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Impugnar deliberação assembleia condóminos tem prazos curtos e contados em dias seguidos: quem não aprovou pode pedir uma assembleia extraordinária em 10 dias, recorrer à arbitragem em 30 ou propor a ação de anulação em 60 dias a contar da deliberação (20 dias depois da extraordinária, se a pediu). A suspensão urgente pede-se em 10 dias. As deliberações nulas não têm prazo. Explicamos como contar cada prazo, a diferença entre nula, anulável e ineficaz e o que os tribunais decidiram em 2026.
Em resumo
- Pode impugnar quem não aprovou a deliberação: votou contra, absteve-se ou faltou.
- 10 dias para pedir a assembleia extraordinária e 30 dias para a arbitragem, a contar da deliberação (ou da comunicação, para os ausentes).
- Sem assembleia extraordinária, a ação de anulação tem de entrar em 60 dias a contar da deliberação, também para quem faltou.
- A suspensão pede-se em 10 dias a contar da assembleia e exige factos concretos de dano apreciável.
- Deliberações nulas (casos graves, como não convocar todos os condóminos) podem ser atacadas a todo o tempo; a maioria é apenas anulável.
- Para impugnar deliberação assembleia condóminos com segurança, conte os prazos pela data mais cedo e não espere pelo último dia.
Impugnar deliberação assembleia condóminos: quem pode e por que vias
A regra está no artigo 1433.º do Código Civil. As deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a pedido de qualquer condómino que não as tenha aprovado. Quem votou contra, quem se absteve e quem faltou pode reagir. Quem votou a favor, em regra, não pode.
Para impugnar uma deliberação da assembleia de condóminos, a lei oferece quatro vias, que não se excluem todas entre si:
| Via | Prazo | Conta a partir de | Norma |
|---|---|---|---|
| Pedir ao administrador uma assembleia extraordinária para revogar a deliberação | 10 dias | Deliberação (presentes) ou comunicação (ausentes) | Art. 1433.º, n.º 2, CC |
| Submeter a deliberação a um centro de arbitragem | 30 dias | Deliberação (presentes) ou comunicação (ausentes) | Art. 1433.º, n.º 3, CC |
| Ação de anulação em tribunal | 20 dias depois da assembleia extraordinária ou 60 dias depois da deliberação, se não pediu a extraordinária | Ver calendário abaixo | Art. 1433.º, n.º 4, CC |
| Suspensão da deliberação (procedimento cautelar) | 10 dias | Data da assembleia ou, se não foi regularmente convocado, data em que soube dela | Arts. 380.º a 383.º do CPC |
A assembleia extraordinária realiza-se em 20 dias e permite corrigir o erro sem tribunal. Se a maioria confirmar a deliberação, abre-se o prazo de 20 dias para a ação.
A arbitragem é uma alternativa ao tribunal, não um passo prévio. O Supremo Tribunal de Justiça já entendeu que quem opta pela arbitragem fica impedido de levar a mesma questão à ação de anulação.
Atenção: os prazos para impugnar uma deliberação da assembleia de condóminos são de caducidade. Não se interrompem por troca de e-mails com o administrador, por reclamações informais ou por pedidos de esclarecimento. Só o ato certo, no prazo certo, conta.
Calendário para impugnar deliberação assembleia condóminos: presente e ausente
O ponto que mais erros gera é a contagem para quem faltou. A lei obriga o administrador a comunicar as deliberações aos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por e-mail, se o condómino o tiver aceitado (art. 1432.º, n.º 9, CC). A partir dessa comunicação contam os prazos da assembleia extraordinária e da arbitragem.
Já os 60 dias da ação de anulação, quando não pediu assembleia extraordinária, contam-se da data da deliberação, também para os ausentes. Foi o que decidiu o Supremo Tribunal de Justiça a 11 de novembro de 2021 (processo 23757/19.0T8PRT-A.L1.S1), na linha do Tribunal Constitucional, que não viu inconstitucionalidade nesta leitura. Há decisões da Relação que falam em contar «da deliberação ou da sua comunicação». A leitura mais segura é a do Supremo: conte sempre da data da assembleia.
