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Fala-se muito da futura regulação de condomínios e das regras que o Governo prepara para as empresas de administração. Mas muitas das obrigações que protegem os condóminos já estão na lei há anos, e aplicam-se a qualquer administrador, seja uma empresa ou um vizinho eleito em assembleia. A informalidade acaba quando se cumpre a lei que já existe. Neste artigo explicamos o que já é obrigatório, o que o projeto em preparação prevê e como verificar se o seu prédio está em dia.
Em resumo
- O projeto de regulação das empresas está em circuito legislativo e ainda não é lei.
- Já é obrigatório ter fundo comum de reserva de, pelo menos, 10% da quota.
- A assembleia tem de aprovar contas e orçamento todos os anos.
- Para obras extraordinárias, são exigidos três orçamentos.
- A conta deve estar em nome do condomínio e o fundo depositado em banco.
O ponto de situação da regulação
Em agosto de 2026, o Ministério das Infraestruturas e Habitação explicou à CNN Portugal que o projeto estava:
«em circuito legislativo, para análise e reunião de eventuais contributos por parte das demais áreas governativas» — Ministério das Infraestruturas e Habitação, citado pela CNN Portugal, 13 de agosto de 2026
Segundo a CNN Portugal e o Jornal Económico, o projeto prevê licença para a atividade, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil obrigatório e formação dos profissionais. Explicamos as mudanças no artigo sobre a nova regulação de condomínios e o estado do processo no guia sobre a regulação dos condomínios em 2026.
Quem pode ser administrador
A lei não exige, hoje, qualquer licença para administrar um prédio:
«4 – O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.» — Código Civil, artigo 1435.º, n.º 4
Um vizinho eleito tem exatamente as mesmas obrigações que uma empresa. A diferença está nos meios para as cumprir.
O que a lei já exige a qualquer administrador
| Obrigação | Regra | Onde está |
|---|---|---|
| Fundo comum de reserva | Pelo menos 10% da quota-parte, depositado em banco | DL 268/94, art. 4.º |
| Assembleia anual | Contas do ano anterior e orçamento | Código Civil, art. 1431.º |
| Três orçamentos | Obras extraordinárias e inovações | Código Civil, art. 1436.º, n.º 2 |
| Atas completas | Presenças, deliberações e votações | DL 268/94, art. 1.º |
| Seguro contra incêndio | Atualização anual obrigatória | DL 268/94, art. 5.º |
| Declaração de dívidas | Emitida em 10 dias na venda de uma fração | Código Civil, art. 1424.º-A |
| Cobrança judicial | Ação em 90 dias, nas condições da lei | DL 268/94, art. 6.º, n.º 5 |
Fundo comum de reserva
O fundo serve para pagar a conservação do prédio e tem regras claras:
«2 – Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º, n.º 2
«4 – O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º, n.º 4
Contas misturadas com dinheiro pessoal ou fundos guardados em numerário não cumprem a lei. Veja o que pedir no guia sobre transparência nas contas.
Contas e orçamento todos os anos
A assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano, segundo o artigo 1431.º do Código Civil. Um prédio que passa anos sem assembleia está fora da lei, mesmo que tudo pareça correr bem. Sem orçamento aprovado, as quotas ficam sem base atualizada e a cobrança de dívidas torna-se mais difícil. Veja que maiorias são exigidas nas deliberações em assembleia.
Obras com três orçamentos
«Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, (…) o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas.» — Código Civil, artigo 1436.º, n.º 2
Orçamentos «de amigos», sem comparação, não cumprem esta regra. Veja como funciona a gestão de obras.
Atas e cobranças
A ata tem de indicar a data e o local, os presentes e ausentes, as deliberações e o resultado de cada votação. É também a ata que permite cobrar quotas em atraso: a lei dá-lhe força de título executivo e manda instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário e desde que a dívida seja igual ou superior ao valor do IAS. Veja como cobrar no guia sobre dívidas ao condomínio.
Seguro contra incêndio
O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório e tem de ser atualizado todos os anos, segundo o artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Cabe ao administrador verificar que existe e propor à assembleia o capital seguro. Veja como contratar o seguro do condomínio.
Responsabilidade do administrador
Quem administra responde pelos seus erros, já hoje. O artigo 1436.º, n.º 3, do Código Civil diz que o administrador que não cumprir as suas funções é civilmente responsável pela omissão. A futura regulação deverá juntar a isto o seguro de responsabilidade civil obrigatório para as empresas.
Checklist para o seu prédio
- O fundo comum de reserva está numa conta bancária e recebe pelo menos 10%?
- A conta do condomínio está em nome do condomínio?
- Houve assembleia com contas e orçamento este ano?
- As últimas obras tiveram três orçamentos?
- As atas indicam presenças e o resultado das votações?
- O seguro contra incêndio foi atualizado?
- As quotas em atraso estão a ser cobradas dentro do prazo?
Como a Condoroo ajuda
A conta bancária de cada prédio está em nome do condomínio e é movimentada pelos condóminos; nós fazemos a conciliação bancária. Temos seguro de responsabilidade civil de 500.000 €, selo DECO pelo 3.º ano consecutivo e uma equipa de mais de 20 profissionais, que administra mais de 600 condomínios. Os planos começam em 6,50 € por fração por mês. Se a sua administração não cumpre algum destes pontos, peça que o tema seja incluído na ordem de trabalhos da próxima assembleia. Não precisa de esperar pela nova lei para exigir o que a lei atual já obriga.
Regulação de condomínios: perguntas frequentes
A regulação das empresas de condomínio já está em vigor?
Não. Em outubro de 2026, o projeto está em circuito legislativo e ainda não foi aprovado.
O que prevê o projeto de regulação?
Segundo a imprensa, licença para a atividade, contrato escrito, seguro de responsabilidade civil obrigatório e formação dos profissionais.
O fundo comum de reserva é obrigatório?
Sim. Cada condómino contribui com, pelo menos, 10% da sua quota-parte, e o fundo deve estar depositado num banco.
Quantos orçamentos são precisos para obras extraordinárias?
Pelo menos três, de diferentes proveniências.
O administrador pode ser um condómino?
Sim. O cargo pode ser desempenhado por um condómino ou por um terceiro, e as obrigações legais são as mesmas.
O que acontece se o administrador não cumprir?
É civilmente responsável pela omissão, segundo o artigo 1436.º, n.º 3, do Código Civil.
Este artigo é informativo. Legislação e sites consultados a 26 de outubro de 2026.
