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A empresa de administração fechou, o administrador condómino mudou de casa ou ninguém quis assumir o cargo na última assembleia. Meses depois, as faturas da luz das partes comuns acumulam-se, o seguro pode ter caducado e ninguém sabe quantas quotas estão por pagar. Um condomínio sem gestão é um risco para todos os proprietários, mas a lei dá instrumentos para o recuperar. Neste guia explicamos quem assume a administração enquanto não há administrador, como convocar a assembleia, como reconstituir as contas e por onde começar a pôr o prédio em ordem.
Em resumo
- Sem administrador eleito ou nomeado, as funções cabem provisoriamente ao condómino com maior permilagem, salvo se outro se oferecer.
- Condóminos que representem pelo menos 25 % do capital investido podem convocar a assembleia.
- Qualquer condómino pode pedir ao tribunal a nomeação de um administrador.
- As primeiras prioridades são o seguro contra incêndio, os serviços essenciais e as contas.
- A ata que fixa as quotas permite cobrar as dívidas em atraso.
Quem administra quando não há administrador
A lei não deixa o prédio sem responsável:
«1 – Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.» — Código Civil, artigo 1435.º-A, n.º 1
Se a assembleia não eleger administrador, qualquer condómino pode pedir ao tribunal que o nomeie (art. 1435.º, n.º 2). E, quando há administrador mas ele simplesmente deixou de trabalhar, mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o sucessor (art. 1435.º, n.º 5), o que não o liberta das suas responsabilidades. Veja se é obrigatório ter um administrador de condomínio.
Convocar a assembleia
Os próprios condóminos podem convocar a assembleia, desde que representem, pelo menos, 25 % do capital investido (art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil). A convocatória faz-se por carta registada enviada com 10 dias de antecedência, por aviso convocatório com recibo assinado, ou por e-mail para quem o tenha pedido em assembleia anterior (art. 1432.º). Deve indicar o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos. Na primeira assembleia, inclua:
- Eleição do administrador.
- Ponto de situação das contas, do seguro e dos contratos.
- Aprovação de um orçamento provisório e das quotas.
- Decisão sobre a recuperação de dívidas.
- Mandato para pedir os documentos à administração anterior.
Veja o guia sobre a assembleia de condomínio.
Prioridades nas primeiras semanas
| Prioridade | O que verificar | Porque é urgente |
|---|---|---|
| Seguro contra incêndio | Apólice em vigor e capital atualizado | É obrigatório (art. 1429.º) |
| Luz e água das partes comuns | Faturas em atraso e risco de corte | Segurança e funcionamento do prédio |
| Elevador | Contrato de manutenção e última inspeção | Segurança dos utilizadores |
| Conta bancária | Saldo, quem a movimenta, extratos | Controlo do dinheiro do condomínio |
| Quotas | Quem pagou e quem está em atraso | Base para o orçamento e a cobrança |
| Documentos | Atas, regulamento, contratos | Provas e continuidade |
Reconstituir as contas
Sem contas aprovadas, ninguém sabe ao certo o que cada fração deve. O trabalho faz-se em quatro passos:
- Obter os extratos bancários de todo o período sem gestão, pedidos ao banco por quem tem poderes na conta.
- Cruzar cada movimento com as quotas aprovadas na última ata e com as faturas pagas.
- Apurar o saldo de cada fração e o estado do fundo comum de reserva.
- Apresentar o resultado à assembleia para aprovação.
As contas aprovadas e a ata que fixa as quotas permitem cobrar quem não pagou. A ata constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte (art. 6.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94). Veja o guia sobre dívidas ao condomínio.
A conta bancária do condomínio
A conta é, muitas vezes, o ponto mais difícil de desbloquear. Se só a antiga administração a movimentava, o condomínio pode ficar semanas sem conseguir pagar faturas. Em regra, o banco pede a ata da assembleia que elegeu o novo administrador e que indica quem passa a movimentar a conta. Por isso, redija essa deliberação com cuidado: nome do administrador, duração do mandato, quem tem poderes na conta e se é preciso mais de uma assinatura. Confirme com o banco, antes da assembleia, que documentos vai pedir. Se a conta estava em nome da empresa e não do condomínio, peça a transferência do saldo para uma conta nova em nome do condomínio, com o respetivo NIF, e registe tudo em ata.
Recuperar os documentos
Se a administração anterior desapareceu, é preciso reconstituir o arquivo: pedir cópias das atas aos condóminos que as tenham, a apólice à seguradora, os contratos aos fornecedores e o título constitutivo à conservatória. Se a administração existe mas não entrega os documentos, envie um pedido escrito com prazo. Os documentos pertencem ao condomínio. Veja porque o arquivo físico é um risco.
Responsabilidade de quem falhou
O administrador que não cumprir as suas funções é civilmente responsável pela omissão (art. 1436.º, n.º 3, do Código Civil). Se houver prejuízos, como um sinistro sem seguro ou juros por faturas em atraso, a assembleia pode decidir pedir responsabilidades. Antes de avançar, reúna as provas: contrato, atas, correspondência e extratos.
Evitar que volte a acontecer
- Eleja o administrador todos os anos e registe-o em ata.
- Mantenha a conta bancária em nome do condomínio, com acesso dos condóminos aos movimentos.
- Guarde uma cópia digital de atas, contas, seguros e contratos.
- Exija relatórios periódicos e contas na assembleia de janeiro, com tempo para as ler antes da reunião.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo já assumiu prédios que estavam sem gestão. Começamos por um relatório inicial com o estado das contas, das dívidas, do seguro e dos contratos, e por resolver as urgências. A partir daí, os condóminos recebem um relatório mensal de desempenho. A conta bancária fica em nome do condomínio e são os condóminos que a movimentam. Administramos mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais, e fazemos assembleias presenciais, mistas ou online.
Condomínio sem gestão: perguntas frequentes
Quem administra um condomínio sem administrador?
Provisoriamente, o condómino com a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino se tiver oferecido e comunicado aos demais (art. 1435.º-A do Código Civil).
Os condóminos podem convocar a assembleia?
Sim, desde que representem, pelo menos, 25 % do capital investido (art. 1431.º, n.º 2).
Com que antecedência se convoca a assembleia?
Com 10 dias de antecedência, por carta registada, aviso com recibo assinado ou e-mail para quem o pediu em assembleia anterior (art. 1432.º).
O tribunal pode nomear um administrador?
Sim. Se a assembleia não eleger administrador, qualquer condómino pode pedir a nomeação ao tribunal (art. 1435.º, n.º 2).
Como cobrar as quotas em atraso de um período sem gestão?
Reconstitua as contas, aprove-as em assembleia e use a ata que fixou as quotas, que é título executivo (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
O que verificar primeiro?
O seguro contra incêndio, as faturas da luz e da água das partes comuns, o elevador e a conta bancária.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
