no Google
Viver em condomínio é partilhar um edifício com regras comuns. Cada proprietário tem direitos que a lei protege e deveres que garantem que o prédio é conservado e que a convivência funciona. Este guia sobre direitos e deveres dos condóminos junta, num só lugar, o essencial do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94, com as alterações da Lei n.º 8/2022 que continuam a marcar o dia a dia dos condomínios em 2026. Se quiser aprofundar, temos artigos dedicados aos 5 direitos no condomínio e aos 5 deveres no condomínio.
Em resumo
- Cada condómino é dono exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns; os dois direitos não se separam.
- As despesas comuns são pagas na proporção da permilagem, salvo regras próprias aprovadas no regulamento (art. 1424.º do Código Civil).
- Há três obrigações financeiras fixas: quotas, fundo comum de reserva (pelo menos 10% da quota) e seguro contra incêndio.
- É proibido prejudicar a segurança ou o arranjo estético do edifício e dar à fração um uso diferente do previsto.
- Todos têm direito a votar, a consultar atas e contas e a contestar deliberações ilegais.
O ponto de partida: fração e partes comuns
O Código Civil define a posição de cada condómino: é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns do edifício, e não pode renunciar às partes comuns para deixar de pagar a sua conservação (art. 1420.º). As partes comuns incluem, entre outras, o solo, os alicerces, as paredes mestras, o telhado, as escadas, os corredores de uso comum e as instalações gerais de água, eletricidade e gás (art. 1421.º). Daqui resultam tanto os direitos como os deveres.
Os direitos dos condóminos
- Usar e dispor da fração: viver nela, arrendá-la, vendê-la ou fazer obras no interior, respeitando os limites legais.
- Usar as partes comuns de acordo com o seu fim.
- Participar na assembleia: ser convocado com 10 dias de antecedência e votar com um peso igual à permilagem, pessoalmente, online ou por procurador (arts. 1431.º e 1432.º).
- Convocar a assembleia, com outros condóminos que representem 25% do capital investido.
- Informação: consultar as atas, receber as contas anuais e ser informado de processos judiciais que envolvam o condomínio.
- Contestar: impugnar deliberações contrárias à lei ou ao regulamento (art. 1433.º) e recorrer dos atos do administrador.
Os deveres dos condóminos
Pagar as despesas comuns
É o dever mais importante e a principal fonte de conflitos:
«1 – Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.» — Código Civil, artigo 1424.º, n.º 1
Há exceções: as despesas de partes comuns que sirvam só alguns condóminos ficam a cargo de quem as usa, e nas despesas dos elevadores só participam as frações que eles podem servir. Saiba o que fazer com dívidas ao condomínio.
Contribuir para o fundo comum de reserva
Cada condomínio tem de ter um fundo comum de reserva para obras de conservação, para o qual cada condómino contribui com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Ter seguro contra incêndio
O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório, tanto para as frações como para as partes comuns. Se os condóminos não o fizerem no prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador deve contratá-lo e cobrar depois o prémio (art. 1429.º). Veja o guia sobre seguros de condomínio.
Respeitar os limites ao uso da fração
É especialmente proibido prejudicar a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, dar à fração um uso diferente do seu fim ou praticar atos proibidos no título constitutivo ou por deliberação aprovada sem oposição (art. 1422.º, n.º 2). Obras que alterem a fachada precisam de autorização da assembleia por dois terços do valor do prédio.
Cumprir o regulamento e as deliberações
As deliberações registadas em ata vinculam todos os condóminos e também quem arrenda ou usa as frações (art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
| Direito | Dever correspondente |
|---|---|
| Usar a fração | Não prejudicar a segurança nem o arranjo estético |
| Usar as partes comuns | Pagar a sua conservação na proporção da permilagem |
| Votar na assembleia | Cumprir as deliberações aprovadas |
| Ter um prédio seguro | Manter o seguro contra incêndio |
| Obras de conservação | Contribuir para o fundo comum de reserva |
| Contestar deliberações | Respeitar os prazos de impugnação do art. 1433.º |
Venda da fração: um direito com regras
Quem vende tem de pedir ao administrador a declaração de encargos e dívidas, que deve ser emitida em 10 dias e é documento obrigatório da escritura (art. 1424.º-A). A responsabilidade pelas dívidas é aferida em função do momento em que deviam ter sido pagas, salvo se o comprador declarar na escritura que prescinde da declaração e aceita assumir as dívidas do vendedor ao condomínio.
E se a fração estiver arrendada?
O inquilino usa a fração e as partes comuns e tem de respeitar o regulamento e as deliberações registadas em ata. Perante o condomínio, porém, quem responde pelas quotas, pelo fundo de reserva e pelo seguro é sempre o proprietário. O contrato de arrendamento pode prever que o inquilino suporte algumas despesas, mas isso é um acordo entre senhorio e inquilino, que não altera a obrigação do condómino. É também o proprietário quem é convocado para a assembleia e quem vota, embora possa passar procuração ao inquilino para o representar.
O papel do administrador
O administrador garante que as regras funcionam: convoca a assembleia, prepara o orçamento, cobra as quotas, verifica o seguro e o fundo de reserva, presta contas e executa as deliberações no prazo de 15 dias úteis (art. 1436.º). Para as regras recentes, leia sobre as novas diretrizes da propriedade horizontal.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios. Na nossa plataforma, cada condómino vê as suas quotas, as contas, as atas e os documentos do prédio, e a administração trata do seguro, do fundo de reserva e da cobrança, para que direitos e deveres fiquem claros para todos.
Direitos e deveres dos condóminos: perguntas frequentes
Quais são os principais deveres de um condómino?
Pagar as despesas comuns, contribuir para o fundo comum de reserva, manter o seguro contra incêndio, respeitar os limites ao uso da fração e cumprir as deliberações.
Como se dividem as despesas do condomínio?
Na proporção do valor de cada fração (permilagem), salvo regras próprias no regulamento ou despesas que sirvam só alguns condóminos.
Quanto se paga para o fundo de reserva?
Pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas do condomínio.
O seguro do condomínio é obrigatório?
O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório para as frações e para as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil).
Um inquilino tem de cumprir as regras do condomínio?
Sim. As deliberações registadas em ata vinculam também quem usa as frações.
Posso deixar de pagar a quota se discordar de uma decisão?
Não. Pode impugnar a deliberação, mas a quota continua devida enquanto a deliberação não for anulada ou suspensa.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
