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Dois vizinhos no mesmo prédio podem pagar quotas muito diferentes, e isso não é necessariamente um erro. O valor mensal do condomínio resulta de um cálculo com regras definidas no Código Civil: parte do orçamento anual aprovado em assembleia, reparte-o pela permilagem de cada fração, aplica as exceções previstas na lei e soma o fundo de reserva obrigatório. Neste guia explicamos cada passo, com um exemplo completo e as regras em vigor em 2026, para que consiga confirmar a sua quota e perceber o que está a pagar.
Em resumo
- O ponto de partida é o orçamento anual, preparado pelo administrador e aprovado na assembleia da primeira quinzena de janeiro (art. 1431.º do Código Civil).
- As despesas comuns repartem-se, em regra, pela permilagem de cada fração (art. 1424.º, n.º 1).
- Há exceções: elevadores, partes comuns de uso exclusivo e serviços que o regulamento reparta em partes iguais.
- Soma-se o fundo de reserva, com um mínimo de 10% da quota-parte (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- O valor anual divide-se pelo número de prestações aprovadas, normalmente 12.
Passo 1: o orçamento anual
Cabe ao administrador elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano (art. 1436.º, alínea b), do Código Civil). O orçamento é discutido e aprovado na assembleia ordinária:
«1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.» — Código Civil, artigo 1431.º, n.º 1
Se o regulamento o previr ou a assembleia o aprovar por maioria, esta reunião pode realizar-se excecionalmente no primeiro trimestre (n.º 4).
Despesas fixas
São as que se repetem com valor previsível: limpeza das partes comuns, contrato de manutenção dos elevadores, eletricidade e água das zonas comuns, seguro do edifício e honorários de administração.
Despesas variáveis
São as que mudam de ano para ano: pequenas reparações, consumíveis, substituição de lâmpadas, desentupimentos. O orçamento deve prever uma margem com base no histórico.
Obras e despesas extraordinárias
Obras aprovadas em assembleia podem ser pagas pelo fundo de reserva ou por quotas extraordinárias, repartidas pelas mesmas regras.
Passo 2: repartir pela permilagem
Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum são pagos em proporção do valor das frações (art. 1424.º, n.º 1). O valor de cada fração é a permilagem fixada no título constitutivo. Saiba mais sobre a permilagem de cada fração.
Passo 3: aplicar as exceções
- Elevadores: só participam nas despesas os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles (art. 1424.º, n.º 4). Uma loja no rés-do-chão com entrada pela rua pode não pagar o elevador.
- Partes comuns de uso exclusivo: as despesas relativas a partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo desses (n.º 3).
- Partes iguais ou fruição: o regulamento pode prever que certos serviços de interesse comum sejam pagos em partes iguais ou em proporção da fruição, se aprovado sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor do prédio, com critérios especificados e justificados (n.º 2).
Passo 4: somar o fundo de reserva
Cada condómino contribui para o fundo comum de reserva com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Veja tudo sobre o fundo de reserva.
Exemplo completo
Um prédio com elevador aprova um orçamento anual de 36 000 €: 30 000 € de despesas gerais e 6000 € de elevador. A fração 2.º Esq. tem 80‰. As frações servidas pelo elevador somam 900‰ (a loja do rés-do-chão, com 100‰, não é servida).
| Componente | Cálculo | Valor anual |
|---|---|---|
| Despesas gerais | 30 000 € × 80 / 1000 | 2400 € |
| Elevador | 6000 € × 80 / 900 | 533,33 € |
| Subtotal | 2933,33 € | |
| Fundo de reserva (10%) | 2933,33 € × 10% | 293,33 € |
| Total anual | 3226,67 € | |
| Valor mensal (12 prestações) | 3226,67 € / 12 | 268,89 € |
Valores ilustrativos, apenas para explicar o cálculo.
Transparência e participação
Os condóminos têm direito a conhecer o orçamento antes da assembleia e a receber as contas do ano anterior. O administrador deve prestar contas à assembleia (art. 1436.º, alínea l)). Se a quota lhe parecer errada, peça o mapa de repartição e confira a permilagem e as exceções aplicadas. Leia sobre a transparência das contas do condomínio e a divisão de despesas e quotas.
E se não pagar?
A ata que fixa o montante anual e a data de vencimento constitui título executivo contra o condómino que não pagar (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94), incluindo juros de mora e sanções aprovadas.
Quota ordinária e quota extraordinária
A quota mensal resulta do orçamento anual aprovado na assembleia ordinária. Quando surge uma despesa que não estava prevista, como uma obra de conservação maior ou a substituição de um equipamento, a assembleia pode aprovar uma quota extraordinária. A regra de repartição é a mesma: salvo disposição em contrário, paga-se em proporção do valor das frações (art. 1424.º, n.º 1).
Nas obras de inovação, os condóminos que não as aprovaram também participam nas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada (art. 1426.º). E se a assembleia usar o fundo comum de reserva para outro fim que não a conservação, os condóminos têm de repor o montante através de uma quotização extraordinária no prazo máximo de 12 meses (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Em qualquer dos casos, a ata deve indicar o montante a pagar por cada condómino e a data de vencimento. É isso que permite cobrar judicialmente a quota em atraso, porque a ata com esses elementos constitui título executivo (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Checklist para conferir a sua quota
- Tenho o orçamento aprovado e a ata da assembleia.
- Sei a permilagem da minha fração.
- Confirmei se pago ou não o elevador e outras partes de uso exclusivo.
- O fundo de reserva está calculado sobre a minha quota-parte.
- O número de prestações anuais corresponde ao aprovado.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com planos de gestão desde 6,50 € por fração por mês. Com cada aviso de quotas, cada condómino recebe o seu extrato corrente, com as quotas ordinárias e extraordinárias lançadas e os pagamentos já reconciliados (como funciona).
Valor mensal do condomínio: perguntas frequentes
Como é calculado o valor mensal do condomínio?
Parte-se do orçamento anual aprovado, reparte-se pela permilagem de cada fração, aplicam-se as exceções legais, soma-se o fundo de reserva e divide-se pelo número de prestações.
Porque é que o meu vizinho paga uma quota diferente?
Porque as frações têm permilagens diferentes e podem estar sujeitas a exceções, como o elevador.
A loja do rés-do-chão paga o elevador?
Só se a fração puder ser servida pelo elevador (art. 1424.º, n.º 4, do Código Civil).
Quem aprova o valor das quotas?
A assembleia de condóminos, ao aprovar o orçamento anual, normalmente na primeira quinzena de janeiro.
As quotas podem ser iguais para todos?
Só para serviços de interesse comum, se o regulamento o previr e for aprovado sem oposição, com critérios justificados.
Quanto é o fundo de reserva?
Pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
