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Uma boa gestão das contas do condomínio evita quotas extraordinárias, desconfiança entre vizinhos e assembleias tensas. A lei define o essencial: o administrador elabora o orçamento, cobra as receitas, paga as despesas, presta contas e guarda os documentos; os condóminos pagam em proporção da permilagem e constituem um fundo de reserva. Reunimos seis dicas práticas, com as regras em vigor em 2026 e um exemplo de cálculo.
Em resumo
- O administrador tem de elaborar o orçamento anual e prestar contas à assembleia (art. 1436.º do Código Civil).
- As quotas calculam-se pela permilagem de cada fração (art. 1424.º).
- O fundo comum de reserva recebe pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino e tem de estar depositado em banco (art. 4.º do DL 268/94).
- O seguro contra incêndio é obrigatório e atualizado todos os anos.
- O administrador guarda todos os documentos e as atas e faculta a sua consulta.
- Dívidas iguais ou superiores ao IAS (537,13 € em 2026) devem ir a tribunal em 90 dias, salvo deliberação em contrário.
1. Um orçamento anual realista e aprovado em assembleia
Cabe ao administrador elaborar o orçamento das receitas e despesas de cada ano e apresentá-lo na assembleia ordinária da primeira quinzena de janeiro (artigos 1431.º e 1436.º do Código Civil). Um bom orçamento inclui:
| Rubrica | Exemplos |
|---|---|
| Serviços | Limpeza, manutenção do elevador, jardinagem |
| Consumos comuns | Eletricidade e água das partes comuns |
| Seguros | Seguro contra incêndio das partes comuns e outros aprovados |
| Administração | Honorários, despesas bancárias, contabilidade |
| Conservação corrente | Pequenas reparações previsíveis |
| Fundo comum de reserva | Pelo menos 10% da quota-parte nas restantes despesas |
| Imprevistos | Margem aprovada pela assembleia |
Como se calculam as quotas
As despesas são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário (artigo 1424.º). Um exemplo ilustrativo:
- Despesas anuais orçamentadas: 12 000 €;
- Permilagem da fração: 120 ‰;
- Quota anual: 12 000 × 120 / 1000 = 1 440 €, ou seja, 120 € por mês;
- Fundo de reserva mínimo (10%): 12 € por mês, num total de 132 € por mês.
Lembre-se das exceções: serviços comuns divididos em partes iguais ou pela fruição, se o regulamento o previr, e despesas do elevador só para as frações servidas. Veja mais no artigo sobre a divisão das despesas e quotas de condomínio.
2. Uma conta bancária própria do condomínio
O dinheiro do condomínio não se deve misturar com o do administrador. Com o NIF do condomínio, pedido no Registo Nacional de Pessoas Coletivas, é possível abrir uma conta em nome do condomínio. Boas práticas:
- Conta à ordem em nome do condomínio para os movimentos correntes;
- Conta separada para o fundo de reserva, que a lei obriga a estar depositado em banco;
- Assinaturas conjuntas para movimentos acima de um valor fixado pela assembleia;
- Extratos disponíveis para consulta dos condóminos.
Veja os passos no artigo sobre como abrir uma conta condomínio.
3. Um fundo de reserva constituído e protegido
«1 – É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º, n.º 1
Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas e o fundo é depositado em instituição bancária, competindo à assembleia a sua administração. Se a assembleia o usar para outro fim, os condóminos têm de o repor em 12 meses (artigo 4.º do DL 268/94). O fundo destina-se à conservação do edifício, como pinturas de fachadas, coberturas ou canalizações, e não a despesas correntes como a limpeza. Saiba mais no artigo Fundo de reserva: compreenda a 100%.
4. Seguros adequados e atualizados
O único seguro obrigatório por lei é o seguro contra o risco de incêndio, para as frações e as partes comuns (artigo 1429.º). A sua atualização é obrigatória todos os anos: a assembleia delibera o montante e, se não o fizer, o administrador atualiza-o segundo o índice publicado pela autoridade de supervisão (artigo 5.º do DL 268/94). Coberturas como responsabilidade civil, danos por água ou fenómenos naturais são facultativas, mas recomendáveis. Confirme que o capital seguro corresponde ao custo de reconstrução. Veja o guia sobre o seguro de condomínio.
5. Documentos organizados e contas transparentes
O administrador tem de guardar e manter todos os documentos do condomínio e prestar contas à assembleia (artigo 1436.º, alíneas l) e n)). As atas ficam à sua guarda e devem ser facultadas para consulta aos condóminos (artigo 1.º do DL 268/94). Organize:
- Faturas e recibos, por ano e rubrica;
- Contratos de fornecedores e de manutenção;
- Apólices de seguro e participações de sinistros;
- Atas, convocatórias e comprovativos de envio;
- Mapas de quotas e de pagamentos por fração;
- Extratos bancários e reconciliações.
Um relatório de contas claro, com comparação entre o orçamentado e o executado, reduz desconfianças. Explicamos o que pedir no artigo sobre a transparência nas contas do condomínio.
6. Acompanhar pagamentos e cobrar a tempo
Os atrasos acumulam-se depressa. Envie avisos logo após o vencimento e mantenha um mapa de dívidas atualizado. A lei dá ferramentas fortes:
- A ata que fixa as quotas e as datas de vencimento é título executivo, abrangendo juros e penas aprovadas (artigo 6.º do DL 268/94);
- Se a dívida for igual ou superior ao IAS de 2026 (537,13 €), fixado pela Portaria n.º 480-A/2025/1, o administrador deve avançar com a ação em 90 dias após o primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário;
- O administrador emite em 10 dias a declaração de dívida pedida pelo condómino, por exemplo para vender a fração.
Veja o processo completo no artigo sobre dívidas ao condomínio.
Checklist mensal de contas
- Reconciliar o extrato bancário com as faturas e recibos;
- Atualizar o mapa de quotas pagas e em atraso;
- Enviar avisos de quotas vencidas;
- Confirmar a transferência para o fundo de reserva;
- Arquivar documentos digitalizados;
- Comparar a despesa do mês com o orçamento.
Na Condoroo gerimos as contas de mais de 600 condomínios, com relatórios regulares e acesso dos condóminos aos documentos.
Contas do condomínio: perguntas frequentes
Como se calcula a quota de condomínio?
Multiplica-se o total das despesas orçamentadas pela permilagem da fração e divide-se por mil; a esse valor soma-se a contribuição para o fundo de reserva.
O condomínio tem de ter conta bancária?
O fundo comum de reserva tem de estar depositado numa instituição bancária. Na prática, uma conta em nome do condomínio, com NIF próprio, é a forma mais transparente de gerir todo o dinheiro.
Quanto deve ser o fundo de reserva?
Pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas do condomínio.
Os condóminos podem consultar as contas?
Sim. O administrador presta contas à assembleia e guarda os documentos, e as atas devem ser facultadas para consulta.
Quando é que o administrador tem de ir a tribunal por quotas em atraso?
Quando a dívida é igual ou superior ao IAS (537,13 € em 2026), no prazo de 90 dias após o primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou contabilístico para o seu caso concreto. Legislação e IAS verificados a 26 de outubro de 2026.
