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O administrador de condomínios é a figura central da gestão de um prédio em propriedade horizontal: convoca a assembleia, faz o orçamento, cobra as quotas, executa as deliberações e guarda os documentos. As funções associadas a este cargo são cruciais para o bem-estar dos condóminos e estão fixadas no artigo 1436.º do Código Civil, revisto pela Lei n.º 8/2022. Neste artigo explicamos o papel do administrador, as funções que a lei lhe dá, os prazos que tem de cumprir e o que acontece quando ninguém quer o cargo.
Em resumo
- Todo o condomínio tem de ter administrador, eleito pela assembleia ou nomeado pelo tribunal.
- Enquanto ninguém for eleito, as funções cabem provisoriamente ao condómino com maior permilagem.
- O mandato é, em regra, de um ano, renovável; o cargo pode ser de um condómino ou de um terceiro.
- Deliberações não impugnadas executadas em 15 dias úteis; declaração de dívida emitida em 10 dias.
- Para obras extraordinárias ou inovações, três orçamentos de proveniências diferentes.
- O administrador que falhe as funções é civilmente responsável.
Qual o papel do administrador de condomínios?
O papel do administrador de condomínios e as suas funções estão descritos no artigo 1436.º do Código Civil, disponível para consulta no Diário da República.
O administrador desempenha um papel fulcral na coordenação das diversas vertentes do condomínio. Encarregado da gestão financeira, é responsável pela elaboração e controlo do orçamento e pelo pagamento de despesas. No âmbito da manutenção, supervisiona a conservação das partes comuns, contratando os serviços necessários.
Para além disso, assume um papel crucial no atendimento aos condóminos, gerindo conflitos, organizando assembleias e promovendo uma comunicação eficaz. Gerir a documentação legal do condomínio e implementar medidas de segurança são igualmente partes integrantes das suas responsabilidades.
Desde a entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, a 10 de abril de 2022, o cargo de administrador de condomínios passou a ter deveres mais exigentes. As novas responsabilidades incluem:
- Verificar o fundo comum de reserva.
- Exigir aos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais e as sanções pecuniárias aprovadas.
- Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, no prazo máximo de 15 dias úteis (ou no prazo fixado pela assembleia).
- Informar os condóminos, por escrito ou por e-mail, sempre que o condomínio for citado ou notificado num processo, e dar notícias do seu andamento pelo menos de seis em seis meses.
- Providenciar pelo menos três orçamentos para obras de conservação extraordinária ou inovações.
- Emitir, no prazo máximo de 10 dias, a declaração de encargos e de dívidas do condómino, sempre que este a peça, nomeadamente para vender a fração.
- Intervir em situações de urgência, convocando de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez.
Estas mudanças aumentam a transparência, tornando o papel do administrador mais responsivo às necessidades dos condóminos.
«i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;» — Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea i) (Lei n.º 8/2022)
As funções do administrador previstas no artigo 1436.º
O artigo 1436.º do Código Civil enumera as funções do administrador, além de outras que a assembleia lhe atribua. Agrupadas por tema:
Assembleia e orçamento
- Convocar a assembleia de condóminos.
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas de cada ano.
- Prestar contas à assembleia.
- Executar as deliberações não impugnadas em 15 dias úteis, salvo impossibilidade fundamentada.
Dinheiro do condomínio
- Cobrar as receitas e pagar as despesas comuns.
- Exigir a cada condómino a sua quota-parte, com juros legais e sanções aprovadas. Se a dívida igualar ou superar o IAS (537,13 € em 2026, Portaria n.º 480-A/2025/1), tem de avançar com a cobrança judicial em 90 dias, salvo deliberação em contrário (art. 6.º do DL n.º 268/94).
- Verificar a existência do fundo comum de reserva.
- Emitir em 10 dias a declaração de dívida de um condómino que a peça, por exemplo para vender a fração.
Edifício e partes comuns
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio e propor à assembleia o capital seguro.
- Realizar os atos conservatórios dos direitos sobre as partes comuns.
- Regular o uso das partes comuns e dos serviços de interesse comum.
- Apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes para obras de conservação extraordinária ou inovações, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma.
- Intervir em situações de urgência e convocar logo uma assembleia extraordinária para ratificar a decisão.
