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Quando um condómino não paga quotas, o condomínio pode cobrar, além da quota, juros de mora à taxa legal de 4% ao ano e as penas pecuniárias aprovadas em assembleia ou no regulamento, até um quarto do rendimento coletável anual da fração. Os honorários do advogado só se recuperam em tribunal, como custas de parte. E o devedor não perde o voto. Explicamos o que diz a lei e o que os tribunais decidiram em 2026.
Key points from this article
1. Condómino não paga quotas: o que pode ser cobrado
Quando um condómino não paga quotas, a primeira reação da assembleia costuma ser «vamos pôr tudo na conta dele»: juros, multas, cartas, advogado, tribunal. A lei permite cobrar mais do que a quota, mas não tudo, e não de qualquer maneira. Em 2026, três acórdãos dos Tribunais da Relação do Porto e de Évora voltaram a traçar a linha entre o que entra na cobrança e o que fica de fora.
O quadro legal está no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022, e nos artigos 1424.º e 1434.º do Código Civil. Em resumo:
| O que se cobra | Base legal | Condição |
|---|---|---|
| Quota (ordinária, extraordinária, fundo comum de reserva) | DL 268/94, art. 6.º, n.ºs 1 e 2 | Ata que fixa o montante anual por condómino e as datas de vencimento |
| Juros de mora | DL 268/94, art. 6.º, n.º 3; Código Civil, arts. 805.º e 806.º | Taxa legal (4% ao ano em 2026); decorrem da lei |
| Penas pecuniárias (multas) | Código Civil, art. 1434.º; DL 268/94, art. 6.º, n.º 3 | Aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento; limite anual de um quarto do rendimento coletável da fração |
| Despesas de cobrança e honorários de advogado | Código de Processo Civil, arts. 527.º e seguintes; Regulamento das Custas Processuais, arts. 25.º e 26.º | Só em tribunal, como custas de parte, decididas pelo juiz |
Este artigo substitui o guia que publicámos em 2024 sobre condóminos que não pagam. Para a compra de casa com dívidas e para a prescrição, veja o guia sobre dívidas ao condomínio.
2. Juros de mora: 4% ao ano, fixados por lei
A quota tem data de vencimento. Se o condómino não paga nesse dia, fica em mora sem precisar de ser interpelado, porque a obrigação tem prazo certo (Código Civil, art. 805.º, n.º 2, alínea a)). A partir daí, devem-se juros de mora (art. 806.º).
A taxa é a dos juros legais civis: 4% ao ano, fixada pela Portaria n.º 291/2003, que continua em vigor em 2026.
Duas notas práticas:
- Os juros correm prestação a prestação. Cada quota em atraso conta desde o seu próprio vencimento. Uma dívida de 600 € que fica por pagar um ano inteiro gera 24 € de juros.
- Os juros entram na execução. O n.º 3 do art. 6.º do DL 268/94 diz que o título executivo abrange os juros de mora à taxa legal da obrigação que consta da ata. Ao contrário das multas, os juros não dependem de uma deliberação própria: a lei já os prevê. Ainda assim, é boa prática que a ata do orçamento os refira expressamente.
3. Multas: o limite do artigo 1434.º do Código Civil
A assembleia pode fixar penas pecuniárias para quem não cumpra as regras da propriedade horizontal, as deliberações da assembleia ou as decisões do administrador (Código Civil, art. 1434.º). O atraso no pagamento das quotas é um desses incumprimentos.
As regras são três:
- Têm de estar aprovadas antes. A pena tem de constar de deliberação da assembleia ou do regulamento do condomínio. O administrador não pode inventar uma multa nem aplicá-la por conta própria.
- Têm um limite anual. O montante das penas aplicadas em cada ano nunca pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator (art. 1434.º, n.º 2).
- Entram no título executivo se estiverem aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento (DL 268/94, art. 6.º, n.º 3).
O limite usa uma expressão antiga, «rendimento coletável», que vem do tempo da contribuição predial e não tem correspondência direta no IMI. Antes de aprovar multas de valor elevado, convém pedir parecer jurídico sobre o cálculo. Uma multa que ultrapasse o limite pode ser contestada pelo devedor e atrasar toda a cobrança.
4. Despesas de cobrança: o que a assembleia não pode decidir à partida
Muitos regulamentos e atas dizem que «todas as despesas de cobrança são da responsabilidade do condómino faltoso». O Tribunal da Relação do Porto, num acórdão de 14 de julho de 2026, considerou anulável a deliberação que, antes de qualquer decisão judicial, imputa automaticamente ao condómino alegadamente incumpridor todas as despesas da cobrança: honorários, agente de execução, taxas e custas.
Segundo o tribunal, essa deliberação contraria o regime legal das custas e os limites da boa-fé.
