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De Algés a Porto Salvo, de Paço de Arcos a Linda-a-Velha, Oeiras tem prédios muito diferentes: edifícios antigos junto ao rio e ao mar, urbanizações recentes com garagens e piscinas e conjuntos de vários blocos com espaços verdes comuns. A gestão de condomínios em Oeiras tem de responder a essa variedade. Neste guia explicamos o que a lei exige ao administrador, que pontos pesam mais num concelho junto ao mar, que perguntas fazer antes de contratar uma empresa e como a Condoroo trabalha no concelho.
Em resumo
- O administrador tem funções fixadas na lei: orçamento, contas, seguro contra incêndio, fundo de reserva, documentos e execução das deliberações (art. 1436.º do Código Civil).
- Nas obras de conservação extraordinária e nas inovações, tem de apresentar pelo menos três orçamentos.
- A assembleia pode ser online se a administração o decidir ou se a maioria dos condóminos o pedir.
- Junto ao mar, a manutenção preventiva de fachadas, caixilharias, telhados e caleiras evita obras mais caras.
- A Condoroo foi eleita Marca Cinco Estrelas Regiões 2026 no distrito de Lisboa, que inclui Oeiras.
O que a lei exige a quem administra o condomínio
Antes de comparar preços, convém saber o que qualquer administrador tem de fazer. O artigo 1436.º do Código Civil enumera as funções e inclui, entre outras, convocar a assembleia, elaborar o orçamento, cobrar as quotas, verificar o seguro contra incêndio e o fundo comum de reserva, prestar contas e guardar a documentação. A lei também diz o que acontece quando o administrador não cumpre:
«3 – O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão […].» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 3
Uma empresa séria mostra, no contrato e na proposta, como cumpre cada uma destas funções. Se a proposta só fala de preço, peça o detalhe.
| Ponto | O que a lei ou o contrato exige | O que perguntar à empresa |
|---|---|---|
| Contas | Orçamento anual e prestação de contas à assembleia | Como e quando consulto os movimentos? |
| Seguro | Seguro contra incêndio obrigatório, atualizado todos os anos | Quem verifica o capital seguro? |
| Fundo de reserva | Pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino | Em que conta está depositado? |
| Obras | Três orçamentos nas obras extraordinárias e inovações | Como comparam as propostas? |
| Documentos | Guardar e manter todos os documentos do condomínio | Onde ficam e como os consulto? |
| Assembleias | Convocatória com 10 dias de antecedência | Fazem reuniões presenciais e online? |
Contas, fundo de reserva e seguro
As contas são o ponto onde a confiança se ganha ou se perde. Peça para ver um exemplo de relatório de contas e pergunte se o condomínio tem conta bancária própria, em nome do condomínio. O fundo comum de reserva é obrigatório e deve estar depositado num banco:
«4 – O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º, n.º 4
O seguro contra incêndio também é obrigatório e deve ser atualizado todos os anos (art. 5.º do mesmo decreto-lei). Veja o guia sobre o seguro multirriscos do condomínio e a lista do que pode exigir em transparência nas contas do condomínio.
Manutenção num concelho junto ao mar
Um prédio em Paço de Arcos com décadas de exposição à maresia não envelhece como um edifício recente em Porto Salvo. O sal e o vento aceleram a corrosão de guardas, caixilharias e estruturas metálicas, e a chuva com vento encontra mais facilmente fissuras nas fachadas. A lei obriga a obras de conservação pelo menos de oito em oito anos (art. 89.º do RJUE), mas, junto ao mar, inspeções anuais a telhados, caleiras e fachadas ajudam a planear essas obras com tempo e com o fundo de reserva certo.
Pergunte à empresa como organiza as vistorias, se envia relatórios com fotografias e como prioriza as reparações. Nos prédios com elevador, confirme também quem acompanha a empresa de manutenção e as inspeções periódicas. Veja as empresas de telhados em Oeiras e as empresas de elevadores em Oeiras.