Exemplo com uma assembleia realizada a segunda-feira, 9 de novembro de 2026:
| Passo | Condómino presente que votou contra | Condómino ausente (recebeu a ata a 23 de novembro) |
|---|---|---|
| Pedir a suspensão em tribunal | Até 19 de novembro | Até 19 de novembro (se foi regularmente convocado, conta da assembleia) |
| Pedir a assembleia extraordinária | Até 19 de novembro | Até 3 de dezembro |
| Recorrer à arbitragem | Até 9 de dezembro | Até 23 de dezembro |
| Ação de anulação sem ter pedido a extraordinária | Até 8 de janeiro de 2027 | Até 8 de janeiro de 2027 (leitura do Supremo) |
| Ação de anulação depois da extraordinária | 20 dias a contar da deliberação da extraordinária | 20 dias a contar da deliberação da extraordinária |
Repare na primeira linha. O ausente que só recebe a carta duas semanas depois pode já ter perdido a janela da suspensão. Por isso, quem falta a uma assembleia com temas sensíveis deve pedir a ata logo nos dias seguintes, sem esperar pela carta.
Os prazos correm em dias seguidos. Se o último dia calhar a um domingo ou feriado, passa para o dia útil seguinte; se o ato tiver de ser praticado em tribunal, as férias judiciais contam como feriado (art. 279.º do Código Civil). Em caso de dúvida, não arrisque o último dia.
Nula, anulável ou ineficaz: porque é que a diferença muda tudo
Nem todas as deliberações com defeito têm o mesmo regime. A Relação de Lisboa, a 19 de dezembro de 2024 (processo 20626/23.3T8LSB-A.L1-7), resumiu os três vícios possíveis, e a mesma Relação voltou a traçar a fronteira em 2026.
| Vício | Quando acontece | Exemplos | Prazo para reagir |
|---|---|---|---|
| Anulável | Viola a lei ou o regulamento do condomínio, sem tocar em normas imperativas | Convocatória enviada com menos de 10 dias, assunto fora da ordem de trabalhos, maioria mal calculada | Os do art. 1433.º (10, 30, 20 ou 60 dias) |
| Nula | Viola normas imperativas, interesses indisponíveis ou a ordem pública | Não convocar todos os condóminos, proibir alguns de usar partes comuns, dividir partes que a lei torna imperativamente comuns, fins contrários aos bons costumes | A todo o tempo, por qualquer interessado |
| Ineficaz | A assembleia decide sobre matéria que não é da sua competência | Decidir sobre o que pertence em exclusivo a uma fração, sem o acordo do dono | Pode ser invocada pelo condómino afetado |
A consequência prática é simples: a maioria das deliberações com defeito é apenas anulável. Se deixar passar os prazos, a deliberação consolida-se e passa a vincular todos, incluindo quem discordou.
Antes de concluir que há vício, confirme as regras de base: que maioria a matéria exigia (deliberações e maiorias no condomínio), o que diz o regulamento do condomínio e se a ata reflete o que foi votado (como redigir uma ata de assembleia).
O que os tribunais decidiram em 2026 (e o que continua a valer)
Relação de Lisboa, 10 de setembro de 2026. Um condómino pediu a anulação de deliberações sobre contas. O tribunal, num acórdão noticiado pela LexPoint, deixou quatro ideias úteis:
- Só são nulas as deliberações que violam normas imperativas; a violação de regulamentos ou de normas supletivas gera mera anulabilidade.
- O administrador presta contas à assembleia, não a cada condómino individualmente.
- O direito à informação é outra coisa: a omissão total de informação pode justificar a anulação, mas uma informação deficiente, que ainda permite perceber as contas, resolve-se com uma ação de prestação de contas.
- Lançamentos contabilísticos errados não tornaram inválida a deliberação que aprovou as contas, porque os documentos apresentados cobriam o ano inteiro.