No mesmo processo, a assembleia tinha aprovado um débito global de 20.186,84 € imputado a uma fração, sem discriminar as parcelas nem responder aos pedidos de esclarecimento dos herdeiros da proprietária. O tribunal também declarou anulável esse segmento da deliberação. A lição serve para qualquer condomínio:
- a dívida levada à assembleia deve vir discriminada por prestação, mês e rubrica;
- os pedidos de esclarecimento do condómino devem ter resposta;
- a assembleia pode aprovar contas e mandatar o administrador para cobrar judicialmente, mas não pode decidir sozinha quem paga as custas do processo.
Na primeira instância, o tribunal tinha ainda declarado nula a deliberação que mandava considerar a ata «título executivo». Não é a assembleia que decide que uma ata vale como título executivo. É a lei, e só quando a ata cumpre os requisitos do art. 6.º.
5. Honorários do advogado: só como custas de parte
O Tribunal da Relação do Porto decidiu, a 28 de abril de 2026 (proc. 2705/24.1T8VLG-A.P1), que a ata que aprova dívidas por despesas de contencioso e honorários de advogado não tem força executiva. Essas quantias estão sujeitas ao regime legal das custas processuais.
O caso é instrutivo. A assembleia tinha aprovado uma «sanção compulsória» de 500 € ao condómino faltoso, correspondente aos honorários do advogado. O tribunal recusou essa parte da execução: chamar «sanção» aos honorários não muda a sua natureza. As penas pecuniárias do art. 1434.º não se confundem com as despesas de uma ação contra um condómino.
Então, como se recupera parte do que se paga ao advogado? Pelas custas de parte, no fim do processo. O art. 26.º do Regulamento das Custas Processuais prevê que a parte vencida pague à vencedora:
- as taxas de justiça que a vencedora pagou, na proporção do vencimento;
- os encargos, incluindo as despesas do agente de execução;
- 50% da soma das taxas de justiça pagas por ambas as partes, para compensar os honorários do mandatário, desde que seja apresentada a nota justificativa;
- os honorários do agente de execução.
Ou seja, o condomínio recupera uma compensação fixada por lei, não necessariamente o valor total da fatura do advogado. A assembleia deve orçamentar a diferença.
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6. A ata certa: só a que fixa a quota é título executivo
Para avançar diretamente para a execução, sem um processo prévio a provar a dívida, o condomínio precisa de um título executivo. Desde a Lei n.º 8/2022, o art. 6.º do DL 268/94 exige que a ata mencione o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações. É a ata do orçamento, não a ata que mais tarde regista quem está em atraso.
O Tribunal da Relação de Évora confirmou este entendimento a 17 de setembro de 2026 (proc. 1533/18.8T8SLV.E1). O condomínio tinha dado à execução uma ata de 2017 que aprovava as dívidas já vencidas de anos anteriores. O tribunal decidiu que essa ata só é título quando documenta a deliberação de onde nasceu a obrigação de pagar, e não a deliberação que declara a dívida depois de vencida.
A execução seguiu só para as quotas de 2017. Os honorários de advogado também tinham ficado de fora logo na primeira instância, e o condomínio nem recorreu dessa parte.
O caso foi julgado à luz da redação antiga da lei, mas o acórdão cita uma decisão da Relação de Lisboa de 8 de abril de 2026: ao mudar «contribuições devidas» para «contribuições a pagar», a Lei n.º 8/2022 tomou posição sobre a divergência anterior. Hoje, a regra prática é clara: guarde a ata do orçamento de cada ano, com o mapa de quotas por fração e as datas de vencimento. Sem ela, a dívida desses anos tem de ser provada numa ação declarativa, que é mais lenta e mais cara.
O checklist completo da ata está no nosso guia sobre a ata da assembleia como título executivo.
7. O devedor não perde o direito de voto
A versão antiga deste artigo dizia que o condómino em atraso podia ver suspenso o direito de voto. Isso está errado. O Código Civil não retira o voto a quem tem quotas em atraso: os votos contam pela permilagem da fração (art. 1430.º), sem qualquer condição de pagamento. Impedir um devedor de votar pode tornar a deliberação anulável.
O limite real é o conflito de interesses: quando a deliberação é sobre a dívida desse condómino ou sobre a cobrança contra ele, o seu voto, se for decisivo, pode levar à anulação da deliberação. Explicamos as regras e a decisão do Supremo Tribunal de Justiça de 2025 no artigo sobre o voto do condómino devedor.
8. Passo a passo: do primeiro atraso à execução
Quando um condómino não paga quotas, a ordem dos passos conta tanto como a lei. Este é o percurso que recomendamos:
- Confirmar o título. Antes de qualquer aviso, localize a ata do orçamento que fixa o montante anual da fração e os vencimentos, e a deliberação ou regulamento que prevê as multas.
