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Documentos para vender casa em 2026: caderneta predial, certidão permanente do registo predial, certificado energético, distrate se houver hipoteca e, numa fração em condomínio, a declaração de encargos e dívidas passada pelo administrador. Desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem ainda de mencionar a situação do título urbanístico. A ficha técnica de habitação e a licença de utilização deixaram de ser exigidas na escritura em janeiro de 2024. Explicamos o que pedir, a quem e com que antecedência.
Em resumo
- Ficha técnica e licença de utilização deixaram de ser exigidas na escritura a 1 de janeiro de 2024.
- Desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem de mencionar o título urbanístico: apresentado, declarado sem apresentar ou declarado inexistente. Sem menção, o negócio é anulável.
- Numa fração, o administrador tem 10 dias para emitir a declaração de encargos e dívidas ao condomínio, obrigatória na escritura.
- Quotas que vencem depois da escritura são do comprador; as vencidas antes são do vendedor, salvo renúncia do comprador à declaração.
- Marquise: precisa de procedimento na Câmara e de autorização da assembleia por 2/3 do valor do prédio.
- Casa arrendada há mais de dois anos: o inquilino tem preferência e 30 dias para responder.
Documentos para vender casa: a lista atualizada em 2026
A lista de documentos para vender casa encolheu em 2024 e ganhou uma regra nova em outubro de 2026. Eis o que conta hoje numa venda de uma fração em prédio com condomínio:
| Documento | Para que serve | Onde se obtém | Na escritura em 2026 |
|---|---|---|---|
| Caderneta predial urbana | Identifica o imóvel nas Finanças (artigo matricial, áreas, valor patrimonial) | Portal das Finanças | Sim |
| Certidão permanente do registo predial | Mostra quem é o dono e os ónus (hipotecas, penhoras); válida 6 meses | Conservatória ou registo predial online | Sim (código de acesso) |
| Certificado energético | Classifica a eficiência energética; a classe tem de constar do anúncio e o certificado deve ser disponibilizado antes do CPCV | Perito qualificado | Sim (o notário regista o número) |
| Distrate ou declaração de dívida do banco | Prova o fim da hipoteca ou o valor a liquidar no ato | Banco credor | Se houver crédito |
| Declaração de encargos e dívidas ao condomínio | Diz o que a fração paga e se há dívidas | Administrador do condomínio | Sim, salvo renúncia do comprador |
| Menção ao título urbanístico | Diz se há título da operação urbanística e se foi apresentado | Feita por quem titula o negócio, com base no que o vendedor apresenta ou declara | Obrigatória desde 1 de outubro de 2026 |
| Ficha técnica de habitação | Descreve as características técnicas da habitação | — | Já não é exigida desde 1 de janeiro de 2024 |
| Licença (autorização) de utilização | Atesta o uso autorizado do imóvel | Câmara Municipal | Já não é exigida desde 1 de janeiro de 2024 |
Os impostos da compra (IMT e imposto do selo) são pagos pelo comprador antes da escritura, mas reunir os documentos para vender casa é tarefa do vendedor. Se a casa tem IMI em atraso ou foi alojamento local, convém também confirmar a situação fiscal; veja o caso das casas devolutas com IMI agravado.
Atenção: a ficha técnica e a licença de utilização já não são obrigatórias na escritura: o Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou essa exigência com efeitos a 1 de janeiro de 2024 (art. 26.º, alínea f)).
O que mudou a 1 de outubro de 2026: o título urbanístico na escritura
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, reviu o regime de licenciamento urbanístico (RJUE). A entrada em vigor estava prevista para agosto, mas o Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, adiou-a para 1 de outubro de 2026.
A regra que interessa a quem vende está no novo artigo 4.º-A, n.º 14, do RJUE. Na venda de uma edificação ou de uma fração autónoma, o notário, conservador, advogado ou solicitador tem de fazer constar do documento uma de três menções:
- O título urbanístico foi apresentado, com a sua identificação.
- O vendedor declara que tem o título, embora não o apresente.
- O vendedor declara que não tem título urbanístico.
Sem nenhuma destas menções, o negócio é anulável. A lei não proíbe vender sem título: o que torna a venda frágil é a omissão da menção, como explicou o idealista e confirma a nota orientadora dos solicitadores, que propõe redações-tipo para cada caso.
O que é, afinal, o título urbanístico? Deixou de ser só o recibo das taxas. Segundo o artigo 4.º-A, uma licença é titulada pelo comprovativo do pagamento das taxas, pelo último requerimento com a síntese da operação urbanística e pela notificação do deferimento (ou o comprovativo da submissão, se o deferimento foi tácito). Uma comunicação prévia é titulada pelo modelo preenchido, pelo comprovativo de submissão e pelo pagamento das taxas. Uma análise de advogados de 10 de outubro resume: «o recibo das taxas deixa de bastar».
