no Google
A reforma do arrendamento passou a primeira votação no Parlamento, mas ainda não é lei. A 30 de setembro de 2026, a Assembleia da República aprovou na generalidade a Proposta de Lei n.º 103/XVII, que autoriza o Governo a alterar o regime do arrendamento urbano por decreto-lei. Até à publicação do decreto-lei, a regra de ouro é simples: os contratos continuam a cumprir a lei atual. Esta checklist separa o que a proposta prevê do que já hoje se aplica, para senhorios e inquilinos saberem o que fazer agora.
Em resumo
- A proposta foi aprovada na generalidade; falta a especialidade, a votação final e o decreto-lei.
- Até lá, a caução continua limitada a duas rendas e as rendas antecipadas a dois meses.
- A proposta reduz para dois meses a dívida que permite resolver o contrato.
- A atualização das rendas em 2027 segue o coeficiente oficial de 2,56%.
- Organize já contratos, recibos e comunicações: serve em qualquer cenário.
1. Em que fase está a proposta
A Proposta de Lei n.º 103/XVII é uma autorização legislativa: se for aprovada, o Governo fica autorizado a aprovar um decreto-lei, cujo anteprojeto acompanha a proposta. A autorização tem a duração de 180 dias (art. 3.º da proposta). Na votação na generalidade, o PSD e o Chega anunciaram um acordo para alterar o texto na especialidade, incluindo limites à caução e às rendas antecipadas, segundo a RTP.
Em outubro, o processo abrandou. O ECO noticiou a ameaça do Chega de romper o acordo, e o idealista descreveu a lei como estando «em stand-by». A 21 de outubro, o PSD disse confiar no acordo, segundo o ECO. O texto pode, portanto, mudar ou não chegar a ser aprovado.
2. O que continua em vigor hoje
Enquanto o decreto-lei não for publicado em Diário da República, aplicam-se as regras atuais do Código Civil. A mais citada é a do dinheiro à entrada:
«1 – O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses. 2 – As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas.» — Código Civil, artigo 1076.º
Uma caução de três rendas pedida hoje «porque a lei vai mudar» continua a violar a lei. O mesmo vale para cláusulas que antecipem regras ainda não publicadas.
3. O que a proposta muda: quadro-resumo
| Tema | Lei em vigor | Anteprojeto do decreto-lei |
|---|---|---|
| Rendas antecipadas | Até 2 meses, com acordo escrito | Até 3 meses, com acordo escrito |
| Caução | Até 2 rendas | Sem limite legal |
| Renda inicial em casas já arrendadas | Limite de 2% (art. 34.º da Lei 56/2023) | Limite revogado |
| Resolução por falta de pagamento | Mora de 3 meses ou mais | 2 meses |
| Atrasos repetidos de mais de 8 dias | Mais de 4 vezes em 12 meses | Mais de 3 em 12 meses ou mais de 4 em 18 |
| Renovação automática | Igual período, ou 3 anos se for menor | Igual período, salvo acordo |
| Denúncia de contrato sem prazo | Aviso com 5 anos | Aviso com 3 anos |
Fontes: Código Civil, Lei n.º 56/2023 e o anteprojeto anexo à proposta.
4. Checklist para senhorios
- Não reescreva contratos em vigor com base na proposta. Uma alteração só vale com acordo das duas partes.
- Em contratos novos, respeite o limite de duas rendas de caução e de dois meses de rendas antecipadas.
- Separe no recibo a renda do mês, as rendas antecipadas e a caução.
- Registe os atrasos com datas. Hoje, a resolução por atrasos repetidos exige carta registada com aviso de receção depois do terceiro atraso (art. 1083.º, n.º 6).
- Atualize a renda em 2027 com o coeficiente de 2,56%, comunicando-o por escrito com 30 dias de antecedência.
- Guarde o histórico do imóvel: contratos anteriores, obras e certificado energético.
Para o detalhe do que mudaria nos contratos já assinados, veja o guia sobre a nova lei das rendas e os contratos em vigor.
5. Checklist para inquilinos
- Leia o contrato completo antes de pagar caução ou rendas antecipadas.
- Recuse pedidos acima dos limites atuais: duas rendas de caução e dois meses de antecipação.
- Faça um inventário com fotografias datadas no início do contrato.
- Pague por transferência e guarde os comprovativos.
- Negoceie por escrito qualquer plano de pagamento de rendas em atraso.
- Confirme a dedução das rendas no IRS: 15% das rendas de habitação permanente, até ao limite do art. 78.º-E do Código do IRS.
6. Despejos e falta de pagamento
Hoje, a lei considera que o senhorio não tem de manter o contrato quando a dívida atinge três meses:
«3 – É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte.» — Código Civil, artigo 1083.º, n.º 3
O inquilino ainda pode travar a resolução se pagar a dívida no prazo de um mês (art. 1084.º, n.º 3). A proposta reduz o limite para dois meses e prevê comunicações por correio eletrónico quando as partes o acordem. O procedimento especial de despejo continua a correr no Balcão do Arrendatário e do Senhorio. Nenhuma destas mudanças permite despejos sem decisão: mudar fechaduras ou cortar a água continua a ser ilegal.
7. Contratos antigos e apoio a famílias vulneráveis
O comunicado do Governo refere também a transição dos contratos anteriores a 1990 para o regime atual e a criação de um Fundo de Emergência para a Habitação. Estas medidas dependem do texto final e da regulamentação. Quem tem um contrato antigo deve guardar os comprovativos de rendimento e de idade do agregado e esperar pela versão publicada antes de tomar decisões.
8. O mercado enquanto a lei não chega
A incerteza também pesa nos preços. Para o senhorio, a renda deve ter em conta a procura real da zona e não uma lei que ainda pode mudar. Para o inquilino, comparar anúncios ajuda, mas a renda que conta é a que fica no contrato. Os dois lados ganham com um contrato claro, um inventário assinado e recibos discriminados. Veja também as regras para aumentar a renda e o que fazer quando o inquilino não paga a renda.
E se o prédio estiver em propriedade horizontal?
A reforma não altera as regras do condomínio. As quotas continuam a ser devidas pelo proprietário da fração, e não pelo inquilino, e o regulamento do condomínio continua a vincular quem lá vive. Violar esse regulamento pode justificar a resolução do contrato pelo senhorio (art. 1083.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil). Convém entregar o regulamento ao inquilino com o contrato.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais, e acompanha as alterações legais que afetam proprietários e inquilinos. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e recebemos o selo DECO pelo 3.º ano consecutivo. A conta bancária de cada prédio está em nome do condomínio, movimentada pelos condóminos.
Reforma do arrendamento: perguntas frequentes
A reforma do arrendamento já está em vigor?
Não. A proposta foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026. Faltam a especialidade, a votação final e a publicação do decreto-lei.
Posso pedir já uma caução de três rendas?
Não. Até a nova lei entrar em vigor, a caução está limitada a duas rendas (art. 1076.º, n.º 2, do Código Civil).
Quanto podem subir as rendas em 2027?
O coeficiente de atualização para 2027 é de 2,56%. O senhorio tem de comunicar o aumento por escrito com 30 dias de antecedência.
A proposta aplica-se aos contratos que já tenho?
O anteprojeto prevê aplicar-se também às relações que subsistam. O texto final pode mudar na especialidade.
Quantos meses de dívida permitem resolver o contrato?
Hoje, três meses. A proposta reduz para dois meses, mas só depois de o decreto-lei ser publicado.
Onde corre o procedimento especial de despejo?
No Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), com tramitação eletrónica.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