Sobre o que pode exigir nas contas, veja o nosso guia de transparência nas contas do condomínio.
Relação de Évora, 15 de outubro de 2026. No processo 596/26.7T8ABF-A.E1, condóminos pediram a suspensão de deliberações. O pedido foi rejeitado logo à entrada, e a Relação confirmou, por unanimidade. Expressões como «situações de difícil reversão» ou «vácuo de gestão», sem factos concretos por trás, foram vistas como conclusões, não como prova de dano. O acórdão listou quatro requisitos cumulativos: ser condómino, a deliberação ser contrária à lei ou ao regulamento, não estar ainda totalmente executada e a execução poder causar dano apreciável. Mesmo uma forte aparência de razão não dispensa o dano.
Relação de Lisboa, 19 de dezembro de 2024. Além de distinguir os três vícios, julgou caducada uma ação proposta mais de três meses depois da deliberação.
Supremo Tribunal de Justiça, 11 de novembro de 2021. Fixou a contagem dos 60 dias a partir da deliberação, para presentes e ausentes, e lembrou que a escolha da arbitragem afasta o tribunal.
E se o administrador recusar convocar a assembleia extraordinária?
O artigo 1438.º do Código Civil diz que dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, que pode ser convocada pelo próprio condómino que recorre. A Relação de Lisboa, no acórdão de 2024, aplicou esta regra à recusa de convocar a assembleia extraordinária: o condómino tem 20 dias, a contar do conhecimento da recusa, para recorrer à assembleia.
Se nada fizer, o tribunal entende que aceitou a recusa. Nesse caso, volta a valer o prazo de 60 dias a contar da deliberação, e o tempo gasto à espera do administrador não é descontado. Moral: pedir a assembleia extraordinária por escrito, guardar o comprovativo e, perante silêncio ou recusa, agir logo. Se o problema for recorrente, veja o que fazer quando está descontente com o administrador.
Suspender a deliberação antes de ser executada
A ação de anulação pode demorar. Se a deliberação causar dano enquanto o processo corre, o caminho é a suspensão, prevista nos artigos 380.º a 383.º do Código de Processo Civil e aplicável às assembleias de condóminos.
O tempo conta por duas razões. Primeiro, o prazo é de 10 dias. Segundo, o administrador deve executar as deliberações que não tenham sido impugnadas no prazo máximo de 15 dias úteis (art. 1436.º, alínea i), do Código Civil). Uma obra adjudicada e começada é mais difícil de travar do que uma deliberação no papel.
A partir da citação do condomínio e até à decisão de primeira instância, a deliberação não pode ser executada. O juiz pode, ainda assim, recusar a suspensão se o prejuízo de suspender for maior do que o prejuízo de executar. E fora dos 10 dias não pode usar o procedimento cautelar comum para chegar ao mesmo resultado, como a Relação de Lisboa também já decidiu em 2026.
Checklist: o que deve ter o pedido de suspensão
- Prova de que é condómino (certidão do registo predial ou caderneta da fração).
- Cópia da ata da assembleia. Se não a tiver, peça-a ao administrador: deve ser fornecida em 24 horas (art. 380.º, n.º 2, do CPC).
- Indicação de que não aprovou a deliberação (votou contra, absteve-se ou faltou).
- Data da assembleia e, se não foi regularmente convocado, data em que soube dela, para mostrar que está dentro dos 10 dias.
- A norma da lei ou do regulamento que a deliberação viola, explicada em concreto.
- Prova de que a deliberação ainda não está totalmente executada.
- Factos concretos de dano apreciável: valores, datas, contratos, orçamentos, consequências para a sua fração. Evite frases genéricas.
- Documentos que sustentem esses factos (convocatória, ata, orçamentos, e-mails, fotografias).
- Indicação do administrador como representante do condomínio, para ser citado.
- Decisão sobre a ação principal: os prazos da anulação continuam a correr enquanto a suspensão é apreciada.
