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O mercado de arrendamento mudou muito nos últimos anos: novas taxas de IRS, limites à caução, o procedimento de despejo noutro balcão e uma reforma ainda em discussão no Parlamento. Em abril de 2026, a nossa equipa de arrendamentos participou numa formação sobre a lei e a fiscalidade do arrendamento. Reunimos aqui as lições mais úteis, confirmadas na legislação em vigor, para senhorios e inquilinos evitarem os erros mais comuns.
Em resumo
- O imóvel tem de ter aptidão atestada para o fim do contrato, em regra pela licença de utilização.
- A caução está limitada a duas rendas e as rendas antecipadas a dois meses.
- Sem cláusula própria, um contrato curto renova-se por três anos.
- O IRS sobre rendas é de 25% e desce com a duração do contrato; as rendas moderadas pagam 10%.
- Com três meses de dívida, o senhorio pode resolver o contrato.
1. O contrato: requisitos e cláusulas úteis
Antes de assinar, confirme que o imóvel pode ser arrendado para o fim pretendido:
«1 – O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível.» — Código Civil, artigo 1070.º, n.º 1
O imóvel precisa também de certificado energético válido, que pode ser confirmado no portal do SCE. Duas cláusulas evitam muitos problemas:
- Moradas para comunicações. Indique no contrato a morada de cada parte para cartas e notificações. Facilita a prova de que uma comunicação foi enviada (NRAU, art. 9.º).
- Inventário com fotografias. Um anexo com o estado do imóvel e fotografias datadas, assinado pelas duas partes, é a melhor prova se houver discussão sobre a caução no fim do contrato.
A caução não pode passar de duas rendas, e as rendas antecipadas de dois meses, sempre com acordo escrito (art. 1076.º do Código Civil). Veja também as cláusulas a incluir no contrato de arrendamento.
2. Prazos e renovações: o silêncio também conta
Muitos senhorios são surpreendidos pela renovação automática. Mas o silêncio do contrato também tem consequências:
«1 – Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.» — Código Civil, artigo 1096.º, n.º 1
Um contrato de um ano sem cláusula sobre renovação renova-se, em regra, por três anos. Os tribunais dividem-se sobre se as partes podem afastar esta regra. Além disso, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato (art. 1097.º, n.º 3). Quem quer um contrato curto deve escrever com clareza o que acontece no fim do prazo.
3. Quanto se paga de IRS
| Situação | Taxa de IRS |
|---|---|
| Arrendamento habitacional (regra geral) | 25% |
| Contrato de 5 a menos de 10 anos | 15% |
| Contrato de 10 a menos de 20 anos | 10% |
| Contrato de 20 anos ou mais | 5% |
| Renda moderada (até 31-12-2029) | 10% |
A taxa geral está no Código do IRS:
«2 – Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, incluindo os referidos na alínea b) do n.º 5 do artigo 8.º, são tributados à taxa autónoma de 25 %.» — Código do IRS, artigo 72.º, n.º 2 (Portal das Finanças)
A taxa de 10% para rendas moderadas foi criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. O limite da renda moderada é fixado por referência ao salário mínimo:
«a) No caso da renda mensal moderada, 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026;» — Decreto-Lei n.º 97/2026, artigo 2.º, n.º 2
O inquilino, por sua vez, pode deduzir 15% das rendas de habitação permanente no IRS, dentro do limite do art. 78.º-E. Veja o guia fiscal para senhorios.
4. Atualização das rendas
A renda pode ser atualizada uma vez por ano, pelo coeficiente publicado. Em 2026 foi de 2,24% e, para 2027, é de 2,56%. O aumento tem de ser comunicado por escrito com 30 dias de antecedência. Veja as regras para aumentar a renda.
5. Atrasos e falta de pagamento
A lei distingue três situações. A primeira é o atraso simples:
«1 – Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 % do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.» — Código Civil, artigo 1041.º, n.º 1
Se o inquilino pagar nos oito dias seguintes ao início do atraso, deixa de haver direito à indemnização (art. 1041.º, n.º 2).
A segunda é a dívida de três meses ou mais, que permite ao senhorio resolver o contrato (art. 1083.º, n.º 3). O inquilino pode ainda travar a resolução se pagar no prazo de um mês (art. 1084.º, n.º 3).
A terceira são os atrasos repetidos. Atrasos de mais de oito dias, mais de quatro vezes em 12 meses, também permitem a resolução. Mas há uma condição: o senhorio tem de avisar o inquilino por carta registada com aviso de receção, depois do terceiro atraso, de que tenciona pôr fim ao contrato por esse motivo (art. 1083.º, n.os 4 e 6). Sem essa carta, a resolução falha.
6. O despejo
Se o inquilino não sair, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo:
«Este procedimento, de tramitação eletrónica, corre termos exclusivamente no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), organismo dependente da Direção-geral da Administração da Justiça (DGAJ) e que abrange todo o território nacional.» — Tribunais.org.pt, Procedimento especial de despejo
7. A reforma em discussão
Em setembro de 2026, o Parlamento aprovou na generalidade uma proposta de lei que mexe na caução, nos atrasos e na renovação dos contratos. Ainda não é lei. Até à publicação do decreto-lei, valem as regras deste artigo. Acompanhe a checklist da reforma do arrendamento.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios e acompanha as alterações legais que afetam senhorios e inquilinos em prédios em propriedade horizontal. As quotas do condomínio são do proprietário, e não do inquilino, e o regulamento do condomínio deve ser entregue com o contrato. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e recebemos o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo.
Mercado de arrendamento 2026: perguntas frequentes
Qual é o valor máximo da caução em 2026?
Duas rendas (art. 1076.º, n.º 2, do Código Civil).
Um contrato de um ano renova-se por quanto tempo?
Salvo estipulação em contrário, por três anos.
Quanto IRS paga um senhorio sobre as rendas?
25% em regra, com taxas de 15%, 10% e 5% em contratos longos e de 10% nas rendas moderadas.
Quanto podem subir as rendas em 2027?
Até 2,56%, com comunicação escrita ao inquilino com 30 dias de antecedência.
Quando pode o senhorio resolver o contrato por falta de pagamento?
Quando a dívida atinge três meses, ou com atrasos de mais de oito dias mais de quatro vezes em 12 meses, após aviso por carta registada.
Onde corre o procedimento especial de despejo?
No Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
