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Quando se compra um apartamento, compra-se também uma parte do prédio e a entrada numa pequena comunidade com regras, contas e decisões já tomadas. Um condomínio com dívidas, obras grandes à porta ou conflitos antigos pode transformar uma boa compra num problema. Por isso, conhecer o condomínio antes de comprar casa é tão importante como visitar a fração ou pedir a avaliação do banco. Neste guia, explicamos que documentos pedir, a quem e o que procurar em cada um.
Em resumo
- Peça ao vendedor a declaração de encargos e dívidas da fração: o administrador emite-a em 10 dias e é documento obrigatório da escritura (art. 1424.º-A do Código Civil).
- Leia as atas dos últimos anos: mostram obras aprovadas, conflitos, processos e o valor das quotas.
- As despesas de obras são da responsabilidade de quem era proprietário no momento da deliberação (art. 1424.º, n.º 1).
- Confirme o fundo comum de reserva, o seguro contra incêndio e o regulamento.
- Veja o título constitutivo: diz a permilagem e o fim a que a fração se destina.
Porque o condomínio pesa na compra
A quota mensal é apenas a parte visível. Por trás dela podem estar obras aprovadas e ainda por pagar, um fundo de reserva vazio, condóminos com dívidas que pesam no orçamento de todos ou regras do regulamento que limitam o uso que pretende dar à casa, como animais, arrendamento ou obras. Tudo isto afeta o custo real da compra e a tranquilidade de quem lá vai viver. A boa notícia é que a lei dá ferramentas para saber o essencial antes da escritura.
A declaração de encargos e dívidas
Desde a Lei n.º 8/2022, o vendedor tem de pedir ao administrador uma declaração com os encargos da fração e as dívidas existentes:
«2 – A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte.» — Código Civil, artigo 1424.º-A, n.º 2
A declaração indica as quotas em vigor, a sua natureza, montantes e prazos e, se existirem, as dívidas, com datas de constituição e vencimento. O comprador só pode prescindir dela declarando expressamente na escritura que aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. Não o faça sem saber exatamente o que está a assumir. Veja a lista completa de documentos para vender casa.
Obras aprovadas: quem paga?
As despesas de conservação das partes comuns são da responsabilidade de quem era proprietário no momento da deliberação (art. 1424.º, n.º 1). Se a assembleia aprovou uma obra antes da venda, a quota extraordinária é, em regra, do vendedor, mesmo que as prestações se vençam depois. Ainda assim, confirme nas atas o que foi aprovado e combine por escrito, no contrato-promessa, quem paga o quê. Obras grandes previstas mas ainda não votadas também devem ser conhecidas: depois da escritura, serão suas.
Que documentos pedir e o que procurar
| Documento | A quem pedir | O que verificar |
|---|---|---|
| Declaração de encargos e dívidas | Vendedor (emitida pelo administrador) | Quotas, quotas extra e dívidas da fração |
| Atas dos últimos anos | Vendedor ou administração | Obras aprovadas, processos, conflitos |
| Orçamento e contas | Vendedor ou administração | Equilíbrio, dívidas de outros condóminos |
| Regulamento do condomínio | Vendedor ou administração | Regras sobre animais, obras, arrendamento |
| Título constitutivo | Registo predial | Permilagem e fim da fração |
| Apólice de seguro | Administração | Seguro contra incêndio em vigor |
| Certificado energético | Vendedor | Classe energética da fração |
As atas
O administrador tem de guardar as atas e facultar a consulta aos condóminos (art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Como ainda não é condómino, peça-as ao vendedor. Procure obras aprovadas, quotas extraordinárias, ações judiciais, queixas recorrentes, como infiltrações ou ruído, e o nível de participação nas assembleias.
O fundo comum de reserva
Cada condomínio tem de ter um fundo de reserva, com uma contribuição de pelo menos 10% da quota (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Um fundo saudável reduz o risco de quotas extraordinárias pesadas. Saiba mais sobre o fundo de reserva.
Dívidas de outros condóminos
As dívidas de outros condóminos não passam para si, mas afetam o orçamento comum e podem atrasar obras. Veja nas contas o peso das dívidas e se a administração as cobra. Leia sobre dívidas ao condomínio.
O regulamento e o título constitutivo
O regulamento define regras de uso das partes comuns e pode limitar atividades (regulamento do condomínio). O título constitutivo, disponível no registo predial, indica a permilagem da fração, que define o seu peso nas despesas e nos votos (permilagem), e o fim a que se destina: dar-lhe outro uso pode exigir autorização da assembleia (art. 1422.º).
Visitar o prédio com outros olhos
Os documentos dizem muito, mas a visita também. Ao ver a casa, dedique alguns minutos às partes comuns:
- Entrada e escadas: limpeza, iluminação, caixas de correio, sinais de humidade.
- Cobertura e fachada: fissuras, manchas, rebocos soltos, varandas degradadas.
- Elevador: certificado de inspeção afixado e funcionamento.
- Garagem e arrecadações: infiltrações, ventilação, ordem.
- Quadro de avisos: convocatórias, obras anunciadas, contactos da administração.
Se possível, volte ao fim do dia ou ao fim de semana para perceber o ruído e o ambiente do prédio. Falar com um vizinho no átrio pode revelar mais do que muitas páginas de atas: como funciona a administração, se as assembleias têm participação e se há problemas recorrentes.
Perguntas a fazer ao vendedor
Qual é a quota mensal e quando foi atualizada? Há obras aprovadas ou previstas? Existem processos judiciais? Quem é o administrador e como se contacta? As respostas devem bater certo com os documentos.
Sinais de alerta
- Atas em falta ou assembleias que não se realizam há anos.
- Ausência de administrador ou de contas aprovadas.
- Quotas extraordinárias frequentes sem plano de obras.
- Processos judiciais em curso contra o condomínio.
- Partes comuns visivelmente degradadas: fachada, cobertura, elevador.
Nenhum destes sinais impede a compra, mas todos merecem perguntas e, se for o caso, um ajuste no preço.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios. Emitimos a declaração de encargos e dívidas dentro do prazo legal e, na nossa plataforma, atas, contas e regulamento estão sempre disponíveis para o proprietário partilhar com quem pretende comprar.
Conhecer o condomínio antes de comprar casa: perguntas frequentes
Que documento do condomínio é obrigatório na escritura?
A declaração de encargos e dívidas emitida pelo administrador (art. 1424.º-A do Código Civil), salvo se o comprador prescindir dela e aceitar as dívidas do vendedor.
Quanto tempo tem o administrador para emitir a declaração?
No máximo 10 dias a contar do pedido.
Quem paga uma obra aprovada antes da compra?
Em regra, quem era proprietário no momento da deliberação (art. 1424.º, n.º 1). Convém deixar isso claro no contrato-promessa.
Posso consultar as atas antes de comprar?
O direito de consulta é dos condóminos; peça-as ao vendedor, que as pode obter junto da administração.
Fico com as dívidas de outros condóminos?
Não, mas essas dívidas afetam o orçamento comum e podem atrasar obras.
Onde vejo a permilagem da fração?
No título constitutivo da propriedade horizontal, disponível no registo predial.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
