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Os elevadores em condomínios são dos equipamentos mais regulados do prédio. A lei obriga a ter contrato de manutenção, fixa a periodicidade das inspeções e prevê coimas para quem não cumpre. Também define quem paga as despesas do ascensor e que maioria é precisa para instalar um elevador novo. Neste guia, resumimos o que diz o Decreto-Lei n.º 320/2002 e o Código Civil, com base nas orientações da DGEG. Para a parte prática da manutenção e escolha da empresa, veja o artigo sobre manutenção de elevadores em condomínios.
Em resumo
- O elevador tem de ter contrato de manutenção com uma empresa reconhecida pela DGEG.
- As inspeções periódicas são de 2, 4 ou 6 anos, consoante o tipo de edifício.
- Funcionar sem contrato de manutenção é contraordenação punível com coima de 1000 € a 5000 € (art. 13.º do DL 320/2002).
- Só pagam as despesas do elevador os condóminos cujas frações possam ser servidas por ele (art. 1424.º, n.º 4, do Código Civil).
- A colocação de um ascensor num prédio com pelo menos oito frações exige maioria dos condóminos que represente a maioria do valor do prédio (art. 1425.º).
Que lei se aplica aos elevadores em condomínios
O diploma de referência é o Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de dezembro, que regula a manutenção e inspeção de ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes depois da sua entrada em serviço. Segundo a DGEG, o diploma está parcialmente revogado no que respeita às profissões regulamentadas, mas mantém as regras sobre manutenção, inspeção, fiscalização e coimas. A DGEG refere ainda que um novo enquadramento legal deverá substituir este decreto-lei, por isso convém acompanhar as novidades.
Manutenção: obrigatória e com responsabilidade partilhada
Todo o elevador em serviço tem de ter um contrato de manutenção com uma empresa de manutenção de instalações de elevação (EMIE) reconhecida pela DGEG. O contrato deve cumprir os serviços mínimos e os planos de manutenção previstos no diploma. A DGEG explica bem o peso desta escolha:
«A EMIE assume a responsabilidade, criminal e civil, pelos acidentes causados pela deficiente manutenção das instalações ou pelo incumprimento das normas aplicáveis, sendo a responsabilidade assumida solidariamente com o proprietário.» — DGEG, Manutenção e inspeção de ascensores
Num condomínio, o «proprietário» das partes comuns é o conjunto dos condóminos, representado pelo administrador. Por isso, o administrador deve confirmar que o contrato está ativo, que a empresa está reconhecida e que os registos de manutenção são guardados no arquivo do prédio. A DGEG não intervém em litígios contratuais entre o condomínio e a empresa; esses conflitos resolvem-se nos tribunais.
Inspeções periódicas: de quanto em quanto tempo
As inspeções são da competência das câmaras municipais, que as podem delegar em entidades inspetoras reconhecidas pela DGEG. A periodicidade dos ascensores é a seguinte:
| Tipo de edifício | Periodicidade da inspeção |
|---|---|
| Comercial ou de serviços, aberto ao público | 2 anos |
| Misto (habitação e comércio ou serviços) | 4 anos |
| Habitacional com mais de 32 fogos ou mais de 8 pisos | 4 anos |
| Restantes edifícios habitacionais | 6 anos |
A inspeção tem uma taxa, fixada pelos órgãos municipais competentes. No ato da inspeção, é obrigatória a presença de um técnico da empresa de manutenção. Se o elevador não oferecer condições de segurança, a câmara municipal pode selá-lo até à reparação.
Coimas previstas na lei
O artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 320/2002 prevê, entre outras, as seguintes contraordenações:
- Falta do técnico de manutenção na inspeção: 250 € a 1000 €.
- Não requerer a inspeção nos prazos legais: 250 € a 5000 €.
- Elevador a funcionar sem contrato de manutenção: 1000 € a 5000 €.
No caso de pessoa singular, o montante máximo da coima é de 3750 €. A negligência também é punível. As coimas destes três casos são aplicadas pelo presidente da câmara municipal.
Quem paga as despesas dos elevadores em condomínios
As despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das frações, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1). Para os elevadores, há uma regra especial:
«4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.» — Código Civil, artigo 1424.º, n.º 4
Na prática, uma loja no rés-do-chão sem acesso ao elevador pode ficar isenta. Já o condómino do primeiro andar que prefere usar as escadas continua a pagar, porque a sua fração pode ser servida pelo ascensor. Saiba mais no artigo sobre a divisão das despesas de condomínio e no guia sobre a permilagem.
Instalar ou substituir um elevador
A colocação de um elevador num prédio que não o tem é uma inovação. Se o prédio tiver pelo menos oito frações autónomas, a lei exige a aprovação da maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio (art. 1425.º, n.º 2). Nos restantes casos, aplica-se a regra geral das inovações: maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total.
A substituição de um elevador existente tem de cumprir os requisitos de conceção, fabrico, instalação e ensaios das regras europeias de ascensores, segundo a DGEG. Para obras de conservação extraordinária ou de inovação, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos (art. 1436.º, n.º 2). Veja também como decidir obras de inovação no condomínio.
Em caso de avaria ou acidente
- Desligar o elevador e afixar um aviso nas portas de patamar.
- Contactar de imediato a empresa de manutenção.
- Se houver pessoas presas, ligar para a empresa e, em emergência, para o 112.
- Participar à câmara municipal os acidentes ocorridos, como exige o diploma.
- Registar a ocorrência e a reparação no arquivo do condomínio.
Checklist do administrador
- Contrato de manutenção ativo, com empresa reconhecida pela DGEG.
- Data da última inspeção e da próxima, registadas no calendário do prédio.
- Certificado de inspeção afixado ou guardado.
- Seguro do prédio com cobertura de responsabilidade civil.
- Orçamento anual com verba para o elevador, repartida só pelas frações servidas.
- Relatórios de manutenção arquivados.
Como a Condoroo ajuda
A Condoroo administra mais de 600 condomínios, com uma equipa de mais de 20 profissionais. Controlamos as datas das inspeções, acompanhamos os contratos de manutenção e guardamos todos os relatórios no arquivo digital do prédio.
Elevadores em condomínios: perguntas frequentes
O contrato de manutenção do elevador é obrigatório?
Sim. Todo o elevador em serviço tem de ter contrato com uma empresa de manutenção reconhecida pela DGEG. Funcionar sem contrato é punível com coima de 1000 € a 5000 €.
De quanto em quanto tempo é inspecionado o elevador de um prédio de habitação?
De 4 em 4 anos nos prédios com mais de 32 fogos ou mais de 8 pisos e de 6 em 6 anos nos restantes. Nos edifícios mistos, de 4 em 4 anos.
Quem paga o elevador num condomínio?
Os condóminos cujas frações possam ser servidas pelo elevador, na proporção do valor das frações, salvo regra diferente no título ou no regulamento.
O dono da loja do rés-do-chão paga o elevador?
Se a loja não puder ser servida pelo elevador, não participa nessas despesas (art. 1424.º, n.º 4, do Código Civil).
Que maioria é precisa para instalar um elevador?
Em prédios com pelo menos oito frações, maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio. Nos restantes, a regra geral das inovações: dois terços do valor total.
Quem faz as inspeções aos elevadores?
As câmaras municipais, diretamente ou através de entidades inspetoras reconhecidas pela DGEG.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento técnico ou jurídico especializado. Legislação verificada a 26 de outubro de 2026.