- Avisar cedo e por escrito. Um lembrete logo após o vencimento resolve muitos esquecimentos. Se o atraso continuar, envie carta registada com a lista das prestações em falta, as datas, os juros e as penas aprovadas, e um prazo para regularizar.
- Propor um plano de pagamento. Um acordo escrito, com as prestações e a consequência do incumprimento, evita custos a todos. O reconhecimento da dívida pelo condómino interrompe a prescrição (Código Civil, art. 325.º).
- Informar a assembleia com transparência. Leve a dívida discriminada, responda aos pedidos de esclarecimento e, se for o caso, mandate o administrador para cobrar judicialmente. Lembre-se: esta ata não cria um título executivo novo.
- Respeitar os 90 dias. Se a dívida for igual ou superior ao IAS do ano (537,13 € em 2026, segundo a Portaria n.º 480-A/2025/1), o administrador deve instaurar a ação no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia (DL 268/94, art. 6.º, n.º 5).
- Executar com a ata do orçamento. A execução pode incluir as quotas, os juros à taxa legal e as penas pecuniárias aprovadas. Os honorários ficam de fora e só são compensados como custas de parte.
- Sem título, ação declarativa. Se a ata não cumprir os requisitos, o caminho é uma ação declarativa no tribunal ou, até 15.000 €, num Julgado de Paz, desde que a assembleia não tenha imposto compromisso arbitral. A injunção destina-se a obrigações que nascem de contratos e, por isso, não é a via normal para cobrar quotas.
- Não deixar prescrever. As quotas prescrevem em cinco anos, prestação a prestação, e a carta registada não interrompe esse prazo. Os detalhes estão no guia sobre dívidas ao condomínio.
9. Prevenir: a cobrança começa na assembleia de orçamento
Muitas vezes, o condómino não paga quotas e o condomínio descobre que não consegue cobrar. A maior parte dos problemas de cobrança nasce meses antes do primeiro atraso, numa ata mal redigida. Na assembleia de orçamento, confirme que:
- a ata indica o montante anual de cada fração (ou tem o mapa de quotas em anexo) e as datas de vencimento;
- as penas pecuniárias estão aprovadas, com valor dentro do limite do art. 1434.º;
- não há cláusulas a pôr automaticamente todas as despesas de cobrança a cargo do devedor;
- o fundo comum de reserva e as quotas extraordinárias têm vencimentos definidos.
Na Condoroo, que gere mais de 600 condomínios (dado interno Condoroo), tratamos a cobrança como um processo: ata com mapa de quotas, alertas antes do limiar do IAS, registo das cartas e dos acordos, e controlo dos prazos de 90 dias e de prescrição. A tecnologia não substitui o advogado na execução, mas evita que o condomínio descubra tarde de mais que a ata não serve.
Para uma explicação em vídeo das regras introduzidas pela Lei n.º 8/2022, veja «Novas regras de condomínio».
10. Perguntas frequentes: condómino não paga quotas
O que se pode cobrar a um condómino que não paga quotas?
A quota em dívida, os juros de mora à taxa legal (4% ao ano em 2026) e as penas pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento. Os honorários do advogado só se recuperam em tribunal, como custas de parte.
Qual é a taxa de juro aplicável às quotas em atraso em 2026?
A taxa dos juros legais civis, que é de 4% ao ano, fixada pela Portaria n.º 291/2003. Os juros contam desde o vencimento de cada prestação e estão incluídos no título executivo.
Qual é o valor máximo das multas por quotas em atraso?
As penas aplicadas em cada ano não podem exceder um quarto do rendimento coletável anual da fração (Código Civil, art. 1434.º, n.º 2) e têm de estar aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento.
A assembleia pode pôr todas as despesas de cobrança a cargo do devedor?
Não à partida. O Tribunal da Relação do Porto considerou anulável, em 14 de julho de 2026, a deliberação que imputa automaticamente ao devedor todas as despesas de cobrança antes de qualquer decisão judicial.
O condomínio recupera os honorários do advogado?
Só em parte, como custas de parte: o art. 26.º do Regulamento das Custas Processuais prevê uma compensação de 50% da soma das taxas de justiça pagas pelas partes. A ata que aprova honorários não é título executivo.
Uma ata que reconhece a dívida serve de título executivo?
Não. Só a ata que fixa o montante anual de cada condómino e as datas de vencimento é título executivo. O Tribunal da Relação de Évora confirmou este entendimento a 17 de setembro de 2026.
O condómino que não paga quotas perde o direito de voto?
Não. O Código Civil não retira o voto a quem deve. O limite é o conflito de interesses, quando a deliberação diz respeito à própria dívida ou à cobrança contra esse condómino.
Quando é que o administrador tem de avançar para tribunal?
No prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, se a dívida for igual ou superior ao IAS (537,13 € em 2026), salvo deliberação em contrário da assembleia.
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