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A nova regulação de condomínios que o Governo prepara vai criar, pela primeira vez, regras próprias para as empresas que administram prédios. Segundo a imprensa, o projeto prevê quatro mudanças principais: licença para exercer a atividade, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil e formação adequada. Até ser aprovado, o projeto não obriga ninguém. Neste artigo explicamos cada mudança, o que significa na prática para o seu prédio e o que o projeto não muda.
Em resumo
- O projeto está em circuito legislativo e ainda não foi aprovado.
- Aplica-se às empresas de administração, não aos condóminos que administram o seu prédio.
- Prevê licença, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil e formação.
- Não obriga os prédios a contratar uma empresa.
- Até lá, aplicam-se as regras do Código Civil e do DL 268/94.
Em que ponto está o projeto
Em julho de 2026, o Jornal Económico noticiou que o diploma tinha entrado em circuito legislativo. Em agosto, o ministério confirmou à CNN Portugal o passo seguinte:
«Após este processo e aprovação em Conselho de Ministros, a proposta dará entrada na Assembleia da República, seguindo os trâmites legais» — Fonte oficial do Ministério das Infraestruturas e Habitação, citada pela CNN Portugal, 13 de agosto de 2026
A 26 de outubro de 2026, não encontrámos qualquer diploma publicado. Acompanhamos o processo no guia sobre a regulação dos condomínios em 2026.
As 4 mudanças
| Mudança | O que prevê | O que significa para o prédio |
|---|---|---|
| 1. Licença | Licença obrigatória para a atividade, que pode ser retirada | Só empresas licenciadas podem ser contratadas |
| 2. Contrato escrito | Contrato de prestação de serviços entre empresa e condomínio | Serviços, preço e duração por escrito |
| 3. Seguro de responsabilidade civil | Seguro obrigatório para as empresas | Proteção contra danos causados pela administração |
| 4. Formação | Formação adequada dos profissionais | Gestores preparados para as regras da propriedade horizontal |
1. Licença para a atividade
Hoje, qualquer pessoa pode administrar um prédio sem requisitos mínimos. O projeto cria uma licença obrigatória para as empresas, que pode ser retirada em caso de incumprimento. Segundo o Jornal Económico, as empresas terão também de comprovar a regularidade fiscal e contributiva. Para o condomínio, a consequência prática é simples: antes de contratar, terá de confirmar que a empresa tem licença.
2. Contrato escrito
Muitos prédios trabalham hoje com propostas aceites por email ou com acordos verbais. O projeto torna obrigatório o contrato escrito. Um bom contrato deve indicar os serviços incluídos, o preço, a duração, o pré-aviso para sair e o que acontece aos documentos no fim. Veja que perguntas fazer no guia sobre os erros ao escolher uma empresa de condomínios.
3. Seguro de responsabilidade civil
O presidente da associação do setor explicou à CNN Portugal porque esta mudança importa:
«Há orçamentos de várias dezenas de milhares de euros. Ter esta património nas mãos de uma empresa que não tem seguro de responsabilidade civil é sempre uma insegurança muito grande» — Presidente da APEGAC, citado pela CNN Portugal, 13 de agosto de 2026
O seguro cobre danos causados aos condóminos ou a terceiros por ações ou omissões da empresa. Não substitui o seguro do prédio: o seguro contra incêndio continua obrigatório. Veja o guia sobre o seguro multirriscos do condomínio.
4. Formação adequada
O projeto prevê formação adequada para quem trabalha nas empresas. Hoje, um erro numa convocatória ou numa ata pode levar à impugnação de uma deliberação e atrasar uma obra urgente. A formação serve para reduzir esse risco. Veja como funciona a formação de gestores na Condoroo.
Outras regras previstas
Segundo a CNN Portugal, o projeto prevê também regras sobre incompatibilidades, impedindo a empresa de administração de prestar outros serviços ao mesmo condomínio, e a comunicação ao município das obras realizadas. O Jornal Económico refere ainda o reforço da transparência na prestação de contas. Estes pontos podem mudar até à aprovação.
O que o projeto não muda
- Não obriga a contratar uma empresa. Os condóminos podem continuar a administrar o prédio.
- Não se aplica a administradores internos. As novas regras dirigem-se às empresas.
- Não muda o Código Civil nas regras sobre assembleias, maiorias e despesas.
- Não altera o fundo comum de reserva, que continua a ser de pelo menos 10% da quota.
O que já é obrigatório hoje
Mesmo sem a nova regulação, a lei já exige muito a qualquer administrador:
«3 – O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão […].» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 3
Fundo comum de reserva, assembleia anual, três orçamentos para obras extraordinárias e seguro contra incêndio já são obrigações. Veja a lista completa no artigo sobre a regulação de condomínios em Portugal.
O que fazer quando a lei for aprovada
Quando o diploma for publicado, confirme a data de entrada em vigor e se existe um período de adaptação para as empresas. Nessa altura, vale a pena:
- Pedir à administração o número da licença, assim que esta existir.
- Rever o contrato e confirmar se cumpre as novas regras.
- Pedir a apólice do seguro de responsabilidade civil e confirmar o capital.
- Confirmar se a empresa presta outros serviços ao prédio e se isso continua a ser permitido.
- Levar o tema à assembleia, para que todos os condóminos fiquem informados.
Se o prédio é administrado por um condómino, nada muda nas suas obrigações, mas a assembleia pode aproveitar para rever a organização das contas e dos documentos.
Vai ficar mais caro?
Com novos custos para as empresas, é possível que parte deles chegue aos condóminos. Na CNN Portugal, o presidente da associação do setor admitiu esse reflexo, mas disse não acreditar que um eventual aumento seja substancial. Não há tabela de preços: cada condomínio é diferente.
Como a Condoroo ajuda
Já temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 € e os nossos gestores têm formação à entrada e formação contínua. A conta bancária de cada prédio está em nome do condomínio e é movimentada pelos condóminos. Administramos mais de 600 condomínios, com selo DECO pelo 3.º ano consecutivo, e os planos começam em 6,50 € por fração por mês. Até lá, as regras que contam são as do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94.
Nova regulação de condomínios: perguntas frequentes
A nova regulação de condomínios já está em vigor?
Não. Em outubro de 2026, o projeto está em circuito legislativo e ainda não foi aprovado em Conselho de Ministros.
Quais são as 4 principais mudanças?
Licença para a atividade, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil obrigatório e formação adequada.
O meu prédio vai ser obrigado a contratar uma empresa?
Não. Segundo a CNN Portugal, essa obrigação não faz parte da proposta.
As regras aplicam-se a um condómino que administra o prédio?
Não. Dirigem-se às empresas que prestam o serviço de forma profissional e remunerada.
O seguro de responsabilidade civil substitui o seguro do prédio?
Não. O seguro contra incêndio continua obrigatório e é contratado pelo condomínio ou pelos condóminos.
A gestão vai ficar mais cara?
É possível, mas o presidente da associação do setor disse à CNN Portugal não acreditar num aumento substancial.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
