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Nova lei das rendas, em resumo: se a proposta do Governo for aprovada como está, não vale só para contratos novos. O rascunho do decreto-lei diz que as alterações se aplicam também aos contratos que já existem. Mas, a 24 de outubro de 2026, ainda nada mudou: o Parlamento só aprovou a autorização legislativa na generalidade e a especialidade deve arrancar no fim de novembro. Mostramos, regra a regra, o que mudaria no contrato que já tem, o que fica igual e o que preparar com o condomínio.
Em resumo
- A nova lei das rendas ainda não está em vigor: só passou na generalidade, a 30 de setembro.
- O anteprojeto aplica as alterações também aos contratos que já existem, não só aos novos.
- A resolução por falta de pagamento passaria a ser possível com 2 meses de dívida, em vez de 3.
- A oposição do senhorio à primeira renovação deixaria de esperar 3 anos.
- Caução e rendas antecipadas maiores só com acordo; o fim do travão de 2% só conta nos contratos novos.
- As quotas do condomínio passadas para o inquilino contam para a dívida, mas perante o prédio quem paga continua a ser o proprietário.
Nova lei das rendas: em que ponto está a proposta do Governo?
A revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) é matéria reservada à Assembleia da República. Por isso, o Governo aprovou em Conselho de Ministros, a 9 de julho de 2026, a Proposta de Lei n.º 103/XVII, que pede ao Parlamento autorização para legislar e junta o anteprojeto do decreto-lei que quer aprovar depois.
Como resume o Jornal de Negócios, são quatro eixos: liberdade contratual, cumprimento dos contratos, despejos mais simples e resposta social.
| Fase | Estado a 24 de outubro de 2026 |
|---|---|
| Aprovação em Conselho de Ministros | Feita a 9 de julho de 2026 |
| Votação na generalidade | Aprovada a 30 de setembro: PSD, IL e CDS-PP a favor, Chega absteve-se, PS, Livre, PCP, BE, PAN e JPP contra |
| Especialidade (audições e propostas de alteração) | Deve arrancar no fim de novembro, depois do Orçamento do Estado para 2027 |
| Votação final global e promulgação da lei de autorização | Por marcar |
| Decreto-lei do Governo | A autorização dura 180 dias; sem decreto-lei nesse prazo, é preciso novo pedido |
| Promulgação, publicação e entrada em vigor | Por marcar |
O caminho não está garantido. O Chega viabilizou a proposta na generalidade com um acordo com o PSD para mudar quatro pontos, mas, segundo o ECO, já admite votar contra se o texto não for corrigido. O PSD recusa retirar a proposta e o Governo admite negociar também com o PS, conta o idealista. Segundo o Jornal de Negócios, citado pelo idealista, o processo pode arrastar-se até ao verão de 2027.
Atenção: até o decreto-lei ser publicado em Diário da República e entrar em vigor, aplicam-se as regras atuais. Uma caução acima de duas rendas pedida hoje continua a violar o artigo 1076.º do Código Civil.
Porque é que a nova lei se aplicaria aos contratos que já existem?
Lê-se muitas vezes que a reforma só mexe nos contratos novos. O texto diz outra coisa: o artigo 11.º do anteprojeto de decreto-lei, sobre a aplicação da lei no tempo, manda aplicar as alterações aos contratos celebrados depois da entrada em vigor e também «às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data».
Esta solução segue a regra geral do artigo 12.º do Código Civil: quando uma lei regula diretamente o conteúdo de uma relação jurídica, aplica-se às relações que já existem, mas não apaga os efeitos que já se produziram. Na prática, a nova lei das rendas funcionaria assim:
- O que já aconteceu fica como está: caução entregue, rendas pagas, renovações feitas.
- As regras sobre o fim do contrato passariam a valer logo. Prazos de renovação, oposição à renovação, denúncia e resolução por falta de pagamento aplicar-se-iam aos contratos em curso a partir da entrada em vigor.
- As regras que dependem de acordo só contam se houver acordo. Mais rendas antecipadas ou uma caução maior exigem que as duas partes assinem; o senhorio não as pode impor a meio do contrato.
- Há regras que, por natureza, só tocam nos contratos novos. É o caso do fim do travão de 2% à renda inicial.
Atenção: o artigo 11.º é curto e não resolve situações intermédias, como uma dívida que já vai no segundo mês quando a lei entrar em vigor ou um prazo de três anos a meio. O texto final pode trazer regras de transição mais finas; até lá, trate estes casos como incertos.
O que muda, regra a regra, no contrato que já tem?
