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O prédio decidiu mudar de administração e já tem três propostas na mesa. Os preços são diferentes, os serviços parecem semelhantes e a assembleia está marcada. Comparar orçamentos de condomínio apenas pelo valor mensal é o caminho mais rápido para uma escolha de que se vai arrepender. Um PDF com um preço por fração diz pouco sobre como a empresa trabalha. A sessão de esclarecimentos, uma reunião curta com cada candidata antes da assembleia, é onde se percebe a diferença. Neste guia explicamos o que perguntar, como comparar as propostas e como a assembleia toma a decisão.
Em resumo
- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia, e o cargo pode ser desempenhado por um condómino ou por terceiro.
- Compare propostas com o mesmo âmbito: serviços base, extras, assembleias incluídas e prazos de resposta.
- Na sessão de esclarecimentos, peça para ver exemplos de relatórios e do contrato.
- Confirme que a conta bancária fica em nome do condomínio.
- Leve à assembleia um quadro comparativo simples.
O que diz a lei sobre a escolha do administrador
A escolha é sempre da assembleia:
«1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. 2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.os 1 e 2
O cargo é remunerável e pode ser desempenhado por um dos condóminos ou por um terceiro. O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável (art. 1435.º, n.º 4). Não há hoje regras próprias para as empresas de administração: o projeto que prevê licença, contrato escrito e seguro de responsabilidade civil ainda está em preparação, segundo a CNN Portugal. Por isso, o contrato e a sessão de esclarecimentos são as melhores garantias que o condomínio tem.
Porque o preço não chega
Duas propostas com o mesmo preço por fração podem ser muito diferentes. Uma inclui uma assembleia por ano e cobra à parte as extraordinárias, a gestão de obras e as cobranças em tribunal. Outra inclui tudo isso. Uma responde a urgências em horas, outra em dias. A primeira fatura é que revela a diferença, quando já é tarde. Por isso, antes de olhar para o preço, alinhe as três propostas pelo mesmo conjunto de serviços.
| Pergunta | Proposta A | Proposta B | Proposta C |
|---|---|---|---|
| Preço por fração e o que inclui | |||
| Assembleias incluídas (ordinárias e extraordinárias) | |||
| Assembleias presenciais, mistas ou online | |||
| Gestão de obras incluída ou cobrada à parte | |||
| Prazo de resposta a urgências | |||
| Relatórios aos condóminos e frequência | |||
| Conta bancária em nome do condomínio | |||
| Seguro de responsabilidade civil e capital | |||
| Duração do contrato e condições de saída |
O que perguntar na sessão de esclarecimentos
Serviços base e extras. Peça a lista do que está incluído e do que é cobrado à parte, com preços. Pergunte pelas assembleias extraordinárias, pela gestão de obras, pela cobrança de dívidas e pelas deslocações ao prédio.
Contrato. Peça a minuta antes da assembleia. Veja a duração, a renovação, o pré-aviso e o que acontece aos documentos no fim do contrato. O condomínio não deve ficar preso por cláusulas difíceis de cumprir.
Urgências. Pergunte como funciona a resposta a uma rotura de água ou a um elevador parado fora de horas, quem atende e em quanto tempo.
Contas. Confirme que a conta bancária está em nome do condomínio, quem a movimenta e como os condóminos acompanham os movimentos. Veja o guia sobre transparência nas contas do condomínio.
Comunicação. Pergunte como são informados os condóminos e com que frequência. Peça um exemplo de relatório.
Entrada no prédio. Pergunte o que a empresa faz nas primeiras semanas: levantamento das contas, dos contratos, das dívidas e do estado das partes comuns.
Teste a empresa antes de a contratar
A sessão de esclarecimentos é também uma amostra do serviço. Repare no tempo que a empresa demora a responder aos e-mails, se cumpre a hora marcada, se responde com clareza ou com generalidades. Uma empresa que demora semanas a responder antes de ser contratada dificilmente será mais rápida depois. O guia sobre os erros ao escolher uma empresa de condomínios reúne outros sinais de alerta.
Como a assembleia decide
- Inclua na ordem de trabalhos a eleição do administrador e a aprovação do contrato.
- Envie aos condóminos o quadro comparativo e as propostas com a convocatória.
- Convide as empresas a apresentarem-se na assembleia, se for útil.
- Vote a eleição e registe na ata o nome da empresa, o preço e a duração.
- Combine a data de entrega dos documentos pela administração anterior.
As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º do Código Civil). Veja o guia sobre a assembleia de condomínio.
Depois da escolha: a passagem de pasta
A escolha só fica completa quando a nova administração recebe tudo o que precisa. A lei garante que o prédio não fica sem gestão durante a mudança: o administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor (art. 1435.º, n.º 5, do Código Civil). Mas a transição tem de ser preparada. Na sessão de esclarecimentos, pergunte à nova empresa como faz este processo e que documentos pede à administração anterior.
A lista mínima inclui as atas, o título constitutivo e o regulamento, as contas e os extratos bancários, o mapa de dívidas, as apólices de seguro, os contratos com fornecedores e o histórico de obras. Fixe na ata da assembleia uma data para a entrega. Quanto mais organizado estiver o arquivo, mais depressa a nova administração consegue trabalhar. Se o arquivo estiver só em papel, veja porque o arquivo físico é um risco.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo faz sessões de esclarecimento antes da assembleia, presenciais ou online, para apresentar a proposta e responder às dúvidas dos condóminos. Administramos mais de 600 condomínios, incluindo prédios com mais de 300 frações, com uma equipa de mais de 20 profissionais. A conta bancária está em nome do condomínio e são os condóminos que a movimentam. Fazemos um relatório inicial na entrada e enviamos um relatório mensal de desempenho. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e os planos começam em 6,50 € por fração por mês.
Orçamentos de gestão de condomínio: perguntas frequentes
Quem escolhe a empresa de administração?
A assembleia de condóminos, que elege e exonera o administrador (art. 1435.º, n.º 1, do Código Civil).
Quantos orçamentos devo pedir?
A lei não fixa um número para a escolha do administrador. Três propostas comparáveis permitem uma boa decisão. Para obras de conservação extraordinária ou inovações, a lei exige pelo menos três orçamentos (art. 1436.º, n.º 2).
O que é uma sessão de esclarecimentos?
Uma reunião curta com cada empresa candidata, antes da assembleia, para esclarecer serviços, preços, contrato e forma de trabalhar.
Por quanto tempo é eleito o administrador?
Salvo disposição em contrário, por um ano, renovável (art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil).
O contrato escrito é obrigatório?
Hoje não é exigido por lei, mas é recomendável. O projeto de regulação em preparação prevê contrato escrito obrigatório.
O que devo confirmar sobre a conta bancária?
Que está em nome do condomínio e que os condóminos podem acompanhar os movimentos.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
