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Para aumentar a renda em Portugal, o senhorio tem de seguir regras fixadas na lei: uma atualização por ano, no máximo igual ao coeficiente publicado em Diário da República, e um aviso escrito ao inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência. Leia este artigo, atualizado em outubro de 2026 com o coeficiente para 2027 (1,0256), para conhecer as condições que um senhorio deve cumprir para aumentar a renda, como fazer as contas e o que escrever na carta.
Em resumo
- A renda só pode ser atualizada uma vez por ano, um ano depois do início do contrato ou da última atualização.
- O aumento máximo é o coeficiente anual publicado em Diário da República: 1,0256 (2,56%) em 2027.
- O inquilino tem de receber um aviso escrito com 30 dias de antecedência, com o coeficiente, a conta e a nova renda.
- A atualização não é automática: sem carta, mantém-se a renda anterior.
- Coeficientes não aplicados podem ser usados mais tarde, até três anos depois.
- Se o contrato tiver uma cláusula própria de atualização, vale essa cláusula.
Quando é que o senhorio pode aumentar a renda?
- Anualmente, mas apenas com base no coeficiente de atualização de renda definido por lei, salvo se o contrato previr outro critério.
- O aumento só pode ocorrer uma vez por ano: a primeira atualização é possível um ano depois do início do contrato e as seguintes um ano depois da anterior. O senhorio tem de avisar o inquilino por escrito com, pelo menos, 30 dias de antecedência, por carta registada com aviso de receção ou entregue em mão (art. 1077.º do Código Civil e arts. 9.º e 24.º do NRAU).
«c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;» — Código Civil, art. 1077.º, n.º 2
Qual é o limite do aumento da renda?
- O limite é definido pelo coeficiente de atualização anual das rendas, publicado em Diário da República.
- Este coeficiente corresponde à variação média do Índice de Preços no Consumidor, sem habitação, nos últimos 12 meses disponíveis a 31 de agosto. O INE apura-o e o aviso é publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano (art. 24.º do NRAU).
Coeficientes dos últimos anos:
- 2025: 1,0216 (aumento máximo de 2,16%)
- 2026: 1,0224 (aumento máximo de 2,24%)
- 2027: 1,0256 (aumento máximo de 2,56%), Aviso n.º 24199/2026/2, publicado no Diário da República a 1 de outubro de 2026
📊 Atenção ao coeficiente legal: a atualização anual da renda não pode ser um valor escolhido pelo senhorio. Sem cláusula própria no contrato, deve basear-se exclusivamente no coeficiente de atualização apurado todos os anos pelo INE (Instituto Nacional de Estatística). Um aumento acima do permitido não é devido pelo inquilino na parte que excede o coeficiente.
Coeficientes de atualização de rendas de 2024 a 2027
«(…) torna-se público que o coeficiente que resulta do disposto no n.º 1 do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e no n.º 5 do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro, é de 1,0256.» — Aviso n.º 24199/2026/2, Diário da República, 2.ª série, n.º 191, de 1 de outubro de 2026
O coeficiente é o número pelo qual multiplica a renda atual. Estes são os valores oficiais publicados em Diário da República:
| Ano de aplicação | Coeficiente | Aumento máximo | Publicação |
|---|---|---|---|
| 2024 | 1,0694 | 6,94% | Aviso n.º 20980-A/2023, DR de 30-10-2023 |
| 2025 | 1,0216 | 2,16% | Aviso n.º 23099/2024/2, DR de 18-10-2024 |
| 2026 | 1,0224 | 2,24% | Aviso n.º 23174/2025/2, DR de 19-09-2025 |
| 2027 | 1,0256 | 2,56% | Aviso n.º 24199/2026/2, DR de 01-10-2026 |
O vídeo da DECO PROteste explica a atualização de 2026; para 2027, vale o coeficiente de 1,0256 indicado acima.
Como calcular a nova renda
Multiplique a renda atual pelo coeficiente do ano em que a atualização produz efeitos. Numa renda de 800 €, a atualização de 2027 dá 800 × 1,0256 = 820,48 €. A lei permite arredondar para o cêntimo seguinte.
Se não atualizou a renda em 2025 e 2026, pode juntar esses coeficientes, porque ainda não passaram três anos: 800 × 1,0216 × 1,0224 × 1,0256 ≈ 856,98 €. Mostre a conta na carta, ano a ano. Para um passo a passo com minuta, veja o checklist de atualização de rendas para 2027.
Quando pode a nova renda começar a ser cobrada
- Só um ano depois do início do contrato (primeira atualização) ou um ano depois da última atualização.
