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Para dividir fração autónoma em duas ou mais frações novas, a lei exige autorização no título constitutivo ou uma deliberação da assembleia aprovada sem qualquer oposição (art. 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil). Reorganizar o interior sem criar frações novas não é divisão. Juntar frações contíguas, ou garagens e arrecadações, não precisa de autorização dos vizinhos. Em todos os casos, as obras não podem prejudicar a segurança nem a linha arquitetónica do edifício, e quem divide ou junta altera depois o título por ato unilateral, com certidão da câmara, escritura ou documento particular autenticado, comunicação ao administrador em 10 dias e registo.
Key points from this article
1. Divisão, remodelação ou junção: três situações diferentes
A pergunta «posso transformar o meu T3 em dois T1?» tem respostas diferentes consoante o que se pretende fazer. Na prática, há três casos, e confundi-los é a origem da maioria dos conflitos em assembleia:
- Divisão jurídica: a fração passa a ser duas (ou mais) frações autónomas, cada uma com descrição própria no registo predial, artigo próprio nas Finanças e permilagem própria. É o caso de quem quer vender ou hipotecar cada T1 separadamente.
- Remodelação interior: a fração continua a ser uma só, mas o espaço é reorganizado, por exemplo com uma segunda kitchenette e uma segunda casa de banho para arrendar a estudantes.
- Junção: duas frações passam a ser uma, como um apartamento com o vizinho do lado, ou com uma garagem.
2. Dividir fração autónoma: quando é preciso autorização
O n.º 3 do art. 1422.º-A é claro: não é permitida a divisão de frações em novas frações autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição. Há, portanto, dois caminhos:- O título constitutivo já autoriza. Alguns títulos de propriedade horizontal, sobretudo em edifícios mais recentes ou em lojas e escritórios, preveem expressamente que certas frações possam ser divididas. Nesse caso, não é preciso ir à assembleia. Vale a pena pedir a certidão do título na conservatória e lê-lo com atenção antes de mais nada.
- A assembleia autoriza sem qualquer oposição. Se o título é omisso ou proíbe, o pedido tem de ir à ordem de trabalhos e não pode ter nenhum voto contra.
3. Reorganizar o interior não é dividir: o acórdão de Coimbra de 2026
O caso mais comum na prática não é a divisão formal, mas a remodelação para arrendamento. O Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10 de março de 2026 analisou exatamente esta situação. Uma empresa comprou um T3 em Castelo Branco e fez obras para criar dois espaços habitacionais independentes, cada um com kitchenette e casa de banho, para arrendar a estudantes. Não pediu autorização ao condomínio. O condomínio avançou para tribunal e pediu a reposição do T3, alegando que tinham sido criados dois T1. O tribunal deu razão à proprietária, por três motivos:- os dois espaços continuavam a ter um único hall de entrada e um único acesso à parte comum;
- havia um único contador de água e eletricidade;
- a vistoria da câmara concluiu que não tinham sido constituídos dois fogos.
4. Juntar frações: com o vizinho do lado ou com a garagem
Juntar é mais simples. Segundo os n.os 1 e 2 do art. 1422.º-A:- não é preciso autorização dos restantes condóminos para juntar duas ou mais frações do mesmo edifício, desde que sejam contíguas (lado a lado, ou por cima uma da outra);
- a contiguidade é dispensada quando se trate de arrecadações e garagens. Pode juntar o seu apartamento do 3.º andar à garagem da cave, mesmo que não se toquem.
5. Assembleia: o que significa «sem qualquer oposição» e o que acontece aos ausentes
Esta é a dúvida que mais conflitos gera. A lei não usou a palavra «unanimidade», e a leitura dominante é que o que se exige é que nenhum condómino vote contra. Uma abstenção, em princípio, não é oposição. E os condóminos que faltam à reunião? Aqui entra o art. 1432.º do Código Civil, n.os 8 a 11. As deliberações que exigem unanimidade podem ser aprovadas pela unanimidade dos presentes, desde que representem pelo menos dois terços do capital investido, sob condição de os ausentes não discordarem:- a ata é comunicada aos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por email (para quem o aceitou em ata);
- cada ausente tem 90 dias após a receção para comunicar por escrito o seu assentimento ou a sua discordância;
- o silêncio vale como aprovação.