Obras e licenças junto da câmara
Muitas obras em partes comuns, como a pintura de fachadas ou a reparação de varandas, exigem andaimes e ocupação da via pública, que tem de ser pedida à Câmara Municipal de Oeiras. Desde 1 de outubro de 2026, o Decreto-Lei n.º 108/2026 obriga ainda a informar a câmara até cinco dias antes do início de muitas obras isentas de licença (texto do decreto-lei). Uma boa empresa prepara o caderno de encargos, pede pelo menos três orçamentos comparáveis, trata dos pedidos à câmara e informa os moradores do calendário.
Assembleias presenciais e online
A assembleia ordinária realiza-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas e o orçamento, ou no primeiro trimestre se o regulamento ou a assembleia o permitir (art. 1431.º do Código Civil). Desde 2022, a reunião pode ser feita à distância:
«1 – Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 1.º-A, n.º 1
Em Oeiras há muitos proprietários que trabalham fora ou vivem parte do ano noutro sítio, por isso as reuniões online ou mistas aumentam a participação. Ainda assim, quem não tiver condições para participar à distância deve receber da administração os meios necessários.
Perguntas a fazer antes de contratar
- Quem será o gestor do prédio e quantos prédios acompanha?
- Como consulto contas, atas e documentos, e com que atraso?
- A conta bancária está em nome do condomínio? Quem a movimenta?
- Que seguro de responsabilidade civil tem a empresa e com que capital?
- Como são tratadas as avarias urgentes fora de horas?
- Como são escolhidos e comparados os fornecedores?
- Que acontece aos documentos e às chaves se o contrato terminar?
Para evitar as escolhas mais arriscadas, veja os 8 erros ao escolher uma empresa de condomínios.
Como a Condoroo trabalha em Oeiras
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. A conta bancária fica em nome do condomínio e são os condóminos que a movimentam. Os condóminos consultam contas, atas e documentos online e reportam avarias pela plataforma, e organizamos assembleias presenciais, mistas ou online. Nas obras, pedimos pelo menos três propostas e apresentamos uma análise comparativa de preços, prazos, materiais e garantias. Onde está disponível, o complemento RepairMax inclui a mão de obra de pequenas reparações, como afinação de portas ou iluminação, pagando o condomínio os materiais. A empresa tem seguro de responsabilidade civil de 500.000 €.
A Condoroo tem o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo e foi eleita Marca Cinco Estrelas Regiões 2026 no distrito de Lisboa, na categoria de administração de condomínios, com uma satisfação global de 7,75 numa avaliação com 1725 consumidores. Os planos de gestão começam nos 6,50 € por fração por mês.
Gestão de condomínios em Oeiras: perguntas frequentes
Que funções tem o administrador do condomínio?
As do artigo 1436.º do Código Civil, como convocar a assembleia, elaborar o orçamento, cobrar as quotas, verificar o seguro e o fundo de reserva, prestar contas e guardar os documentos, além das que a assembleia lhe atribuir.
A assembleia de condomínio pode ser online?
Sim. Tem lugar por meios à distância sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94).
Quantos orçamentos tem de apresentar o administrador para uma obra?
Pelo menos três, de diferentes proveniências, nas obras de conservação extraordinária e nas inovações, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia (art. 1436.º, n.º 2).
Onde deve estar o fundo comum de reserva?
Depositado numa instituição bancária, cabendo à assembleia a sua administração (art. 4.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 268/94).
Com que frequência deve ser conservado um prédio em Oeiras?
Pelo menos uma vez em cada oito anos (art. 89.º do RJUE). Junto ao mar, inspeções anuais ajudam a planear as obras.
Quanto custa a gestão de condomínios da Condoroo?
Os planos de gestão começam nos 6,50 € por fração por mês. O valor final depende da dimensão e das necessidades do prédio.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
