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Escolher o seguro do condomínio não deve ser uma renovação automática feita por inércia. A apólice certa protege o edifício e os condóminos quando acontece um incêndio, uma rotura ou uma tempestade; a apólice errada pode revelar, no pior momento, um capital insuficiente, uma franquia elevada ou uma exclusão que ninguém leu. Neste guia prático mostramos como tomar a melhor decisão em 2026: o que a lei exige, como comparar propostas, quem decide e que perguntas fazer antes de assinar.
Em resumo
- Só o seguro contra incêndio é obrigatório por lei, para frações e partes comuns (art. 1429.º do Código Civil).
- O administrador deve verificar a existência do seguro e propor o capital seguro à assembleia (art. 1436.º, alínea c)).
- A atualização anual do seguro de incêndio é obrigatória (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Compare propostas pelo capital de reconstrução, coberturas, franquias, exclusões e serviço de sinistros, não só pelo prémio.
- A decisão é da assembleia, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º).
O ponto de partida: o que é obrigatório
A lei exige apenas o seguro contra o risco de incêndio, para as frações e para as partes comuns (artigo 1429.º). Tudo o resto, desde danos por água a fenómenos sísmicos, é opcional e depende do contrato. Isso não quer dizer que seja dispensável: muitos dos sinistros que afetam edifícios não são incêndios.
O papel do administrador está definido no Código Civil:
«c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 1
Cinco critérios para comparar propostas
| Critério | Pergunta a fazer | Porque importa |
|---|---|---|
| Capital seguro | Corresponde ao custo de reconstrução do edifício? | Capital insuficiente pode levar à regra proporcional |
| Coberturas | Inclui danos por água, tempestades, quebra de vidros, responsabilidade civil? | São riscos frequentes que o seguro de incêndio simples não cobre |
| Franquias | Qual o valor por sinistro e por cobertura? | Franquias altas transferem o custo para o condomínio |
| Exclusões | O que fica de fora (por exemplo, falta de manutenção, infiltrações lentas)? | É aqui que nascem as recusas |
| Serviço de sinistros | Prazos de peritagem, assistência 24 horas, rede de reparadores | Determina a rapidez da resolução |
Capital seguro
Deve refletir o custo de reconstruir o edifício, não o valor de mercado das frações. Peça ao administrador ou a um técnico uma estimativa e confirme se a proposta indica claramente o capital para o edifício e para as partes comuns.
Coberturas
O multirriscos agrega várias coberturas. Verifique se inclui danos por água (com pesquisa de avarias), fenómenos da natureza, responsabilidade civil do condomínio e, se o prédio tiver, elevadores, painéis solares, parque infantil ou piscina.
Franquias e exclusões
Duas propostas com o mesmo prémio podem ser muito diferentes. Leia as condições gerais e especiais, sobretudo as exclusões relacionadas com falta de manutenção: uma cobertura antiga sem conservação pode dar origem a recusa.
Quem decide e como
O administrador prepara as propostas e apresenta-as na assembleia; a decisão segue a maioria geral do artigo 1432.º. Se os condóminos não contratarem o seguro de incêndio no prazo e pelo valor fixados, o administrador deve fazê-lo e cobrar-lhes o prémio. A atualização anual é obrigatória: se a assembleia não aprovar o montante, o administrador atualiza segundo o índice da autoridade de supervisão (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Para preparar a votação, veja os passos no guia sobre como contratar seguro de condomínio.
Seguro coletivo do edifício e seguros de recheio
O seguro do edifício cobre a construção. O recheio (móveis, eletrodomésticos, bens pessoais) é segurado por cada morador. Confirme com os condóminos que não há duplicação de coberturas do edifício, o que acontece quando alguém tem um seguro individual da fração e o condomínio tem também um seguro coletivo. Compare as vantagens no artigo sobre o seguro de condomínio coletivo.
Erros no seguro do condomínio que custam caro
- Renovar sem comparar, durante anos seguidos;
- Manter o capital seguro desatualizado;
- Ignorar franquias por cobertura;
- Não informar a seguradora de alterações no edifício (obras, novos equipamentos);
- Não fazer manutenção e depois ver o sinistro recusado;
- Não guardar as condições da apólice acessíveis aos condóminos.
A manutenção é a melhor aliada do seguro: um plano de manutenção preventiva reduz sinistros e argumentos de recusa.
Checklist do seguro do condomínio antes de assinar
- Capital seguro baseado em custo de reconstrução;
- Pelo menos três propostas comparáveis;
- Tabela com coberturas, franquias e exclusões lado a lado;
- Confirmação de coberturas para equipamentos específicos do prédio;
- Procedimento de participação de sinistros explicado aos condóminos;
- Aprovação em ata com o capital e a apólice escolhida.
Se tiver dúvidas sobre uma recusa ou sobre os seus direitos como tomador, a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões disponibiliza informação ao consumidor e um canal de reclamações.
Antes da renovação: rever a apólice com tempo
A maioria das apólices renova-se automaticamente. Para comparar propostas com calma, comece a análise com antecedência em relação à data de renovação e confirme no contrato o prazo para o comunicar à seguradora. Um calendário simples ajuda:
- Rever o capital seguro e confirmar se reflete o custo de reconstrução e a atualização anual;
- Analisar os sinistros do último ano e o modo como foram tratados;
- Pedir propostas com as mesmas coberturas, para comparar em pé de igualdade;
- Levar à assembleia uma proposta fundamentada, com o quadro comparativo;
- Comunicar a decisão à seguradora atual dentro do prazo contratual.
Participar um sinistro: o que fazer
A verificação de um sinistro deve ser comunicada ao segurador no prazo fixado no contrato ou, na falta deste, nos oito dias imediatos ao conhecimento (artigo 100.º do regime jurídico do contrato de seguro). Registe fotografias, guarde orçamentos e faturas e informe o administrador de imediato. Na participação, indique as circunstâncias, as causas prováveis e as consequências. Uma participação tardia ou incompleta pode complicar a regularização.
Lembre-se de que o seguro do edifício não cobre, em regra, o recheio das frações: cada condómino deve avaliar se precisa de um seguro próprio para os seus bens.
Seguro do condomínio: perguntas frequentes
Que seguro é obrigatório para o condomínio?
Apenas o seguro contra o risco de incêndio, para as frações e para as partes comuns (artigo 1429.º do Código Civil).
Quem escolhe a seguradora do condomínio?
A assembleia de condóminos, com base nas propostas apresentadas pelo administrador, por maioria dos votos representativos do capital investido.
Posso ter seguro próprio da minha fração?
Pode. Nesse caso, o administrador deve verificar que todas as frações e as partes comuns estão seguradas contra incêndio, para cumprir a lei.
Como sei se o capital seguro é suficiente?
Deve corresponder ao custo de reconstrução do edifício. Peça uma estimativa técnica e reveja-a quando houver obras ou alterações relevantes.
O que faço se a seguradora recusar um sinistro?
Peça a fundamentação por escrito, reclame junto da seguradora e, se necessário, recorra à autoridade de supervisão de seguros.
Posso mudar de seguradora a meio do ano?
Depende das condições do contrato, que definem os prazos e a forma de denúncia ou resolução. No seguro do condomínio, a mudança da apólice coletiva deve ser aprovada pela assembleia. Para não ficar sem cobertura, a nova apólice deve começar no dia em que a anterior termina.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico personalizado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