- incluir o ponto expressamente na convocatória, com plantas e a descrição das novas frações;
- avisar na convocatória que é uma deliberação que exige ausência de oposição (o n.º 4 do art. 1432.º obriga a informar sobre os assuntos que exigem unanimidade);
- falar antes com os vizinhos: uma oposição única chega para travar o processo;
- guardar os avisos de receção das cartas aos ausentes, porque a conservatória e o notário vão pedir prova.
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6. Permilagem, quotas e maiorias depois da divisão ou da junção
Quem divide altera o título constitutivo por ato unilateral (art. 1422.º-A, n.º 4): não precisa de nova deliberação para isso, porque a autorização já foi dada. O mesmo vale para quem junta.
O que acontece à permilagem:
- na divisão, a permilagem da fração original é repartida pelas novas frações (por exemplo, 80‰ passam a 45‰ + 35‰). A soma não muda e as permilagens dos outros condóminos ficam iguais;
- na junção, as permilagens somam-se numa só.
As quotas acompanham a permilagem, pelo que, na soma do prédio, o condomínio recebe o mesmo. O administrador tem de atualizar a lista de frações, o orçamento e os avisos de quotas.
O que muda de facto é o número de condóminos. Quando a nova fração é vendida a outra pessoa, o prédio passa a ter mais um condómino. Isso pesa nas maiorias que a lei conta por cabeça, como a «maioria dos condóminos» exigida para as inovações do art. 1425.º. Foi precisamente o receio de aumentar sem controlo o número de condóminos que a sentença de primeira instância no caso de Coimbra apontou como razão de ser da proibição. Na junção, o efeito é o contrário: menos frações, e eventualmente menos condóminos.
7. O caminho formal: câmara, notário, registo e Finanças
Com a autorização na mão (ou o título a permitir), a ordem dos passos é esta:
- Projeto e câmara. Um técnico prepara as plantas das novas frações. A câmara municipal tem de emitir certidão de que a alteração cumpre os requisitos legais; sem ela, o notário não pode lavrar a escritura. Se houver obras, aplicam-se as regras do RJUE (licença, comunicação prévia ou isenção, conforme a obra).
- Escritura pública ou documento particular autenticado. É o ato unilateral que altera o título constitutivo (art. 1422.º-A, n.º 4). Pode ser feito num notário, advogado ou solicitador.
- Comunicação ao administrador em 10 dias (n.º 5), com cópia da escritura ou do documento.
- Registo predial. As modificações da propriedade horizontal estão sujeitas a registo na conservatória.
- Finanças. Entrega da declaração Modelo 1 do IMI para inscrever as novas frações na matriz (ou fundir as que se juntaram), com nova avaliação do VPT.
- Banco. Se a fração tem hipoteca, o credor tem de dar consentimento para que o registo da alteração seja possível, como nota a análise da Sérvulo ao Simplex Urbanístico. Converse com o banco cedo, porque a hipoteca terá de ser repartida pelas novas frações.
O Simplex Urbanístico (DL 10/2024) simplificou a alteração do uso para habitação, que passou a poder ser feita por ato unilateral sem autorização dos condóminos, desde que a câmara ateste a admissibilidade. Essa regra é sobre o uso (por exemplo, de escritório para habitação), não sobre a divisão: para dividir continua a valer o art. 1422.º-A, n.º 3.