Duas notas práticas. A menção é uma declaração, não uma verificação: ninguém na escritura compara o que está construído com o que foi aprovado, como sublinha este guia sobre o que perguntar ao vendedor. E a regra antiga da menção ao comprovativo das taxas (art. 19.º do DL 10/2024) foi revogada a 1 de junho de 2026, substituída por esta.
Título urbanístico, licença de utilização e ficha técnica: o que é o quê
São três documentos que respondem a perguntas diferentes e que muitos anúncios ainda confundem:
| Documento | Pergunta a que responde | Situação em 2026 |
|---|---|---|
| Título urbanístico | A obra (construção, ampliação, alteração) foi licenciada ou comunicada à Câmara? | A escritura tem de mencionar a sua situação; a falta de menção torna o negócio anulável |
| Título ou licença de utilização | O edifício ou a fração pode ser usado para habitação (ou outro fim)? | Já não se exibe na escritura; transmite-se automaticamente com a propriedade (art. 4.º-A, n.º 13, RJUE) |
| Ficha técnica de habitação | Que características técnicas e funcionais tem a habitação? | Já não se exibe na escritura desde 1 de janeiro de 2024 |
Sair da lista de documentos para vender casa não quer dizer que seja indiferente. O banco do comprador pode pedir a licença de utilização, e tê-la à mão acelera a venda. Para o contexto das mudanças de 2024, veja o nosso artigo sobre as vantagens e riscos do Simplex urbanístico.
O que pedir ao condomínio antes de vender a fração
Numa fração em propriedade horizontal, o documento do condomínio é obrigatório. O artigo 1424.º-A do Código Civil, introduzido pela Lei n.º 8/2022, manda o vendedor pedir ao administrador uma declaração escrita com:
- todos os encargos de condomínio em vigor para a fração, com a natureza, os montantes e os prazos de pagamento (quotas ordinárias, fundo comum de reserva, quotas extraordinárias aprovadas);
- as dívidas existentes, se houver, com a natureza, os montantes e as datas de constituição e de vencimento.
O administrador tem 10 dias a contar do pedido para a emitir (o mesmo prazo vale para a declaração de dívida do artigo 1436.º, alínea q)). A declaração é documento obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado. A única exceção é o comprador declarar expressamente que prescinde dela e que aceita responder por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
Na prática, peça a declaração logo que tenha o contrato-promessa (CPCV) assinado ou a data da escritura à vista, com pelo menos duas semanas de margem. Junte ao pedido:
- a identificação da fração e a data prevista da escritura;
- o pedido de cópia das atas recentes, sobretudo se houver obras aprovadas;
- a pergunta sobre autorizações da assembleia para obras na sua fração (marquises, caixilharia, aparelhos de ar condicionado na fachada).
Se é comprador, vale a pena conhecer o condomínio antes de comprar.
Quem paga as quotas depois da escritura
A regra base do artigo 1424.º-A: as dívidas ao condomínio ficam com quem devia tê-las pago na data em que venceram; os encargos que se vencem depois da transmissão são do novo proprietário, seja qual for a sua natureza. Se o comprador prescindir da declaração na escritura, assume as dívidas do vendedor.
O ponto sensível são as obras aprovadas antes da venda e pagas em prestações depois dela. O artigo 1424.º, n.º 1, diz que as despesas de conservação são dos condóminos proprietários à data da deliberação; o artigo 1424.º-A, n.º 4, diz que o que vence depois da venda é do novo dono. Para não discutir isto mais tarde, escreva no CPCV quem paga as quotas extraordinárias já aprovadas, com base no que consta da declaração do administrador.
Se houver dívidas, o vendedor pode liquidá-las no próprio dia. Sobre o que acontece quando não são pagas, veja o nosso guia sobre dívidas ao condomínio.
Marquises e obras na fachada: a camada da Câmara e a do condomínio
Aqui o título urbanístico e o condomínio encontram-se. Uma marquise, uma varanda fechada ou uma janela substituída por outra diferente mexem com a fachada. Isso traz duas perguntas distintas:
- A Câmara. As obras isentas de licença e de comunicação prévia são, entre outras, as obras de alteração no interior que não impliquem modificações exteriores com impacto na fachada (art. 6.º do RJUE). Uma marquise, em regra, não cabe nessa isenção. Sem procedimento, não há título para essa obra.
- O condomínio. O artigo 1422.º do Código Civil proíbe obras novas que prejudiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício e exige, para obras que os modifiquem, autorização prévia da assembleia por maioria de dois terços do valor total do prédio.
As duas camadas são independentes. Uma obra pode ter sido comunicada à Câmara e nunca ter sido autorizada pela assembleia, ou o contrário. Quem compra herda a obra, e o condomínio pode exigir a reposição. Peça ao administrador a ata que autorizou a marquise e confirme a situação na Câmara. Mais detalhe nos nossos guias sobre obras no condomínio e a Câmara Municipal e sobre a utilização de varandas e terraços.
Fração arrendada: o inquilino tem direito de preferência?
