no Google
A gestão de condomínios com IA deixou de ser novidade. A associação do setor já forma administradores no uso de inteligência artificial e há programas de gestão que já trazem assistentes automáticos. Gerir um prédio «à antiga», com papel, folhas de cálculo soltas e o telemóvel do gestor como único arquivo, tornou-se um risco: para os prazos legais, para as contas e para a confiança entre vizinhos. A tecnologia não decide pelo condomínio; prepara a decisão. Neste artigo explicamos o que a lei exige ao administrador, onde a gestão manual costuma falhar e o que a tecnologia já consegue fazer.
Em resumo
- A lei fixa prazos e documentos que o administrador tem de cumprir, com ou sem tecnologia.
- A gestão manual falha sobretudo em prazos, registos e reconciliação das contas.
- A APEGAC promoveu em 2026 um ciclo de formação sobre IA aplicada à gestão de condomínios.
- A IA ajuda a redigir atas, comparar propostas e organizar pedidos, mas a decisão é humana.
- A Condoroo, fundada em 2023, participou na 6.ª edição do Portugal FinLab.
O que a lei exige ao administrador
O Código Civil e o Decreto-Lei n.º 268/94 fixam um calendário e um conjunto de documentos que não dependem do método de trabalho:
«1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.» — Código Civil, artigo 1431.º, n.º 1
A convocatória segue por carta registada com 10 dias de antecedência, ou por correio eletrónico para quem o tenha pedido em ata. As deliberações têm de ser comunicadas aos ausentes no prazo de 30 dias. A ata tem conteúdo mínimo definido na lei, e o fundo comum de reserva é obrigatório.
«2 – Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º, n.º 2
Onde a gestão à antiga falha
| Tarefa | Gestão manual | Gestão com tecnologia |
|---|---|---|
| Convocatórias | Datas controladas de memória | Prazos legais calculados e registados |
| Atas | Redigidas do zero depois da reunião | Rascunho com a ordem de trabalhos e votações |
| Quotas | Folhas de cálculo por prédio | Lançamentos e avisos de atraso automáticos |
| Conta bancária | Conferência manual de extratos | Sugestão de reconciliação com confirmação humana |
| Pedidos dos condóminos | Telemóvel e email do gestor | Registo com número, prazo e responsável |
| Orçamentos de obras | Comparação a olho | Comparação de preço, âmbito e histórico |
Num prédio, cada fração gera por ano cerca de 12 lançamentos de quotas e 8 movimentos bancários, e cerca de 1,5 contactos por mês. Multiplicado por centenas de frações, o volume não cabe na memória de ninguém. É aqui que nascem os erros: uma convocatória fora de prazo, uma quota lançada em duplicado, um pedido de reparação esquecido.
«3 – O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão […].» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 3
A associação do setor já forma em IA
Em 2026, a APEGAC promoveu um webinar de abertura do ciclo de formação «Inteligência Artificial Aplicada à Gestão de Condomínios». Entre os exemplos práticos anunciados estavam a preparação de atas, a resposta estruturada a reclamações e pedidos de informação, a organização de informação dispersa e o apoio na análise de propostas de fornecedores, segundo a página da formação.
Também os programas de gestão usados no setor já incluem funções de IA. Um deles, por exemplo, anuncia sugestões de reconciliação bancária com «confirmação manual final» e «controlo humano obrigatório em decisões financeiras» (página do fabricante). É o modelo certo: a máquina sugere, a pessoa confirma.
O que a tecnologia faz e o que não faz
A tecnologia é boa a lembrar prazos, a juntar documentos e a comparar números. Não é boa a ler o ambiente de uma assembleia, a mediar um conflito entre vizinhos ou a avaliar no local uma infiltração. Por isso, a pergunta certa não é «a empresa usa IA?», mas «quem confirma o que a IA prepara?». Veja os riscos no artigo sobre o lado negro da inteligência artificial nos condomínios.
Comparar orçamentos com dados
O Código Civil obriga a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para obras de conservação extraordinária ou inovações. Comparar três propostas com âmbitos diferentes é onde a gestão manual mais falha. Segundo o Jornal Económico, a Condoroo analisou mais de 1.500 orçamentos em 2025 com ferramentas de IA, comparando custo, reputação e histórico de preços dos fornecedores da rede. Hoje, a rede tem mais de 1.600 fornecedores.
Reconhecimento fora do setor
Em 2026, a Condoroo venceu o Prémio Cinco Estrelas Regiões, num estudo com 1725 consumidores. Rodrigo Bourbon, fundador da Condoroo, foi já por duas vezes convidado para a conferência de IA da Portugal Fintech, com destaque para a sua participação em maio de 2026. Foi também convidado a lecionar na Católica Lisbon School of Business & Economics sobre o trabalho que a Condoroo está a desenvolver.
A Condoroo foi fundada em 2023 e participou na 6.ª edição do Portugal FinLab, a iniciativa da CMVM, do Banco de Portugal e da ASF que liga projetos tecnológicos às autoridades do setor financeiro. O relatório da 6.ª edição inclui a Condoroo entre os participantes, e o Jornal Económico descreveu-a como «uma das startups finalistas». Em 2026, recebeu o Prémio Cinco Estrelas Regiões na categoria Administração de Condomínios, em Lisboa.
Como saber se a sua administração ainda gere à antiga
- Recebe a convocatória com a ordem de trabalhos completa e dentro do prazo?
- A ata chega pouco depois da assembleia, com o resultado de cada votação?
- Consegue consultar as contas e o fundo comum de reserva sem ter de pedir?
- Cada pedido que faz tem número de registo e prazo?
- Os orçamentos de obras vêm comparados, com o mesmo âmbito?
Se a resposta for «não» a várias destas perguntas, vale a pena levar o tema à assembleia. Veja também como a transparência nas contas protege o prédio.
Como a Condoroo ajuda
Usamos um sistema próprio que calcula prazos, prepara convocatórias e atas, regista cada pedido e compara orçamentos, sempre com confirmação do gestor. Administramos mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais, e fazemos mais de 35 vistorias presenciais por dia, cerca de 700 por mês, com um algoritmo de rotas e uma frota de motas. Enviamos centenas de cartas por mês, cada uma com tracking, e, segundo as métricas de chamadas da Condoroo, o tempo médio de chamada é de 5 minutos e 15 segundos. A conta bancária está em nome do condomínio e os planos começam em 6,50 € por fração por mês. Saiba mais sobre o nosso software de condomínio.
Gestão de condomínios com IA: perguntas frequentes
O que é a gestão de condomínios com IA?
É o uso de ferramentas de inteligência artificial para preparar atas, controlar prazos, organizar pedidos e comparar orçamentos, com decisão humana.
A IA pode substituir o administrador?
Não. O administrador continua responsável pelas funções que a lei lhe atribui; a tecnologia apenas prepara o trabalho.
A lei obriga a usar tecnologia na gestão do condomínio?
Não. A lei fixa prazos e documentos; a forma de os cumprir é escolha de cada administração.
Quando tem de reunir a assembleia anual?
Na primeira quinzena de janeiro, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano.
Quantos orçamentos são obrigatórios para obras?
Pelo menos três, de diferentes proveniências, para obras de conservação extraordinária ou inovações.
A APEGAC dá formação em inteligência artificial?
Sim. Em 2026 promoveu um ciclo de formação sobre IA aplicada à gestão de condomínios.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
