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Há lojas fechadas e escritórios vazios em muitos rés-do-chão, enquanto a procura de casas continua alta. Desde 2024, a lei facilita a conversão de lojas em habitação num prédio em propriedade horizontal: o artigo 1422.º-B do Código Civil, aditado pelo Simplex urbanístico, dispensa a autorização dos restantes condóminos. Mas isso não significa que baste mudar os móveis. Continua a ser preciso cumprir as regras da câmara municipal, alterar o título constitutivo e comunicar ao administrador. Em 2026, a revisão do regime das obras pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 acrescentou regras ao processo. Neste guia explicamos tudo, passo a passo.
Em resumo
- A alteração do uso de uma fração para habitação não precisa de autorização dos restantes condóminos (art. 1422.º-B, n.º 1, do Código Civil).
- O proprietário altera o título constitutivo por ato unilateral, em escritura pública ou documento particular autenticado (n.º 2).
- A escritura ou o documento é comunicado ao administrador em 10 dias (n.º 3).
- Junto da câmara, a alteração de uso segue, conforme o caso, licença, comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo de dez dias (RJUE revisto em 2026).
- Obras que alterem a fachada continuam a precisar da assembleia, por dois terços do valor do prédio (art. 1422.º, n.º 3).
O que diz o artigo 1422.º-B
O artigo foi aditado ao Código Civil pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro:
«1 – A alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos.» — Código Civil, artigo 1422.º-B, n.º 1
Antes, a regra geral era outra. Se o título constitutivo fixasse o fim da fração, dar-lhe um uso diferente era proibido (art. 1422.º, n.º 2, alínea c)). Se o título nada dissesse, a alteração de uso precisava da autorização da assembleia por dois terços do valor total do prédio. Esta segunda regra mantém-se para os outros usos, mas o n.º 4 do artigo 1422.º ressalva agora expressamente o artigo 1422.º-B.
A dispensa só funciona num sentido: para habitação. Transformar uma casa em loja, escritório ou consultório continua sujeito às regras anteriores. O artigo 1422.º-B não distingue entre títulos que fixam ou não o fim da fração; em casos de dúvida, por exemplo com cláusulas expressas no regulamento, peça aconselhamento jurídico.
Converter loja em habitação: os passos
- Verifique a viabilidade junto da câmara municipal: plano diretor municipal, áreas mínimas, iluminação, ventilação e acessos exigidos para habitação.
- Projeto e obras, se necessários (ver secção seguinte).
- Procedimento municipal de utilização ou alteração de uso.
- Escritura pública ou documento particular autenticado com a alteração do título constitutivo, por ato unilateral do proprietário (art. 1422.º-B, n.º 2).
- Comunicação ao administrador no prazo de 10 dias (n.º 3).
- Registo predial e matriz: promova a atualização através dos serviços de registo predial e das Finanças.
| Fase | Quem decide | Base legal | Prazo |
|---|---|---|---|
| Autorização dos condóminos | Não é necessária | Art. 1422.º-B, n.º 1, do CC | — |
| Obras de fachada | Assembleia, 2/3 do valor | Art. 1422.º, n.º 3, do CC | Antes da obra |
| Utilização sem obra sujeita a controlo | Câmara municipal | Art. 62.º-B do RJUE | Dez dias após submissão |
| Vistoria, se determinada | Câmara municipal | Art. 65.º do RJUE | 15 dias |
| Alteração do título | O proprietário | Art. 1422.º-B, n.º 2, do CC | — |
| Comunicação ao administrador | O proprietário | Art. 1422.º-B, n.º 3, do CC | 10 dias |
A câmara municipal e as regras de 2026
A dispensa de autorização dos condóminos não dispensa o cumprimento das regras urbanísticas. Com a revisão do RJUE pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026:
- Se a conversão exigir obras sujeitas a licença ou comunicação prévia, a utilização segue esse procedimento.
- Se não houver obra sujeita a controlo, ou só houver obras isentas, a alteração de uso está sujeita a comunicação prévia com prazo (art. 62.º-B). A comunicação é acompanhada de termo de responsabilidade sobre a conformidade do uso e a idoneidade da fração (art. 63.º).
- A fração pode ser utilizada como habitação dez dias após a submissão, salvo se o presidente da câmara rejeitar a comunicação ou mandar fazer uma vistoria (art. 64.º), que se realiza em 15 dias (art. 65.º).
Obras interiores
As obras de alteração no interior estão isentas de licença se não alterarem o exterior e não afetarem a estabilidade, ou, se afetarem, forem acompanhadas de projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de técnico habilitado. Até cinco dias antes do início dos trabalhos, o promotor informa a câmara municipal (art. 80.º-A do RJUE). As obras ruidosas só podem decorrer em dias úteis, das 8 às 20 horas (art. 16.º do Regulamento Geral do Ruído).
Montras, portas e fachada
Muitas conversões implicam substituir a montra por janelas ou mudar a porta da rua. São obras que podem modificar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício e precisam de autorização prévia da assembleia, aprovada por dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3). Veja como funcionam as maiorias nas deliberações da assembleia.
Impacto no condomínio
- Quotas: a permilagem da fração não muda automaticamente com o uso. Se o regulamento previa encargos específicos para lojas, deve ser revisto em assembleia.
- Seguro: a apólice da fração e o seguro do edifício devem refletir o novo uso.
- Partes comuns: a nova habitação pode passar a usar entradas, escadas ou contadores comuns de forma diferente; o administrador deve atualizar os registos.
Leia também o Simplex urbanístico: vantagens e riscos, as novas diretrizes da propriedade horizontal e obras de condomínio e autorização da câmara.
Checklist para converter loja em habitação
- Viabilidade confirmada na câmara (PDM, áreas, iluminação, ventilação).
- Obras enquadradas: isentas, comunicação prévia ou licença.
- Autorização da assembleia para alterações à fachada.
- Comunicação prévia com prazo submetida, se aplicável.
- Escritura ou documento particular autenticado com a alteração do título.
- Comunicação ao administrador em 10 dias.
- Registo predial, matriz e seguro atualizados.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios. Quando um condómino converte uma fração em habitação, registamos a comunicação, atualizamos os dados da fração e, se houver obras na fachada, preparamos a assembleia para a deliberação necessária.
Converter loja em habitação: perguntas frequentes
Preciso de autorização do condomínio para transformar uma loja em casa?
Não. O artigo 1422.º-B do Código Civil dispensa a autorização dos restantes condóminos para alterar o uso da fração para habitação.
Tenho de avisar o administrador?
Sim. A escritura ou o documento particular autenticado com a alteração do título tem de ser comunicado ao administrador em 10 dias.
A câmara municipal tem de aprovar a conversão?
A alteração de uso segue um procedimento municipal: licença ou comunicação prévia, se houver obras sujeitas a controlo, ou comunicação prévia com prazo de dez dias nos restantes casos.
Posso mudar a montra sem autorização?
Não, se a obra modificar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. Precisa da autorização da assembleia por dois terços do valor do prédio.
A regra também vale para transformar casa em escritório?
Não. A dispensa do artigo 1422.º-B só se aplica à alteração para habitação.
A minha quota muda depois da conversão?
A permilagem não muda automaticamente com o uso. Se o regulamento previa encargos específicos para lojas, a assembleia deve revê-los.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou técnico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
