamente para a execução, sem uma ação prévia para o tribunal reconhecer a dívida. Mas nem todas as atas servem. Neste guia explicamos o que a ata tem de conter, porque é que o documento que conta é a ata que fixa as quotas, quando o administrador é obrigado a agir e que erros fazem perder tempo e dinheiro.
Em resumo
- A ata que fixa o montante anual por condómino e a data de vencimento é título executivo.
- Uma ata que só reconhece dívidas passadas não serve, segundo a jurisprudência recente.
- O título abrange juros de mora e sanções aprovadas em assembleia.
- O administrador deve agir em 90 dias se a dívida for igual ou superior ao IAS (537,13 € em 2026).
- As quotas prescrevem em cinco anos; uma carta registada não interrompe o prazo.
O que diz a lei
O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022, é direto:
«2 – A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 6.º, n.º 2
Os requisitos do n.º 1 são dois: a ata tem de indicar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. Um título executivo é um documento que a lei reconhece como suficiente para pedir ao tribunal a cobrança da dívida, incluindo a penhora de bens, sem discutir primeiro se a dívida existe.
Ata constitutiva ou ata recognitiva
| Tipo de ata | O que faz | Serve de título executivo? |
|---|---|---|
| Ata constitutiva | Fixa as quotas a pagar por cada fração e o vencimento | Sim, se tiver os dois requisitos |
| Ata recognitiva | Limita-se a reconhecer dívidas passadas | Em regra, não |
| Ata de orçamento global | Aprova o total sem repartir por fração | Não, falta o montante por condómino |
| Ata de quota extraordinária | Fixa o valor por fração e o prazo de pagamento | Sim, se tiver os dois requisitos |
A Lei n.º 8/2022 substituiu, no artigo 6.º, a expressão «contribuições devidas» por «contribuições a pagar». O Tribunal da Relação de Lisboa seguiu essa leitura num acórdão de 20 de novembro de 2025, citado pelo idealista:
«somente pode ser considerado título executivo a acta constitutiva da obrigação de pagamento e não a acta recognitiva de uma dívida» — Tribunal da Relação de Lisboa, processo n.º 29136/23.8T8LSB-B.L1-6, citado pelo idealista, 6 de agosto de 2026
Na prática: se a assembleia de fevereiro aprovou o orçamento, a quota de cada fração e o dia de vencimento, essa ata é o título. Uma ata de setembro que apenas regista que o condómino deve os meses de março a agosto não a substitui.
Checklist da ata
- Data, local, condóminos presentes e ausentes, e resultado de cada votação (art. 1.º, n.º 2, do DL 268/94).
- Montante anual por fração, no texto ou num mapa anexo aprovado com a ata.
- Datas de vencimento de cada prestação (por exemplo, até ao dia 8 de cada mês).
- Juros e sanções pecuniárias, se forem aprovados.
- Indicação de que a ata foi lida e aprovada.
- Arquivo da ata com os anexos, num local onde possa ser recuperada anos depois.
O mapa de quotas por fração deve ser aprovado com a deliberação. Se só existir o orçamento total, o condomínio terá de recorrer a uma ação declarativa, mais lenta e mais cara.
O que o título abrange
Além das quotas, o n.º 3 do artigo 6.º inclui no título os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento do condomínio. Por isso vale a pena que o orçamento anual inclua uma deliberação clara sobre penalizações por atraso.
O prazo de 90 dias e o IAS
Desde a Lei n.º 8/2022, o administrador tem um prazo para agir:
«5 – A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 6.º, n.º 5
Em 2026, o indexante dos apoios sociais é de 537,13 €. Abaixo desse valor, o dever não se aplica; acima, só a assembleia pode decidir outro caminho, por exemplo um plano de pagamento. Se o administrador deixar a dívida crescer sem agir, pode responder pela omissão (art. 1436.º, n.º 3, do Código Civil).
Prescrição: cinco anos, prestação a prestação
As quotas prescrevem em cinco anos (art. 310.º, alínea g), do Código Civil), contados a partir do vencimento de cada prestação. A carta registada serve para interpelar o condómino e documentar a cobrança, mas não interrompe a prescrição. Em regra, a interrupção exige a citação ou notificação judicial do devedor. Um acordo de pagamento escrito, em que o condómino reconhece a dívida, também interrompe o prazo.
Quem paga: o proprietário, não o inquilino
As despesas comuns são da responsabilidade dos proprietários das frações no momento das deliberações (art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil). Quando a fração é vendida, conta o momento em que cada dívida devia ter sido paga:
«3 – A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.» — Código Civil, artigo 1424.º-A, n.º 3
Quem compra deve pedir a declaração de dívidas ao administrador antes da escritura. O inquilino não é devedor perante o condomínio: o que o contrato de arrendamento diga sobre encargos vale apenas entre senhorio e inquilino.
O condómino em dívida pode votar?
Sim. O voto depende da permilagem (art. 1430.º do Código Civil) e não do pagamento das quotas. Pode haver um conflito de interesses quando a deliberação diz respeito à própria dívida, tema tratado no artigo sobre o voto do condómino devedor.
Erros que travam a cobrança
- Aprovar o orçamento global sem o valor por fração.
- Não indicar a data de vencimento.
- Confiar em atas recognitivas para cobrar dívidas antigas.
- Enviar cartas durante anos sem avançar para tribunal.
- Perder a ata original ou os anexos.
Para prevenir dívidas, veja o guia sobre dívidas ao condomínio e o de transparência nas contas.
Como a Condoroo ajuda
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Ata como título executivo: perguntas frequentes
Qualquer ata serve como título executivo?
Não. Só a ata que fixa o montante anual por condómino e a data de vencimento das quotas.
Uma ata que reconhece dívidas antigas serve para cobrar?
Em regra, não. O Tribunal da Relação de Lisboa decidiu que só a ata constitutiva da obrigação é título executivo.
Em que prazo deve o administrador avançar com a cobrança?
Em 90 dias a contar do primeiro incumprimento, se a dívida for igual ou superior ao IAS e a assembleia não deliberar outra coisa.
Qual é o valor do IAS em 2026?
537,13 €.
As quotas de condomínio prescrevem?
Sim, em cinco anos, contados a partir do vencimento de cada prestação.
A carta registada interrompe a prescrição?
Não. Em regra, é preciso a citação ou notificação judicial do devedor, ou um reconhecimento escrito da dívida.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
