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O seguro de condomínio é uma das poucas despesas que a lei torna obrigatória em qualquer prédio em propriedade horizontal. Mas «obrigatório» não quer dizer «completo»: a lei só exige a cobertura do risco de incêndio, e muitos condóminos descobrem a diferença no dia em que há uma inundação ou uma tempestade. Neste guia explicamos o que diz o Código Civil, o que cobre cada tipo de apólice, como se define o capital seguro, quem paga e o que fazer quando acontece um sinistro.
Em resumo
- O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para as frações e para as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil).
- Os condóminos podem segurar a sua fração individualmente ou aderir a uma apólice coletiva do prédio.
- Se o seguro não for feito no prazo fixado em assembleia, o administrador contrata-o e cobra o prémio aos condóminos.
- O capital seguro deve ser atualizado todos os anos (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- O multirriscos (água, tempestades, responsabilidade civil) é opcional, mas recomendável.
- O sinistro deve ser participado no prazo do contrato ou, se nada disser, em 8 dias (art. 100.º do regime do contrato de seguro).
O seguro de condomínio é obrigatório?
Sim, mas apenas numa cobertura. A regra está no Código Civil, no artigo dedicado ao seguro obrigatório da propriedade horizontal:
«1 – É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.» — Código Civil, artigo 1429.º, n.º 1
O mesmo artigo diz que o seguro deve ser celebrado pelos condóminos. Se não o fizerem dentro do prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador deve contratá-lo e fica com o direito de reaver deles o prémio. Entre as funções do administrador previstas no artigo 1436.º do Código Civil está precisamente verificar a existência do seguro contra incêndio e propor à assembleia o montante do capital seguro.
Todas as outras coberturas, como danos por água, fenómenos sísmicos, tempestades ou responsabilidade civil, são facultativas. Explicamos em detalhe esta diferença no artigo sobre o seguro multirriscos e o que a lei obriga.
Seguro individual ou apólice coletiva?
Há duas formas de cumprir a obrigação:
- Seguro individual: cada condómino segura a sua fração e a quota-parte das partes comuns, muitas vezes através do seguro associado ao crédito à habitação;
- Seguro coletivo: o condomínio contrata uma apólice única que cobre o edifício inteiro, frações e partes comuns, e o prémio é dividido pela permilagem.
O seguro coletivo tem uma vantagem prática: em caso de sinistro que atinja várias frações e as partes comuns, há uma só seguradora e um só processo. Desenvolvemos este tema no artigo sobre as razões para escolher o seguro de condomínio coletivo.
| Aspeto | Seguro individual | Seguro coletivo |
|---|---|---|
| Quem contrata | Cada condómino | O condomínio, por deliberação da assembleia |
| Partes comuns | Quota-parte de cada um | Cobertas numa só apólice |
| Sinistro com várias frações | Várias seguradoras envolvidas | Um só processo |
| Controlo do administrador | Tem de pedir comprovativos a todos | Tem a apólice do prédio |
| Prémio | Pago por cada um à seguradora | Dividido pela permilagem nas quotas |
O que deve cobrir uma boa apólice
Para além do incêndio obrigatório, a assembleia deve ponderar as coberturas mais frequentes num prédio:
- Danos por água: roturas de canalizações, infiltrações e entupimentos, a causa mais comum de sinistros em edifícios;
- Tempestades e inundações: telhados, caixilharias e garagens em cave;
- Responsabilidade civil do condomínio: danos causados a terceiros pelas partes comuns, por exemplo a queda de um elemento da fachada;
- Fenómenos sísmicos: cobertura opcional, com franquia própria;
- Quebra de vidros e atos de vandalismo nas zonas comuns;
- Avaria de equipamentos, como elevadores ou portões automáticos, se o contrato o previr.
Leia sempre as exclusões e as franquias. Uma apólice barata com franquias altas pode deixar o condomínio a pagar a maior parte de um sinistro de água.
Como definir o capital seguro
O capital seguro deve corresponder ao valor de reconstrução do edifício, não ao valor de mercado das casas. O terreno não arde e a localização não se reconstrói; o que conta é quanto custaria voltar a erguer o prédio. Se o capital ficar abaixo desse valor, a seguradora pode aplicar a regra proporcional e pagar apenas uma parte dos danos.
A lei também obriga a manter o valor atualizado:
«1 – É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 5.º
Compete à assembleia deliberar o montante de cada atualização. Se não o fizer, o administrador atualiza o seguro de acordo com o índice publicado pela autoridade de supervisão de seguros.
Quem paga o seguro de condomínio
O prémio de uma apólice coletiva é uma despesa comum. Segue a regra do artigo 1424.º do Código Civil: é pago pelos condóminos em proporção do valor das suas frações, ou seja, pela permilagem. Entra no orçamento anual aprovado na assembleia de janeiro e é cobrado nas quotas.
Se a fração estiver arrendada, o seguro do edifício continua a ser responsabilidade do proprietário perante o condomínio. O recheio do inquilino não está coberto pelo seguro do prédio e deve ser segurado pelo próprio.
O que fazer quando acontece um sinistro
- Garanta a segurança das pessoas e chame os serviços de emergência, se for caso disso;
- Trave o dano: feche a água ou a eletricidade e proteja os bens;
- Avise a administração, que identifica se o sinistro é numa parte comum ou numa fração;
- Fotografe e registe os danos antes de qualquer reparação;
- Participe à seguradora dentro do prazo.
Sobre este último ponto, o regime jurídico do contrato de seguro é claro: a verificação do sinistro deve ser comunicada no prazo fixado no contrato ou, na falta deste, nos oito dias imediatos ao conhecimento (artigo 100.º do Decreto-Lei n.º 72/2008). O atraso não faz perder automaticamente a cobertura, mas o contrato pode prever uma redução da indemnização se o atraso causar prejuízo à seguradora.
Para reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns, qualquer condómino pode avançar se o administrador faltar ou estiver impedido (artigo 1427.º do Código Civil).
Como escolher e renovar o seguro de condomínio
Peça propostas comparáveis, com o mesmo capital, as mesmas coberturas e as mesmas franquias. Leve-as à assembleia com tempo para os condóminos as analisarem. O nosso guia para contratar seguro de condomínio explica o processo passo a passo.
Seguro de condomínio: perguntas frequentes
O seguro de condomínio é obrigatório por lei?
Sim, mas apenas contra o risco de incêndio, para as frações e para as partes comuns, nos termos do artigo 1429.º do Código Civil. As restantes coberturas são facultativas.
O seguro do crédito à habitação conta como seguro de condomínio?
Pode contar, se cobrir o incêndio da fração e da quota-parte nas partes comuns. O administrador pode pedir o comprovativo para verificar que a obrigação está cumprida.
Quem decide o capital seguro?
A assembleia de condóminos, sob proposta do administrador. O capital deve corresponder ao valor de reconstrução do edifício e ser atualizado todos os anos.
Quanto tempo tenho para participar um sinistro?
O prazo fixado no contrato ou, se o contrato nada disser, oito dias a contar do momento em que teve conhecimento do sinistro (artigo 100.º do Decreto-Lei n.º 72/2008).
O seguro do prédio cobre o recheio da minha casa?
Em regra, não. O seguro do edifício cobre a construção. O recheio, como móveis e eletrodomésticos, precisa de um seguro próprio de cada morador.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou de seguros para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