8. O que muda com a revisão do RJUE de 2026
A 29 de maio de 2026 foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, que revê o RJUE e o regime da reabilitação urbana. Segundo o comunicado do Governo, as principais mudanças são:
- o modelo de requerimento passa a integrar o próprio título urbanístico;
- a comunicação prévia segue a lógica «comunica, paga, informa, executa», sem fase de saneamento;
- prazos de decisão mais curtos e ajustados à complexidade da obra;
- o prazo para declarar a nulidade de atos urbanísticos desce para 3 anos.
Para quem divide ou junta frações, isto pode tornar a parte camarária mais rápida, sobretudo quando as obras seguem comunicação prévia. Mas atenção: a entrada em vigor do diploma foi prorrogada em julho de 2026, por isso confirme na câmara qual é o regime aplicável ao seu pedido. E nada disto mexe no Código Civil: a autorização do condomínio para dividir continua a ser exigida.
9. Checklist antes de avançar
- Ler o título constitutivo: autoriza a divisão?
- Confirmar que cada nova fração terá saída própria para uma parte comum.
- Pedir ao técnico um estudo prévio de habitabilidade e de estrutura.
- Pôr o ponto na convocatória e falar antes com os vizinhos.
- Comunicar a ata aos ausentes em 30 dias e esperar os 90 dias.
- Obter a certidão da câmara e só depois marcar a escritura.
- Comunicar ao administrador em 10 dias, registar e atualizar as Finanças.
- Falar com o banco, se houver hipoteca.
Dividir um T3 em dois T1 pode valorizar o imóvel, mas só é seguro quando segue a ordem certa. Se é condómino ou administrador e tem um pedido destes em cima da mesa, a Condoroo ajuda a preparar a assembleia, a controlar os prazos e a atualizar permilagens e quotas assim que a escritura chega.
Perguntas frequentes
Posso dividir um T3 em dois T1 sem autorização do condomínio?
Só se o título constitutivo já o permitir. Caso contrário, a divisão em novas frações autónomas exige uma deliberação da assembleia aprovada sem qualquer oposição (art. 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil). Reorganizar o interior sem criar saídas próprias não é divisão, mas o resultado não pode ser vendido nem registado como dois T1.
Um condómino que faltou à assembleia pode bloquear a divisão?
Sim. A ata tem de ser comunicada aos ausentes em 30 dias e cada um tem 90 dias para comunicar por escrito a sua discordância (art. 1432.º, n.os 9 a 11). Se ninguém se opuser nesse prazo, o silêncio vale como aprovação.
«Sem qualquer oposição» é o mesmo que unanimidade?
Não exatamente. A lei exige que nenhum condómino vote contra; em regra, uma abstenção não conta como oposição. Os ausentes, porém, mantêm a possibilidade de discordar por escrito dentro de 90 dias.
O que acontece à permilagem e às quotas quando divido a minha fração?
A permilagem da fração original é repartida pelas novas frações, sem mexer nas dos outros condóminos. As quotas acompanham a nova permilagem, e o administrador atualiza o orçamento e os avisos de quotas.
Posso juntar o meu apartamento com o do vizinho ou com uma garagem?
Sim, sem autorização dos restantes condóminos, desde que as frações sejam contíguas. Para garagens e arrecadações, a contiguidade nem é exigida (art. 1422.º-A, n.os 1 e 2). As obras continuam a não poder prejudicar a segurança nem a linha arquitetónica do edifício.
Qual é a ordem dos passos: câmara, notário, registo e Finanças?
Primeiro a autorização do condomínio (se o título não a der) e a certidão da câmara; depois a escritura pública ou documento particular autenticado; a seguir, comunicação ao administrador em 10 dias, registo predial e Modelo 1 do IMI nas Finanças. Se houver hipoteca, o banco tem de consentir.
Criar duas kitchenettes no meu T3 para arrendar é proibido?
Não, se a fração continuar com um único acesso à parte comum e as obras não afetarem a estrutura nem a fachada. Foi o que decidiu a Relação de Coimbra em março de 2026. Juridicamente, continua a ser um T3.
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