Sim, se o arrendamento durar há mais de dois anos. O artigo 1091.º do Código Civil dá ao inquilino preferência na compra e venda do locado arrendado há mais de dois anos. Antes de vender a terceiro, o senhorio comunica ao inquilino o projeto de venda e as cláusulas do negócio (preço, condições de pagamento, data prevista) por carta registada com aviso de receção. O inquilino tem 30 dias, a contar da receção, para responder.
Se o inquilino não for avisado, pode pôr uma ação de preferência no prazo de seis meses a contar do momento em que conheceu os elementos essenciais da venda, depositando o preço nos 15 dias seguintes (art. 1410.º, aplicável por remissão). Ou seja, a venda pode ser desfeita a favor do inquilino.
Dois pormenores. Os outros condóminos não têm preferência na venda de frações (art. 1423.º do Código Civil). E o contrato de arrendamento continua com o novo dono: quem compra uma fração arrendada compra também o contrato.
Checklist: documentos para vender casa, por ordem
- Antes de anunciar: certificado energético válido; caderneta predial e certidão permanente atualizadas.
- Antes de anunciar: reunir o título urbanístico (licença ou comunicação prévia, comprovativo das taxas, requerimento ou modelo, deferimento) e o título de utilização, se existir.
- Antes do CPCV: confirmar se há obras sem título (marquise, ampliação, divisão de espaços) e decidir qual das três menções vai constar da escritura.
- Antes do CPCV: pedir ao administrador as atas que autorizaram obras na fachada da sua fração.
- Antes do CPCV, se a casa está arrendada há mais de dois anos: enviar ao inquilino a comunicação de preferência por carta registada com aviso de receção e esperar 30 dias.
- No CPCV: acertar quem paga as quotas extraordinárias já aprovadas.
- Duas semanas antes da escritura: pedir a declaração de encargos e dívidas ao condomínio (prazo de 10 dias).
- Antes da escritura: pedir ao banco o valor para liquidar a hipoteca e o distrate.
- No dia da escritura: levar a declaração do condomínio, os documentos de identificação e o título urbanístico, se o tiver; confirmar que a menção ao título consta do documento.
- Depois da escritura: avisar o administrador da mudança de proprietário, para as quotas seguintes serem cobradas ao comprador.
Os documentos para vender casa resolvem-se em poucas semanas quando se começa cedo. O que atrasa é descobrir na véspera uma dívida ao condomínio ou uma marquise sem autorização. Se o seu condomínio é gerido pela Condoroo, peça a declaração ao seu gestor indicando a data prevista da escritura.
Documentos para vender casa: perguntas frequentes
A ficha técnica de habitação e a licença de utilização ainda são obrigatórias para vender casa?
Na escritura, não. O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou a obrigação de as apresentar nos atos de transmissão de prédios urbanos a partir de 1 de janeiro de 2024. Continuam a ser úteis: o banco do comprador pode pedi-las e ajudam a provar que a casa está legal.
O que é o título urbanístico e onde o encontro?
É o conjunto de documentos que prova que a obra foi licenciada ou comunicada à Câmara: comprovativo das taxas, último requerimento ou modelo com a síntese da operação e notificação do deferimento (ou comprovativo de submissão). Procure-o no seu arquivo, na Câmara Municipal ou, se já estiver averbado, na certidão do registo predial.
Posso vender uma casa sem título urbanístico?
Pode. A lei não proíbe a venda: obriga a que a escritura mencione a situação. Se não tiver título, declara que não o tem e o negócio é válido. O que torna a venda anulável é a escritura omitir a menção. O comprador fica a saber e o preço pode refletir isso.
Tenho uma marquise feita sem autorização. Isso impede a venda?
Não impede, mas complica. A marquise altera a fachada, por isso não está isenta de procedimento na Câmara nem dispensa a autorização da assembleia por dois terços do valor do prédio. Sem título para essa obra, terá de o declarar na escritura, e o condomínio pode exigir a reposição a quem for o dono.
Que documento peço ao administrador do condomínio e quanto tempo demora?
A declaração de encargos e dívidas da fração (art. 1424.º-A do Código Civil): quotas em vigor, montantes, prazos de pagamento e eventuais dívidas. O administrador tem 10 dias para a emitir. Peça-a pelo menos duas semanas antes da escritura.
Quem paga as quotas do condomínio do mês da escritura?
Paga quem for dono quando a quota vence. O que vence antes da escritura é do vendedor; o que vence depois é do comprador. Para quotas extraordinárias já aprovadas e pagas em prestações, escreva no contrato-promessa quem as suporta.
A casa está arrendada. Tenho de a oferecer primeiro ao inquilino?
Se o contrato dura há mais de dois anos, sim. Envie ao inquilino o projeto de venda com o preço e as condições por carta registada com aviso de receção; ele tem 30 dias para responder. Sem essa comunicação, pode pedir em tribunal para ficar com a casa pelo mesmo preço.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 25 de outubro de 2026.
