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O regime da propriedade horizontal mudou de forma profunda com a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, em vigor desde 10 de abril de 2022, e voltou a ser ajustado depois: em 2024, com a simplificação da mudança de uso para habitação, e em 2026, com novas regras para os painéis solares em condomínio. Neste artigo resumimos as novas regras da propriedade horizontal que hoje se aplicam a qualquer condomínio, com o artigo da lei correspondente.
Em resumo
- Na venda de uma fração, o administrador tem 10 dias para emitir a declaração de dívida, documento obrigatório da escritura.
- A falta de acordo para alterar o título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida pelo tribunal em certas condições.
- Os serviços de interesse comum podem ser pagos em partes iguais ou pela fruição, se o regulamento o previr.
- As assembleias podem realizar-se por videoconferência e as atas podem ser assinadas eletronicamente.
- Desde 2024, mudar uma fração para habitação não precisa de autorização dos condóminos.
- Desde 1 de julho de 2026, painéis solares para autoconsumo precisam só de maioria simples (Lei n.º 29/2026).
O título constitutivo: a base de tudo
O título constitutivo da propriedade horizontal descreve as frações autónomas, o valor relativo de cada uma (a permilagem) e, muitas vezes, o fim a que se destinam e o regulamento do condomínio (artigo 1418.º do Código Civil). É a partir da permilagem que se calculam as quotas e os votos. Pode obter uma certidão na Conservatória do Registo Predial ou online. Explicamos como funciona no artigo sobre permilagem.
Alterar o título ficou menos rígido
A regra continua a ser o acordo de todos os condóminos, por escritura ou documento particular autenticado. A novidade de 2022 é a possibilidade de suprir a falta de acordo em tribunal:
«2 – A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.» — Código Civil, artigo 1419.º, n.º 2
O administrador pode ainda outorgar a escritura em representação do condomínio, desde que o acordo conste de ata assinada por todos.
Mudança de uso para habitação (desde 2024)
O Decreto-Lei n.º 10/2024 aditou o artigo 1422.º-B: a alteração do uso de uma fração para habitação deixou de precisar de autorização dos restantes condóminos. O proprietário altera o título por ato unilateral e comunica-o ao administrador em 10 dias. Para outras mudanças de uso, quando o título é omisso, continua a ser precisa a aprovação de dois terços do valor do prédio (artigo 1422.º, n.º 4).
Mais transparência na venda de frações
Quem vende uma fração tem de pedir ao administrador uma declaração escrita com os encargos em vigor e as dívidas existentes. O administrador emite-a em 10 dias e o documento é obrigatório na escritura, salvo se o comprador declarar que prescinde dela e assume as dívidas do vendedor (artigo 1424.º-A). As quotas que vencem depois da venda são do novo proprietário. O vendedor tem ainda de comunicar a venda ao administrador por correio registado, em 15 dias (artigo 3.º do DL 268/94). Saiba que documentos reunir no artigo Quer vender a sua casa? 8 documentos necessários.
Propriedade horizontal: divisão de despesas mais flexível
A regra geral mantém-se: as despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas em proporção da permilagem e cabem a quem era proprietário no momento da deliberação (artigo 1424.º, n.º 1). Mas os serviços de interesse comum, como a limpeza, podem ser pagos em partes iguais ou em proporção da fruição, se o regulamento o previr, aprovado sem oposição pela maioria dos condóminos que represente a maioria do valor do prédio (n.º 2). Veja exemplos no artigo sobre a divisão das despesas de condomínio.
Administrador com funções e prazos reforçados
A Lei n.º 8/2022 acrescentou várias funções ao artigo 1436.º:
- Executar as deliberações não impugnadas em 15 dias úteis;
- Informar os condóminos, por escrito ou e-mail, sempre que o condomínio seja citado num processo, e dar notícias desses processos pelo menos semestralmente;
- Emitir a declaração de dívida em 10 dias;
- Intervir em situações de urgência, convocando de imediato assembleia para ratificação;
- Apresentar pelo menos três orçamentos para obras extraordinárias ou inovações.
O administrador que não cumpra é civilmente responsável pela omissão (artigo 1436.º, n.º 3).
Dever de colaboração dos condóminos
Os condóminos têm de dar ao administrador o seu NIF, morada, telefone e e-mail e mantê-los atualizados (artigo 3.º, n.º 2, do DL 268/94). Quem vender e não comunicar a venda responde pelas despesas de identificação do novo proprietário e pelos encargos da mora.
Assembleias online, e-mail e assinatura digital
As convocatórias podem ser feitas por e-mail a quem o tenha aceitado em ata, com recibo de receção pelo mesmo meio (artigo 1432.º). E a assembleia pode decorrer à distância:
«1 – Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.» — Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 1.º-A, n.º 1
Se um condómino não tiver condições para participar à distância e o comunicar, a administração tem de lhe garantir os meios. As atas podem ser assinadas com assinatura eletrónica qualificada ou subscritas por e-mail (artigo 1.º do DL 268/94). Leia mais sobre as assembleias online nos condomínios.
2026: painéis solares por maioria simples
A Lei n.º 29/2026 alterou o artigo 1425.º do Código Civil. Desde 1 de julho de 2026, a instalação de unidades de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis precisa apenas de maioria simples, em prédios com pelo menos duas frações. As restantes inovações continuam a exigir dois terços do valor do prédio. Explicamos tudo no artigo sobre obras de inovação.
| Tema | Regra atual | Diploma |
|---|---|---|
| Declaração de dívida na venda | 10 dias, obrigatória na escritura | Lei 8/2022 |
| Alteração do título | Unanimidade, suprível em tribunal | Lei 8/2022 |
| Assembleias | Presenciais ou por videoconferência | Lei 8/2022 |
| Mudança de uso para habitação | Sem autorização dos condóminos | DL 10/2024 |
| Painéis solares (UPAC) | Maioria simples | Lei 29/2026 |
Propriedade horizontal: perguntas frequentes
Quando entrou em vigor a Lei 8/2022?
A 10 de abril de 2022, 90 dias após a publicação, a 10 de janeiro de 2022.
O vendedor de uma fração precisa de declaração do administrador?
Sim, salvo se o comprador declarar na escritura que prescinde dela e assume as dívidas do vendedor ao condomínio. O administrador tem 10 dias para a emitir.
A assembleia de condóminos pode ser online?
Sim, quando a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, preferencialmente por videoconferência.
Posso transformar uma loja em habitação sem autorização do condomínio?
Desde 2024, a alteração do uso para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos, mas exige o procedimento camarário e a comunicação ao administrador em 10 dias.
É preciso unanimidade para instalar painéis solares no prédio?
Não. Desde 1 de julho de 2026, basta maioria simples para unidades de autoconsumo de fontes renováveis, em prédios com pelo menos duas frações.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico para o seu caso concreto. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
