no Google
O fundo de reserva do condomínio é a almofada financeira que permite reparar uma cobertura, substituir um elevador ou pintar a fachada sem pedir quotas extraordinárias de um mês para o outro. A lei obriga todos os condomínios a tê-lo, define um valor mínimo e diz onde deve estar depositado, mas deixa à assembleia muitas decisões sobre o seu uso. Neste guia explicamos as regras em vigor em 2026, os erros mais comuns e um método simples para planear o fundo com base nas obras que o prédio vai precisar.
Em resumo
- O fundo comum de reserva é obrigatório em todos os condomínios (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas.
- Destina-se a despesas de conservação do edifício.
- Tem de estar depositado em instituição bancária; a sua administração compete à assembleia.
- Se a assembleia o usar para outro fim, os condóminos têm de o repor no prazo máximo de 12 meses.
- A ata que fixa as contribuições é título executivo contra quem não paga (art. 6.º).
O que diz a lei sobre o fundo de reserva
O regime está no Decreto-Lei n.º 268/94, alterado pela Lei n.º 8/2022:
«1 – É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º
Os restantes números do artigo 4.º completam as regras:
| Regra | O que significa na prática |
|---|---|
| Contribuição mínima de 10% | Se a sua quota anual de despesas correntes for 600 €, contribui com pelo menos 60 € para o fundo |
| Finalidade: conservação | Obras de reparação e manutenção das partes comuns |
| Depósito bancário | O dinheiro não pode ficar em numerário nem em contas pessoais |
| Administração pela assembleia | É a assembleia que decide como e quando se usa |
| Uso para outro fim | Exige deliberação e reposição no prazo máximo de 12 meses |
O valor de 600 € é apenas um exemplo de cálculo; a quota real depende do orçamento e da permilagem de cada fração. Veja como se faz a conta no guia sobre como é calculado o valor mensal do condomínio.
10% é o mínimo, não o ideal
A lei fixa um piso. Em prédios antigos, com cobertura, fachadas ou elevadores perto do fim de vida, 10% raramente chega para pagar uma obra de fundo. A assembleia pode aprovar uma percentagem superior, desde que o faça no orçamento anual com a maioria geral.
Um método prático:
- Fazer um levantamento do estado das partes comuns (cobertura, fachada, canalizações, elevador, portões).
- Estimar o horizonte de cada intervenção com apoio técnico.
- Pedir orçamentos indicativos para as obras mais prováveis nos próximos anos.
- Dividir o custo pelo número de anos até à obra e comparar com o que o fundo recebe hoje.
- Ajustar a percentagem na assembleia, explicando os números aos condóminos.
O caderno digital do edifício e um plano de manutenção preventiva tornam este exercício muito mais rigoroso.
Usar o fundo para outra coisa: é possível?
Sim, mas com consequências. A Lei n.º 8/2022 passou a admitir que a assembleia delibere usar o fundo para fim diverso da conservação, por exemplo para cobrir um défice de tesouraria causado por quotas em atraso. Nesse caso, os condóminos têm de assegurar o pagamento da quotização extraordinária necessária para repor o montante no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação. Quem não pagar fica sujeito à cobrança com base na ata, nos termos do artigo 6.º.
Conta bancária e transparência
O fundo tem de estar depositado em instituição bancária. A lei não obriga a uma conta separada da conta corrente do condomínio, mas essa separação facilita o controlo: quem consulta o extrato sabe exatamente quanto existe para obras. Boas práticas:
- Conta ou subconta própria para o fundo de reserva;
- Relatório anual com saldo inicial, entradas, saídas e saldo final;
- Extratos disponíveis para consulta dos condóminos;
- Aprovação em ata de cada utilização;
- Aplicações de baixo risco apenas se a assembleia o deliberar.
O administrador tem o dever de prestar contas à assembleia (artigo 1436.º do Código Civil). Saiba mais sobre a gestão das contas do condomínio.
O fundo e a venda da fração
Quem vende a fração não recebe de volta o que pagou para o fundo de reserva: o fundo pertence ao condomínio e acompanha o edifício. Por isso, um fundo robusto valoriza o prédio, porque o comprador sabe que não terá de pagar sozinho uma obra que estava prevista.
Erros frequentes a evitar
- Usar o fundo para despesas correntes sem deliberação;
- Não repor o valor no prazo de 12 meses;
- Manter o dinheiro em conta pessoal de um condómino ou do administrador;
- Não incluir o saldo do fundo no relatório de contas;
- Isentar condóminos da contribuição, mesmo que não usem certas partes comuns.
Na Condoroo, que administra mais de 600 condomínios com mais de 20 profissionais, o saldo do fundo de reserva é apresentado separadamente em cada relatório de contas, para que a assembleia decida com informação clara.
Como planear o uso do fundo de reserva do condomínio
Um fundo de reserva útil começa com um plano. Sugerimos três passos:
- Inventário do edifício: idade da cobertura, fachadas, elevadores, canalizações e redes elétricas comuns;
- Calendário de intervenções: o que deverá ser feito nos próximos anos, com base em pareceres técnicos e no histórico de obras;
- Ajuste da contribuição: se as obras previsíveis ultrapassarem o que o fundo vai acumular ao ritmo mínimo legal, a assembleia pode aprovar uma percentagem superior.
Este planeamento evita quotas extraordinárias repentinas, que são uma das principais causas de dívidas e conflitos entre condóminos. Ao apresentar o orçamento anual, o administrador deve mostrar o saldo do fundo, os movimentos do ano e a previsão de utilização, para que a assembleia decida com informação completa.
Quem decide a utilização
O fundo destina-se exclusivamente às despesas de conservação do edifício. A decisão de o mobilizar para uma obra concreta é tomada pela assembleia de condóminos. Em situações de urgência, o administrador deve intervir e convocar de imediato assembleia extraordinária para ratificar a sua atuação (artigo 1436.º).
Fundo de reserva do condomínio: perguntas frequentes
O fundo de reserva é obrigatório?
Sim. O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 obriga todos os condomínios a constituir um fundo comum de reserva.
Qual é a contribuição mínima para o fundo de reserva?
Cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. A assembleia pode fixar uma percentagem superior.
O fundo pode pagar despesas correntes?
Só por deliberação da assembleia e com obrigação de reposição, através de quota extraordinária, no prazo máximo de 12 meses.
Onde deve estar depositado o fundo de reserva?
Em instituição bancária, cabendo à assembleia a sua administração.
Quando vendo a casa recebo o dinheiro do fundo?
Não. O fundo pertence ao condomínio e mantém-se afeto à conservação do edifício.
O fundo de reserva pode ser usado para pagar a limpeza ou a eletricidade?
Não. O fundo de reserva destina-se exclusivamente a custear despesas de conservação do edifício. Despesas correntes, como limpeza, eletricidade das partes comuns ou honorários de gestão, devem ser cobertas pelo orçamento anual. Usar o fundo para tapar falhas de tesouraria esvazia a reserva e deixa o prédio sem margem para obras necessárias.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico personalizado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