Antes de ir a tribunal: o que costuma poupar tempo e dinheiro
Impugnar deliberação assembleia condóminos é um direito, mas nem sempre é o melhor primeiro passo. Leia a ata com atenção (maioria, ordem de trabalhos, quem votou o quê), peça por escrito a informação em falta e use a assembleia extraordinária, que é barata e obriga a maioria a voltar a olhar para a decisão. Se pondera a arbitragem, lembre-se de que fecha a porta ao tribunal. E fale com um advogado cedo: com prazos de 10 dias, uma semana de hesitação pode custar o direito.
Para o condomínio, o reverso também vale: convocatórias com 10 dias de antecedência, ordem de trabalhos clara, maiorias bem contadas e atas completas evitam a maior parte das impugnações. Uma ata bem feita é ainda o documento que permite cobrar quotas em atraso com a ata como título executivo. Na Condoroo, que gere mais de 600 condomínios, as atas e as comunicações aos ausentes seguem prazos controlados para que nenhuma deliberação fique exposta por um erro de forma.
Impugnar deliberação assembleia condóminos: perguntas frequentes
Qual é o prazo para impugnar uma deliberação da assembleia de condóminos?
Depende da via. Tem 10 dias para pedir ao administrador uma assembleia extraordinária, 30 dias para recorrer a um centro de arbitragem e 60 dias, a contar da deliberação, para propor a ação de anulação se não pediu a extraordinária. Se a pediu, tem 20 dias a contar da deliberação dessa assembleia. Para impugnar deliberação assembleia condóminos com urgência, a suspensão pede-se em 10 dias.
Não estive na assembleia. Os prazos contam a partir de quando?
Para a assembleia extraordinária e para a arbitragem, contam a partir da comunicação da deliberação, que o administrador deve enviar aos ausentes em 30 dias. Para a ação de anulação sem assembleia extraordinária, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu que os 60 dias contam da data da deliberação, também para os ausentes. Peça a ata logo que possível.
Quando é que uma deliberação do condomínio é nula e não apenas anulável?
Quando viola normas imperativas, interesses indisponíveis ou a ordem pública. Os tribunais dão como exemplos não convocar todos os condóminos, proibir alguns de usar as partes comuns ou dividir partes que a lei torna obrigatoriamente comuns. A nulidade pode ser invocada a todo o tempo. Uma convocatória fora do prazo ou um assunto fora da ordem de trabalhos geram, em regra, apenas anulabilidade.
O administrador não convocou a assembleia extraordinária que pedi. O que faço?
Pode recorrer do ato do administrador para a assembleia e convocá-la o próprio condómino (art. 1438.º do Código Civil). A Relação de Lisboa entendeu que o prazo para esse recurso é de 20 dias a contar do conhecimento da recusa. Se nada fizer, volta a valer o prazo de 60 dias a contar da deliberação.
Posso impedir que uma obra aprovada em assembleia comece enquanto contesto?
Sim, com o pedido de suspensão da deliberação, em 10 dias a contar da assembleia. Tem de mostrar factos concretos de que a execução pode causar dano apreciável. Desde a citação do condomínio até à decisão de primeira instância, a deliberação não pode ser executada. Frases genéricas, como «prejuízo de difícil reparação», não chegam.
Discordo das contas aprovadas. Isso basta para anular a deliberação?
Nem sempre. A Relação de Lisboa decidiu em 2026 que as contas são prestadas à assembleia e que erros de lançamento não invalidaram a aprovação, porque os documentos cobriam o ano inteiro. A omissão total de informação pode justificar a anulação; uma informação apenas deficiente resolve-se com uma ação de prestação de contas.
Vale a pena impugnar deliberação assembleia condóminos sem advogado?
Pedir a assembleia extraordinária ou recorrer para a assembleia pode fazer sozinho, por escrito. A ação de anulação e o pedido de suspensão correm em tribunal e, em regra, exigem advogado. Como os prazos são curtos, fale com um advogado nos primeiros dias, não perto do fim.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Prazos e jurisprudência verificados a 25 de outubro de 2026.