- Só 30 dias, no mínimo, depois de o inquilino receber o aviso. Conte com o prazo dos correios: enviar com alguns dias de margem evita discussões sobre a data de receção.
- Exemplo: contrato iniciado a 1 de março de 2026. A primeira atualização pode produzir efeitos a 1 de março de 2027, com a carta recebida pelo inquilino até ao fim de janeiro de 2027.
Como deve ser feito o aviso ao inquilino?
O senhorio deve comunicar por escrito, por carta registada com aviso de receção ou entregue em mão com recibo. Na carta, indique:
- O coeficiente aplicado (por exemplo, 1,0256 para 2027) e a referência ao aviso publicado em Diário da República.
- O cálculo e o valor da nova renda.
- A data a partir da qual a nova renda é devida (pelo menos 30 dias depois da receção do aviso).
Se o contrato de arrendamento tiver uma cláusula própria de atualização (percentagem fixa, outro índice), vale essa cláusula. O coeficiente legal aplica-se quando o contrato não diz nada ou remete para ele.
⏳ O inquilino tem de aceitar? Na atualização anual pelo coeficiente, não. Se o aumento respeitar o coeficiente, o prazo de um ano e o aviso de 30 dias, a nova renda é devida a partir da data indicada na carta. Guarde o aviso de receção ou o recibo assinado: é a prova de que o prazo foi cumprido.
Exemplo de texto para a carta
«Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º do NRAU, comunico que a renda do locado será atualizada pelo coeficiente de 1,0256, publicado no Aviso n.º 24199/2026/2 do Diário da República, de 1 de outubro de 2026. A renda passa de 800,00 € para 820,48 €, com efeitos a partir de [data].» Adapte os valores e a data ao seu contrato.
E nos contratos antigos (anteriores a 1990)?
- Contratos desta categoria estão sujeitos ao regime de transição e podem ter regras específicas de atualização.
- O senhorio pode propor uma transição para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), mas há limites e proteção especial para inquilinos com mais de 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.
Estas regras têm sido revistas várias vezes. Antes de enviar qualquer proposta, confirme o regime em vigor no nosso guia sobre a reforma do arrendamento.
Detalhes adicionais importantes
- A atualização não é automática: se o senhorio não enviar o aviso, mantém-se a renda anterior. Os coeficientes que não forem aplicados podem sê-lo mais tarde, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido possível aplicá-los (art. 24.º do NRAU).
- Não é permitido aumentar a renda fora destas condições, exceto:
- por acordo entre as partes (por exemplo, após obras de melhoria substanciais);
- na renovação do contrato, caso o contrato preveja essa possibilidade.
📝 Nota para novos contratos: se a casa teve contrato de arrendamento nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 (programa Mais Habitação), a renda inicial do novo contrato não pode, em regra, ultrapassar a última renda praticada multiplicada por 1,02. Se essa renda não foi atualizada, podem somar-se os coeficientes dos três anos anteriores. Há exceções (por exemplo, obras de remodelação ou restauro profundos) e a regra vigora até 2029 (art. 34.º da Lei n.º 56/2023). O Governo propôs acabar com este travão nos contratos novos, mas, a 25 de outubro de 2026, a proposta ainda não foi aprovada.
Se gere vários contratos, o mais seguro é ter um calendário com a data de início de cada um e preparar as cartas com antecedência. Se o seu imóvel é gerido pela Condoroo, o gestor trata da atualização anual, da carta e do registo do aviso de receção.
Aumentar a renda: perguntas frequentes
Qual é o aumento máximo da renda em 2027?
2,56%. O coeficiente de 2027 é 1,0256, publicado no Diário da República a 1 de outubro de 2026 (Aviso n.º 24199/2026/2).
O coeficiente de 2025 foi 1,0664?
Não. Para 2025 o coeficiente oficial foi 1,0216 (aumento de 2,16%), publicado no Aviso n.º 23099/2024/2. O valor de 6,94% foi o de 2024.
Posso aplicar os aumentos que não fiz nos anos anteriores?
Sim, desde que não tenham passado mais de três anos. Na carta, aplique os coeficientes de cada ano, um a seguir ao outro.
O inquilino pode recusar o aumento?
Não, se o aumento respeitar o coeficiente, o prazo de um ano e o aviso de 30 dias. Se não pagar a nova renda, aplicam-se as regras da falta de pagamento: veja o que fazer quando o inquilino não paga a renda.
O aviso pode ser enviado por e-mail?
A lei prevê carta registada com aviso de receção ou entrega em mão com recibo. O e-mail só é seguro se o contrato o previr expressamente como forma de comunicação.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Coeficientes e legislação verificados a 25 de outubro de 2026.
