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Os seguros de condomínio são uma das despesas que mais dúvidas geram: o que é obrigatório, quem contrata, o que fica coberto nas partes comuns e nas frações, quem paga a franquia de uma infiltração ou como se participa um sinistro. Um edifício mal seguro pode deixar os condóminos a pagar do próprio bolso uma reparação avultada. Neste guia completo explicamos a lei em vigor em 2026, os tipos de seguro disponíveis, o papel da assembleia e do administrador e os cuidados a ter na escolha e na gestão da apólice.
Em resumo
- O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório, quer para as frações, quer para as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil).
- Deve ser celebrado pelos condóminos; se não o fizerem no prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador contrata-o e cobra-lhes o prémio.
- É obrigatória a atualização anual do seguro de incêndio; se a assembleia não aprovar o montante, o administrador atualiza segundo o índice da autoridade de supervisão (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- O multirriscos não é obrigatório por lei, mas cobre riscos frequentes como danos por água, tempestades e responsabilidade civil.
- O administrador deve verificar a existência do seguro e propor à assembleia o capital seguro (art. 1436.º).
O que a lei obriga
A obrigação de base está no Código Civil:
«1 – É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.» — Código Civil, artigo 1429.º
O n.º 2 do mesmo artigo diz que o seguro deve ser celebrado pelos condóminos, mas que o administrador o deve efetuar quando estes o não tenham feito dentro do prazo e pelo valor fixados em assembleia, ficando com o direito de reaver deles o prémio. O Decreto-Lei n.º 268/94 acrescenta a obrigação de atualização anual: compete à assembleia deliberar o montante e, se não o aprovar, o administrador atualiza o seguro segundo o índice publicado trimestralmente pela autoridade de supervisão de seguros, hoje a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.
Seguro de incêndio, multirriscos e responsabilidade civil
| Tipo de seguro | Obrigatório? | O que cobre, em regra | Fonte |
|---|---|---|---|
| Incêndio (frações e partes comuns) | Sim | Danos causados por incêndio, raio e explosão, conforme apólice | Art. 1429.º |
| Multirriscos do edifício | Não | Incêndio e outros riscos: danos por água, tempestades, quebra de vidros, atos de vandalismo, conforme apólice | Contrato |
| Responsabilidade civil do condomínio | Não, em regra | Danos causados a terceiros por partes comuns (queda de reboco, elevador) | Contrato |
| Responsabilidade civil de espaços de jogo e recreio | Sim, se houver parque infantil | Danos corporais aos utilizadores, com capital mínimo legal | DL n.º 203/2015, art. 31.º |
As coberturas concretas dependem sempre das condições gerais, especiais e particulares de cada apólice. Leia-as antes de assinar e compare exclusões, franquias e capitais.
Seguro coletivo ou seguros individuais?
Há duas formas de cumprir a obrigação:
- Seguro coletivo: uma apólice única contratada pelo condomínio, que cobre todas as frações e as partes comuns. Facilita a gestão de sinistros que afetam várias frações e evita falhas de cobertura.
- Seguros individuais: cada condómino segura a sua fração, incluindo a quota-parte nas partes comuns. Exige que o administrador verifique todas as apólices todos os anos.
Na prática, muitos prédios combinam um seguro coletivo do edifício com seguros individuais de recheio. Veja as vantagens no artigo sobre as razões para ter seguro de condomínio coletivo e no guia sobre se o multirriscos é obrigatório em 2026.
Quanto deve valer o capital seguro
O capital seguro deve corresponder ao custo de reconstrução do edifício, não ao valor de mercado das frações (que inclui o terreno e a localização). Um capital abaixo do necessário pode levar a seguradora a aplicar a regra proporcional, pagando só uma parte do dano. O administrador deve propor à assembleia o montante do capital seguro (artigo 1436.º, alínea c)), idealmente com base numa avaliação técnica.
Danos por água: um sinistro frequente
Infiltrações e roturas de canalizações são sinistros frequentes em edifícios. A primeira pergunta é sempre de onde vem a água:
- De uma parte comum (cobertura, coluna geral, fachada): a responsabilidade é do condomínio e aciona-se o seguro do edifício, se tiver essa cobertura.
- De uma fração (canalização própria, máquina de lavar): a responsabilidade é do condómino dessa fração, que aciona o seu seguro.
- Origem desconhecida: é preciso uma peritagem para determinar a causa.
Como participar um sinistro
- Tomar medidas urgentes para limitar os danos (fechar a água, proteger bens);
- Fotografar e registar os danos e a data;
- Comunicar à administração e à seguradora dentro do prazo da apólice;
- Guardar faturas de reparações urgentes;
- Acompanhar a peritagem e pedir o relatório por escrito;
- Se discordar da decisão, reclamar junto da seguradora e, se necessário, da autoridade de supervisão.
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser feitas por qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador (artigo 1427.º).
Checklist anual do seguro
- Confirmar que existe seguro de incêndio válido para todas as frações e partes comuns;
- Atualizar o capital seguro, por deliberação ou pelo índice legal;
- Rever coberturas, exclusões e franquias;
- Pedir pelo menos três propostas comparáveis antes da renovação;
- Verificar se há parque infantil, piscina ou outros equipamentos com seguros específicos;
- Informar os condóminos das coberturas e do procedimento em caso de sinistro.
Na Condoroo, que gere mais de 600 condomínios, a revisão anual do seguro faz parte da preparação da assembleia ordinária, para que a renovação nunca seja automática sem comparação. Leia também o guia seguro de condomínio: tudo o que precisa de saber.
Prazos para participar um sinistro
O regime jurídico do contrato de seguro determina que a verificação do sinistro deve ser comunicada ao segurador no prazo fixado no contrato ou, na falta deste, nos oito dias imediatos àquele em que se tenha conhecimento (artigo 100.º). Na participação devem constar as circunstâncias, as causas prováveis e as consequências.
Seguros de condomínio: perguntas frequentes
O seguro de condomínio é obrigatório?
O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para as frações e para as partes comuns (artigo 1429.º do Código Civil). O multirriscos não é obrigatório por lei.
Quem contrata o seguro do condomínio?
Os condóminos. Se não o fizerem no prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador contrata-o e tem direito a reaver deles o prémio.
O seguro tem de ser atualizado todos os anos?
Sim. A atualização anual do seguro de incêndio é obrigatória; se a assembleia não aprovar o montante, o administrador atualiza segundo o índice da autoridade de supervisão.
Quem paga uma infiltração que vem do telhado?
O telhado é parte comum, pelo que a responsabilidade é do condomínio. Se o seguro do edifício cobrir danos por água, aciona-se essa apólice.
Que capital devo segurar?
O custo de reconstrução do edifício, e não o valor de mercado das frações. Um capital insuficiente pode levar à aplicação da regra proporcional.
Quem paga a franquia de um sinistro no condomínio?
Depende da origem do dano e do contrato. Se o sinistro tiver origem numa parte comum, a franquia é, em regra, uma despesa do condomínio. Se tiver origem numa fração, tende a ser suportada pelo respetivo condómino. Confirme as regras da apólice e, se existirem, as disposições do regulamento.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico personalizado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