As obras são, muitas vezes, o tema que mais divide uma assembleia. O episódio da DECO PROteste sobre obras no condomínio ajuda a perceber o papel do administrador na preparação dos orçamentos e na execução do que foi aprovado.
Representação e informação
- Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e em tribunal.
- Informar os condóminos, por escrito ou e-mail, das citações e notificações do condomínio e, pelo menos semestralmente, do andamento dos processos.
- Assegurar o cumprimento do regulamento e das normas legais.
- Guardar e manter todos os documentos do condomínio.
Responsabilidade do administrador
O administrador que não cumpra estas funções, outras previstas na lei ou as deliberações da assembleia responde civilmente pelos prejuízos que causar, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (art. 1436.º, n.º 3). Um exemplo prático: deixar prescrever quotas por não ter cobrado a tempo.
Quem pode ser administrador e por quanto tempo
O administrador é eleito pela assembleia e pode ser um condómino ou um terceiro, como uma empresa de administração de condomínios. O mandato é, em regra, de um ano, renovável (art. 1435.º do Código Civil). Se estiver descontente com o administrador, a assembleia pode exonerá-lo a qualquer momento, e o tribunal também, a pedido de um condómino, se se provar irregularidades ou negligência. Se a assembleia não o eleger, qualquer condómino pode pedir ao tribunal que o nomeie.
«4 – O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.» — Código Civil, art. 1435.º, n.º 4
Administrador de condomínios: um cargo obrigatório?
Sim. De acordo com o Código Civil, o condomínio em regime de propriedade horizontal deve ter um administrador. A assembleia de condóminos tem a responsabilidade de eleger alguém para desempenhar essa função, que pode ser um condómino ou uma entidade externa, como uma empresa de gestão de condomínios. Se a assembleia não realizar essa eleição, o administrador pode ser nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
Enquanto não houver administrador eleito ou nomeado pelo tribunal, as funções são obrigatoriamente exercidas, a título provisório, pelo condómino cujas frações representem a maior percentagem do capital investido (a maior permilagem), salvo se outro condómino se tiver oferecido para o cargo e o tiver comunicado aos restantes. Se houver mais do que um nessas condições, cabe àquele cuja fração tenha a primeira letra na ordem alfabética do registo predial (art. 1435.º-A do Código Civil).
Veja também: É obrigatório ter um administrador de condomínio?
Recusar o cargo de administrador de condomínios
A lei não obriga um condómino eleito a aceitar o cargo de administrador. A exceção é a do administrador provisório: enquanto ninguém for eleito ou nomeado, as funções cabem obrigatoriamente ao condómino com maior permilagem. Por isso, quando ninguém se oferece, a solução mais comum é contratar um administrador externo.
Se for eleito e não quiser o cargo, diga-o na própria assembleia e peça que a recusa fique registada em ata, para evitar conflitos. Como alternativa, o condomínio pode escolher um administrador de condomínios externo, assegurando uma nomeação no interesse coletivo e um desempenho dedicado das funções.
Conclusão
O papel do administrador de condomínios continua a ser fundamental para coordenar as finanças, a manutenção e a relação entre condóminos. As mudanças legislativas de 2022 vieram aumentar a transparência e fixar prazos concretos. A obrigação legal de ter um administrador mostra a importância de uma gestão dedicada. Se ninguém no prédio tem tempo ou vontade para o cargo, uma administração externa, como a Condoroo, assegura estas funções com prazos controlados e documentos acessíveis a todos os condóminos.
Administrador de condomínios: perguntas frequentes
O administrador de condomínio é obrigatório?
Sim. Se a assembleia não eleger nenhum nem houver nomeação judicial, as funções cabem provisoriamente ao condómino com maior permilagem.
Quanto tempo dura o mandato do administrador?
Em regra, um ano, renovável. A assembleia pode exonerá-lo a qualquer momento.
Em quanto tempo o administrador tem de emitir a declaração de dívida para vender casa?
No máximo, 10 dias após o pedido do condómino.
O administrador pode fazer obras sem aprovação da assembleia?
Só em situações de urgência e tem de convocar logo uma assembleia extraordinária para ratificar. Para obras extraordinárias ou inovações deve apresentar pelo menos três orçamentos.
Um condómino pode recusar ser administrador?
Sim, se for eleito pode não aceitar. Mas, enquanto não houver administrador, o condómino com maior permilagem tem de assumir as funções a título provisório.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 25 de outubro de 2026.