Comparámos o Código Civil em vigor com o texto do anteprojeto. A primeira tabela trata do dinheiro à entrada e da renda.
| Regra | Hoje (em vigor) | Proposta do Governo | No contrato que já tem |
|---|---|---|---|
| Rendas antecipadas | Até 2 meses, com acordo escrito (art. 1076.º, n.º 1) | Até 3 meses, com acordo escrito | Só se as partes assinarem um aditamento |
| Caução | Até 2 rendas (art. 1076.º, n.º 2) | Sem limite legal | A caução entregue mantém-se; reforço só por acordo |
| Renda inicial de um novo contrato | Última renda + 2% nas casas arrendadas nos 5 anos antes de outubro de 2023, salvo exceções (art. 34.º da Lei 56/2023, até 2029) | Limite revogado | Não se aplica: só conta quando assina um contrato novo |
| Atualização anual | Coeficiente do INE, nos termos do art. 24.º do NRAU | Mantém-se o mesmo mecanismo | Sem mudança; para 2027 o coeficiente é de 2,56% |
A segunda tabela é a que mais pesa nos contratos em curso: incumprimento, renovação e fim do contrato.
| Regra | Hoje (em vigor) | Proposta do Governo |
|---|---|---|
| Resolução por falta de pagamento | Mora igual ou superior a 3 meses na renda, encargos ou despesas a cargo do inquilino (art. 1083.º, n.º 3) | 2 meses |
| Atrasos repetidos de mais de 8 dias | Mais de 4 vezes em 12 meses; carta registada com aviso de receção depois do 3.º atraso (art. 1083.º, n.os 4 e 6) | Mais de 3 vezes em 12 meses ou mais de 4 em 18 meses; carta depois do 2.º atraso |
| Prazo para o senhorio resolver por dívida | 3 meses a contar do conhecimento (art. 1085.º, n.º 2) | 6 meses |
| Pagar a dívida para travar a resolução | Até um mês depois da comunicação, uma vez por contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4) | Mantém-se |
| Renovação automática | Por igual período, ou 3 anos se o prazo for menor, salvo estipulação (art. 1096.º, n.º 1) | Por igual período, salvo estipulação |
| Oposição do senhorio à 1.ª renovação | Só produz efeitos 3 anos depois da celebração (art. 1097.º, n.º 3) | Regra revogada |
| Denúncia de contrato sem prazo | Aviso com 5 anos de antecedência (art. 1101.º, alínea c)) | Aviso com 3 anos |
| Preferência do inquilino na venda | Casa arrendada há mais de 2 anos (art. 1091.º, n.º 1) | Mais de 3 anos |
Os contratos anteriores a 1990 têm regras próprias, que explicamos no checklist da reforma do arrendamento 2026 e na comparação das propostas dos partidos para o arrendamento.
O que mudaria para o senhorio com um contrato em curso?
A mudança mais concreta é na saída do contrato. Pense num contrato de um ano celebrado em março de 2026. Hoje, o senhorio pode opor-se à renovação com 120 dias de antecedência, mas essa oposição só produz efeitos em março de 2029, três anos depois da celebração. Se o decreto-lei sair como está e entrar em vigor antes disso, essa espera desaparece: a oposição passa a produzir efeitos no fim do prazo ou da renovação em curso, desde que comunicada com a antecedência legal. A duração da renovação que já estiver a correr nessa data é um dos pontos que o texto não esclarece.
A renovação também fica mais clara. Hoje os tribunais dividem-se sobre se os três anos do artigo 1096.º são obrigatórios (veja um acórdão de 2026). Com a proposta, o contrato renova-se pelo mesmo período, salvo acordo em contrário.
Na dívida, o senhorio poderia resolver o contrato com dois meses de renda em atraso, em vez de três, e teria seis meses para o fazer. O inquilino continua a poder travar a resolução se pagar tudo no prazo de um mês, uma vez por contrato. Para o procedimento, veja o nosso guia sobre o que fazer quando o inquilino não paga a renda.
O que não deve fazer já:
- pedir rendas antecipadas ou caução acima dos limites atuais «porque a lei vai mudar»;
- enviar oposições à renovação a contar com regras que ainda não existem;
- reescrever cláusulas de contratos em curso sem acordo escrito do inquilino.
O que pode fazer já: rever as cláusulas do contrato de arrendamento, registar as datas de cada pagamento e preparar a atualização das rendas para 2027. Se procura previsibilidade, compare com o arrendamento acessível, que já está em vigor.
O que mudaria para o inquilino?
Para quem arrenda, a palavra-chave passa a ser pontualidade. Com o limite a descer para dois meses e a regra dos atrasos repetidos a apertar, quatro atrasos de mais de oito dias num ano, ou cinco em 18 meses, bastariam para o senhorio pôr fim ao contrato, desde que o tenha avisado por carta registada com aviso de receção depois do segundo atraso.
Num contrato curto, deixa de haver a garantia de ficar pelo menos três anos na casa. A antecedência do aviso do senhorio mantém-se: 120 dias num contrato de um a seis anos, por exemplo.
O que não muda: sem o seu acordo, não há mais rendas adiantadas nem reforço da caução, e a atualização anual segue o coeficiente oficial.
Segundo a RTP, o acordo entre PSD e Chega prevê limitar cauções e rendas antecipadas e distinguir quem não paga de propósito de quem não consegue pagar. Nada disto está fechado.
Atenção: se tiver dificuldades em pagar, fale com o senhorio antes do segundo mês de atraso e guarde por escrito qualquer acordo de pagamento.
E o condomínio: as quotas a cargo do inquilino contam para a dívida?
Contam, e já hoje contam. Por defeito, as despesas das partes comuns de uma fração arrendada são do senhorio (art. 1078.º, n.º 3). Mas o contrato pode passá-las para o inquilino. Nesse caso, são «encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário» e entram na contagem da mora: hoje com três meses, com a proposta com dois.
Um pormenor esquecido: se a quota está em nome do senhorio, este tem de apresentar o comprovativo no prazo de um mês, e o inquilino paga no fim do mês seguinte (art. 1078.º, n.os 5 e 6). Sem esse comprovativo, a dívida do inquilino é difícil de provar. Para a divisão das despesas, veja quem paga as quotas do condomínio num arrendamento.
Perante o condomínio, nada muda: quem deve as quotas é sempre o proprietário da fração, mesmo que o contrato as passe para o inquilino. A administração cobra ao condómino e pode usar a ata da assembleia como título executivo. Se a dívida já se arrasta, veja o que fazer com condóminos que não pagam as quotas.
Também se mantém a regra de que violar o regulamento do condomínio pode justificar a resolução do contrato pelo senhorio (art. 1083.º, n.º 2, alínea a)). Convém entregar o regulamento ao inquilino com o contrato.
Atenção: a administração do condomínio não é parte no contrato de arrendamento. Pode emitir ao proprietário uma declaração das quotas da fração, útil como prova, mas não cobra quotas ao inquilino.
Checklist: o que fazer até a nova lei das rendas sair
- Liste os seus contratos com a data de celebração, o prazo, as renovações e o próximo termo.
- Marque quais têm menos de três anos: são os mais afetados pelo fim da regra do artigo 1097.º, n.º 3.
- Confirme se o contrato passa as quotas do condomínio para o inquilino e em que termos.
- Se as quotas estão em seu nome, envie ao inquilino o comprovativo de pagamento todos os meses.
- Registe a data de cada pagamento de renda; o novo regime conta atrasos de mais de oito dias.
- Não peça cauções acima de duas rendas nem mais de dois meses adiantados enquanto a lei não mudar.
- Confirme o texto publicado em Diário da República antes de agir.
Conclusão
A nova lei das rendas ainda é uma proposta e pode mudar ou cair na especialidade. Mas, se sair como está, chega também aos contratos em curso. As mudanças mais fortes estão na saída do contrato: dois meses de dívida para resolver, fim da espera de três anos na primeira renovação e aviso de três anos nos contratos sem prazo. Caução e rendas antecipadas só mudam com acordo, e o travão de 2% só conta nos contratos novos. Para já, conheça as datas dos seus contratos e tenha os pagamentos documentados.
Nova lei das rendas: perguntas frequentes
A nova lei das rendas já está em vigor?
Não. A 24 de outubro de 2026, o Parlamento só aprovou na generalidade a autorização legislativa pedida pelo Governo. Faltam a especialidade, a votação final global, a promulgação e o decreto-lei do Governo. Até lá, aplicam-se as regras atuais.
A nova lei das rendas aplica-se aos contratos que já existem?
Sim, se o texto não mudar. O artigo 11.º do anteprojeto aplica as alterações aos contratos novos e às relações contratuais que subsistam na data de entrada em vigor. O que já aconteceu fica como está.
O senhorio pode exigir-me agora mais rendas antecipadas ou uma caução maior?
Não. Hoje o limite é de duas rendas antecipadas e de uma caução até duas rendas. Com a nova lei, limites maiores exigiriam acordo escrito das duas partes.
Com a nova lei, o despejo passa a ser possível com dois meses de renda em atraso?
A proposta baixa de três para dois meses a dívida que permite ao senhorio resolver o contrato. Contam também encargos a cargo do inquilino, como as quotas do condomínio. O inquilino continua a poder travar a resolução se pagar tudo no prazo de um mês, uma vez por contrato.
O fim do travão de 2% muda a renda do meu contrato atual?
Não. O travão do artigo 34.º da Lei 56/2023 limita a renda inicial de um contrato novo. Num contrato em curso, a renda só sobe pela atualização anual do INE.
As quotas do condomínio pagas pelo inquilino contam para a dívida?
Contam, se o contrato as passar para o inquilino: são encargos por conta do arrendatário. Perante o condomínio, quem deve as quotas é sempre o proprietário.
Quando é que a nova lei das rendas pode entrar em vigor?
Não há data. Depois de aprovada e publicada a lei de autorização, o Governo tem 180 dias para aprovar o decreto-lei. Segundo o Jornal de Negócios, citado pelo idealista, o processo pode arrastar-se até ao verão de 2027.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Baseia-se na Proposta de Lei n.º 103/XVII e no anteprojeto de decreto-lei anexo, que ainda podem ser alterados. Atualizado a 24 de outubro de 2026.
